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Feb 04 Thu 2016 23:42
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內容來自sina新聞

開發商投資客從住宅轉向商業佛山再掀商用物業投資熱

6月底萬達廣場最後一棟精裝SOHO推出兩小時即售出超過九成，欲在8月推出首座寫字樓集群；7月保利華南將聯合旗下7大項目，舉辦"商用物業投資月"活動，保利東灣超甲級寫字樓保利中心等七大項目聯袂入市，有望再掀佛山商用物業投資熱潮......在房地產行業政策調整一控再控之下，各個商業項目動作越來越引人註目，商用物業投資活躍氛圍也日益濃厚。

開發商

擴大商業開發比例

縱觀近幾年的房地產行業，調控政策不斷加碼，從2010年1月的"國十一條"、4月的"國十條"、9月的"9·29新政"、2011年1月的"新國八條"、 2011年3月住宅"限購令"，到今年3月的"新國五條"，住宅市場不斷受到影響，而商業地產卻得益於資本流入而逆勢上漲。

新"國五條"的出臺，住宅市場調控進一步深化，但對商業地產而言卻是一針強心劑。今年以來，萬科、龍湖地產、招商地產等房企，已相繼宣佈對商業地產領域加碼：龍湖地產宣信貸利率計算佈其2013年整體發展藍圖，將快速擴張商業地產，預計用15年時間將商業地產利潤占比從不到5%提升至30%；萬科總裁鬱亮也表示，萬科社區商業是2013年主要發展方向；保利地產提出住宅和商業雙輪驅動的發展戰略，保利地產華南區的商住面積比例已經接近五五分成。

近幾年佛山本地的商業項目越來越多，陸續入市的大型綜合體更是惹人關註。去年南海萬達廣場SOHO產品一推出市場即引起搶購風暴。今年6月29日，萬達廣場最後一棟精裝SOHO盛大開盤，兩小時內推出房源熱銷超過九成。事實上，萬達廣場推出SOHO產品之後還將推出全新寫字樓，另外大瀝廣佛路的廣佛智城、華創商業廣場，季華路上的佛山萬科廣場、南桂路地鐵站上蓋的南海萬科廣場等，也將有新貨不斷補充入市，市場上商業產品供應量明顯放量。可見，無論是成交數據，還是供應貨量，正印證瞭當下佛山的商用物業供求活躍。

"越來越多的開發商從純住宅項目向商住項目的開發趨勢不僅迎合瞭當前的房地產調控政策，更說明瞭隨著佛山經濟不斷發展及城市轉型升級，地產大鱷們都看好佛山的商業地產發展前景。"據資深業內人士分析，住宅市場的調控在一定程度上引導著資本從住宅市場流向商業市場，不少住宅投資客也逐漸轉向商業投資。

政策引導

投資客湧向商業

事實上，除瞭各大開發商在項目開發方面對商業比重進行調整外，在產品銷售時也陸續拋出"不限購"概念，包括商鋪、寫字樓、公寓等產品，以吸引投資客眼球。由於政策影響，被迫從住宅投資市場退出的投資客也紛紛轉向商用物業投資。

據中原地產對商業物業新增供應的統計數據顯示，3月南海商鋪新增供應面積環比上漲近600%；4月禪城、順德商鋪新增供應面積環比分別上漲62%、93%；5月禪城、南海商鋪新增供應面積環比分別上漲155%、121%。

佛山市場的商用物業供應放量，吸引瞭大批的資金流入商業市場。商用物業成交方面，3月禪城順德商鋪成交一片火熱，禪城成交套數環比激增近兩倍，順德也呈量價齊升的強勁態勢。商務公寓方面禪城成交套數環比增加超五成，順德也保持量升價穩的良好勢頭。4月由於保利商務中心上市影響，當月順德寫字樓市場成交大幅上漲，成交套數大幅遞增121%。5月由於禪城的東海國際商務公館、恒福國際的強勢開盤，順德的華美達廣場、深業城成交回暖，進一步拉升瞭禪、順兩區商務公寓市場的成交量。

從商用物業成交數據及走勢可以看出，投資者近半年來對商用物業投資依然保持瞭興旺態勢。

投資青睞

綜合體商用物業

"未來佛山商業發展前景向好，投資商業地產升值潛力，建議投資者擴大投資渠道，可以更多選擇商業項目、商業公寓等進行投資。"在當前住宅限購的政策調控之下，有業內人士認為商用物業投資相對來說風險小。

傾向於投資公寓的李小姐認為投資小公寓總價低，回報有保障。她認為以後佛山的商務辦公配套將會越來越成熟，商業公寓投資前景很樂觀。而看好未來地鐵商業前景的梅女士則認為，地鐵沿線的商鋪及周邊的商場鋪位都值得投資，即使現在有些站點商業不是太旺，但是這都是暫時的，投資就要看長遠利益。針對未來即將開通的線路，可以提前踩點，提前出手。而梁先生則說，寫字樓投資風險更小，因其出租比較靈活，即使大面積寫字樓也可以拆分為獨立幾部分，分別出租給不同租戶。

事實上，自兩三年前住宅市場調控開始，投資者從住宅市場轉向商業地產的趨勢已經出現。從目前市場投資趨向來看，無論是商鋪、公寓或是寫字樓，居於大型綜合體之上的商用物業都日益受到投資客關註。(記者歐林菊)

敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs桃園二胎借款.house.sina.com.cn/news/2013-07-18/08583359573.shtml

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太子奶後記:被算計的三宗地

【廣廈會客廳第80期：星沙商圈新機會】

昨日，一則"李途純首披太子奶破產內幕"的報道在網上散佈開來。報道稱5月31日，前太子奶集團董事長李途純在最高人民法院指證花旗銀行在辦理太子奶抵押五仙山過程中存在欺詐、造假和行賄。

消息一出，再次引發業界的關註，也使得位於湖南嶽陽臨湘的旅遊項目--五仙山的土地狀況浮出水面。

2005年11月註冊的湖南五仙山旅遊度假開發有限公司(以下簡稱五仙山公司)，被視為李途純告別太子奶後以圖東山再起的"根據地"。從2008年開始，五仙山公司與花旗圍繞公司名下三宗地塊的"爭奪"一直未停息。五仙山公司一位不願具名的經理昨日向記者透露，曾經"抵押"給花旗銀行的這三宗土地正在解凍。

五仙山自有土地價值不菲

湖南五仙山旅遊度假開發有限公司於2005年11月24日註冊，現任法定代表人為王依蘭(李途純前妻)，經營范圍為旅遊項目開發，註冊資金為6000萬元。

據本報去年的報道，臨湘市國土局的一名工作人員透露，五仙山曾拿瞭12宗土地。

五仙山公司一位不願具名的經理昨日向記者透露，他們是在2004年到2005年開始征地，目前屬於五仙山公司名下的土地有1290畝，其中有500畝是經濟性林地，再租瞭1000畝土地，"目前已經投入將近3.8個億在建設、設計和廣告上，資金主要通過幾大股東自籌，包括王總(王依蘭)、李總(李途純)都在裡面投資瞭。商業用地的話，大概達到瞭300萬元一畝。"按照這個估算，五仙山自有的土地價值不菲。

五仙山是李途純告別太子奶後的重點項目，在這個號稱中國最大紅色主題公園"紅色樂園"的五仙山公司主頁上，有"紅色旅遊景點100個"、"紅色樂園"、"紅色樂園仙景"等22個集團項目。

據悉，紅色樂園一期工程項目建設已經完成，正在裝修，正式營業可能在下半年。而其他的卡拉ok、商住房等房地產項目也在招商進展中。

未來五仙山公司還會將AAAA級國傢森林公園--五尖山森林公園整體打包經營，已經簽訂瞭框架協議。"作為臨湘市招商引資企業，與所有政府部門關系都比較融洽。"上述經理透露。

三宗土地曾被抵押給花旗銀行

不過，五仙山公司名下的三宗土地卻一直處於"糾紛"中。

事情起源於2007年的一次銀行貸款。2007年9月12日，由花旗銀行牽頭，包括星展銀行、荷蘭合作銀行等銀行組成的銀團宣佈向太子奶提供5億元的無抵押、無擔保、低息3年期信用貸款。李途純曾經表示，在太子奶獲得貸款3個月後，花旗馬上"變臉"，先要求太子奶增加30%的利息，後來又提出增加擔保，要求太子奶旗下七個子公司相互為這筆貸款擔保。在太子奶辦理擔保手續後，又馬上提出瞭土地和廠房的抵押。

據嶽陽市中級人民法院的一份行政裁定書顯示，2008年9月，屬於五仙山公司所有、坐落於臨湘市區五尖山的臨國用(2006)字第305號、347號、348號三宗土地被李途純抵押，共計面積248444平方米，評估價值10615.54萬元。據悉，當時抵押期限為三年。

二胎代書二胎代書五仙山稱抵押土地正在解凍

五仙山公司於2009年10月9日向嶽陽市中院提起行政訴訟，要求撤銷花旗銀行所做的抵押登記。2013年2月27日，嶽陽市中級法院終審判決，花旗銀行敗訴。花旗銀行選擇重啟向最高人民法院提起的民事訴訟，起訴太子奶、五仙山和李途純。

記者輾轉拿到的5月31日庭審紀要顯示：花旗銀行提出的意見是，請求最高院將案件發回重審，並變更對五仙山公司的訴訟請求。

而在當日的庭審上，李途純直指花旗銀行在辦理太子奶抵押五仙山過程中存在欺詐、造假和行賄。

"花旗銀行律師葛超與我本人多次密謀，共同策劃，強行用五仙山公司臨國用(2006)字第305、347、348號三宗土地抵押，以換來太子奶馬上上市及讓花旗銀行不提前收貸。"李途純律師翟玉華提供的李途純5月31日當庭"陳述"中這樣寫道，"花旗銀行對我又詐又騙，又拉又打，迫使我為瞭自保，協助並同意花旗銀行，偽造五仙山公司資料，辦好瞭土地抵押登記。"

對於上述控訴，花旗銀行(中國)有限公司上海分行的新聞聯系人包歆彥表示，"這個問題我們對此不做評論。"

上述五仙山公司不願署名的經理表示，"花旗的那個(約定的抵押期限)早就到期瞭，而且在法律上是不被認可的，我們正在辦理解凍手續，現在還沒完全辦下來，正在過程當中。"

［延伸］

太子奶破產禍首：花旗催貸還是瘋狂擴張？

據媒體報道，5月31日庭審當天，李途純向媒體表示，"花旗銀行提前收貸是引發太子奶破產的導火索，向太子奶開出致命的第一槍。"

事實是否真如其所說花旗銀行催貸是太子奶破產的罪魁禍首？

"那個時候我們每從經銷商獲得一筆錢都要交上去還貸，連自己的工資都沒發。"太子奶集團的元老胡耀年昨日接受記者采訪時稱，"當時我們的產品銷售是沒問題的，後來不止是花旗銀行，其他的銀行都要求還款，造成資金鏈的斷裂。我們沒錢拿來購買原材料，也就沒貨交給經銷商。"

為瞭實現上市計劃，太子奶從外資投行和銀行獲得資金後，李途純開始瞭瘋狂擴張，將資金大肆投入各地工廠的基礎建設、廣告和市場開拓，最多的時候全國達到瞭2000多個業務員，將近3000個經銷商，"大品牌都未必能做到這樣"。2008年8月，太子奶集團開始陸續被爆資金鏈斷裂，隨後陷入瞭嚴重的債務危機。三大投行以再註資4.5億元的承諾讓李途純交出所持的61.6%股權。

胡耀年承認，"因為發展太快資金跟不上。"但是由於與三大投行的"對賭協議"，太子奶集團必須保持業績增長超過50%，如完不成30%的業績增長，李途純將失去控股權。"他要的就是速度，要達到快速增長的效果。"胡耀年說。

對於李途純所說的花旗銀行催貸，網上也有聲音認為，李途純的言辭有誤導，"貸款合同裡有限定性條款，一旦觸發瞭，銀行當然有權力提前收貸。難道眼看著借款人倒下，坐等不可收拾？"

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-05/09403236259.shtml

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長沙7月銷售額十強均過億元

【廣廈會客廳第83期：地鐵城市影響力幾何】

記者張芳圓

據中國指數研究院8月12日發佈的最新《2013年1-7月全國房地產開發經營數據解讀》，今年1-7月中國房地產市場延續此前態勢，房價漲幅繼續縮小，投資、開工等指標增速逐步恢復，銷售增速進一步放緩。

據統計，1-7月，全國商品房和住宅銷售均價分別為6469元/平方米、6097元/平方米，與去年同期相比分別上漲9.5%和10.0%，漲幅較1-6月分別縮小1.7個百分點、2.0個百分點。

長沙7月新建住宅平均價格為6740元/平方米，環比下跌0.91%，是今年以來的首台中后里建地貸款次環比下降。

7月百城住宅均價漲幅略擴大

中國房地產指數系統百城價格指數顯示，7月全國100個城市住宅平均價格為10347元/平方米，環比上漲0.87%，連續14個月環比上漲，同比上漲7.94%，連續8個月同比上漲。

其中，61個城市環比上漲，39個城市環比下跌。本月，住宅價格下跌城市個數明顯增多，但房價較高的熱點城市價格環比漲幅有所擴大，帶動全國平均漲幅擴大，同時北京、廣州等地部分新開盤項目價格上調幅度有所擴大，不同城市分化加劇。

根據中國指數研究院分析認為，今年下半年，熱點城市房價仍會有明顯漲幅，多個城市地王頻現，一些城市政策升級的可能性依然存在。但隨著季節性推盤高峰的來臨，房屋銷售將企穩增長。長沙7月新建住宅，量價水平均好於去年同期，環比下跌0.91%，但增速會較今年上半年明顯放緩，不同城市的首次環比下降分化將進一步加劇。

剛需型和高端別墅項目熱銷

中國指數研究院長沙分院分析，近幾個月，長沙市內六區新房成交數據，"前高後低"是一個明顯特征，而七月還超過瞭傳統的"紅五月"，成交走勢趨穩，從7月熱銷區域來看，嶽麓區拔得頭籌。

7月住宅銷售金額排名前十的榜單顯示，麗發新城位居首位，龍湖湘風原著排名第二，兩者7月成交金額均超過4億元，榜單銷售前十的項目銷售額均在1億元以上，且大多為剛需型項目和高端別墅項目。

隨著下半年"金九銀十"傳統供應旺季到來，市場競爭將加劇，企業銷售壓力將有所提升。分析認為，"穩中有升"依然是長沙樓市的主旋律，成交將依然保持平穩上漲趨勢。

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改瞭洋姓名房產證無效？

??“入瞭美國籍以後，我的名財團法人二胎年息借貸增貸轉貸字已經和原來大不一樣

瞭。要是過戶的話，我怎麼證明我是我？”不久前，早已移居海外的陳女士向記者咨詢，自己在移民的過程中，護照上的姓名經過瞭不至一次的更改，而早年其在廣

州名下還有一套房產，是用過去的第一代身份證登記的，近期想要辦理過戶手續的話，怎麼可以證明現在美國護照上的自己就是中國內地房產證上的自己呢？

?

?廣州市房地產交易登記相關負責人昨日在接受記者采訪時透露，近年來隨著出境移民的內地居民人數不斷增加，像陳女士這樣的情況已經越來越多。由於部分人在

出境時是循非正常渠道出境，也有部分人移民後並沒有到當地派出所進行銷戶登記，事實上存在雙重身份，所以這類人群在申請進行房地產登記時，其實很難有明確

的統一答案，交易登記部門有相關的技術規范進行指引，處理相關個案時更會慎之又慎。

??很多年以前，陳女士的父母在廣州買瞭一套房子，並且出於種種考慮，房產證上用瞭陳女士母親和她兩個人的名字，而且當時二代身份證還沒有推出，陳女士是用其一代身份證進行登記的。

??“房產證是我用一代身份證登記的。不過一代身份證現在失效瞭，我原來的中國護照上的身份證號碼現在也剪角失效瞭。”陳女士有點疑惑地表示，近期如果她想辦理過戶手續的話，究竟應該怎麼證明自己的身份。

?

?更值得一提的是，陳女士當時的中國護照是按照拼音字母標註瞭其名字的，而她後來嫁給瞭美國丈夫後，就把自己護照上的姓名在原來的基礎上，在後面加上瞭丈

夫的英文姓氏，後來正式入籍美國，陳女士又把自己的中國姓氏隻保留瞭姓，而把自己的中國名字改為瞭英文名。“現在我的美國護照上基本都是英文名瞭，在沒有

中國有效證件的情況下，還能夠順利過戶嗎？”陳女士疑惑地表示。

?

?無獨有偶。葉女士十多年前在海珠區買下瞭一套房產，由於自己後來嫁到香港並且獲得瞭香港身份，所以房子一直都是給弟弟居住，不過前一段時間因為生意上需

要周轉資金，所以她就決定把房子賣掉。結果一切談妥之後，在中介的帶領下和買傢一起到瞭房地產交易登記部門準備辦理過戶手續。當她拿出自己的香港身份證要

辦理過戶時，就被告知這樣無法辦理，因為她的房子是她還具有內地身份時購買的，交易登記部門無法確定這個持有香港身份證的她和原來的她是否就是同一個人。

??“交易登記部門要我們去派出所開一個證明，證明這個香港新身份的我和原來的我是同一個人。”葉女士告訴記者，為此，她還要到當地的派出所再跑一趟。

??交易登記部門：身份變更再認證需提交資料

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?“這類涉及身份信息變更的情況近年來越來越多，一些在境外獲得瞭新身份的人，甚至什麼資料都沒有提供，就想辦理新的登記手續。”廣州市房地產交易中心相

關負責人向記者介紹，像陳女士和葉女士這樣的個案其實非常普遍。本著確保個人財產安全的原則，交易登記部門對相關的申請都嚴格把關。

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?“除瞭出生年、月、日之外，我們要核對的信息非常之多，以確保提供新身份信息的人和原來辦理房地產登記的是同一個人。”這位負責人房貸利率比較2015 首購介紹，一般而言，隻要

循正常渠道出境，都應該會到原戶籍所在地派出所進行銷戶手續，在入境地也會有相關的入境證明。如果要辦理新的登記手續，需要有原派出所提供的證明、以及其

本人的出境證明和遷入地的入境證明，如果涉及變更姓名等情況的，甚至需要遷入地的一些證明文書。因為各個國傢和地區的情況都不一樣，所以其實很難有統一標

準的答案，隻有拿到登記申請人提供的資料後，才能看看是否需要補充資料。

??據介紹，在實際操作中，房地產交易登記部門工作人員還經常遇到一些當時是通過非正常途徑出境，並且獲得瞭新身份的申請者，由於這類人群很難提供原居住地的銷戶證明，所以交易登記部門在處理時會更加嚴格，要求提供更多證明材料。

??七類權利人：身份信息變更要提供變更證明

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?廣州市房地產交易登記中心透露，去年出臺的《廣州市城鎮房地產登記技術規范》已經對房地產權利人的身份信息變更後的登記作出瞭進一步的明確，要求取得境

外居民身份的內地人，應提交經公證或認證的身份變更證明材料，如無法提供的，應提交原戶口所在地戶籍管理部門出具的出境前歷史身份記錄或身份變更的宣誓聲

明等其他足以證明變更前後為同一人的材料。

??據悉，以下七種情況中，房地產權利人的身份信息發生變更，當其申請辦理已登記房地產的新登記事項時，提供證明申請主體與登記簿記載的主體為同一人的材料，應符合下列規定：

??（一）境內自然人應提交其戶籍所在地公安機關出具的身份變更證明材料；

??（二）軍人退役或轉業，房地產以原軍官證等身份證件登記的，應提交原軍人身份證件核發部門、現戶籍所在地公安機關或民政部門出具的身份變更證明材料；

??（三）境內自然人取得境外居民身份的，應提交經公證或認證的身份變更證明材料，如無法提供的，應提交原戶口所在地戶籍管理部門出具的出境前歷史身份記錄或身份變更的宣誓聲明等其他足以證明變更前後為同一人的材料；

??（四）境外自然人取得境內居民身份，應提交經公證的身份變更證明材料；

??（五）境外自然人應提交經認證的身份變更證明材料；

??（六）境內法人、其他組織應提交其主體登記機構出具的相應身份變更證明材料；

??（七）境外法人、其他組織應提交其批準和註冊機構出具的身份變更證明材料。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-03-18/08435983759415160138407.shtml

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地產革新者藍光秉承市場化思維穿越樓市弱周期

樓市“中利”時代，房企陣營加速分化。當“轉型”一詞還是多數房企掛在嘴邊的一種“談資”之時，有少些房企早已踏上漫漫征途，拼殺出瞭一條血路。

對於他們來說，無所謂“轉型”與否，無論是黃金十年，抑或是正經歷的白銀十年，他們本來嗅覺靈敏，打法靈活，因市場而變，這就是他們的所謂“新常態”。

標桿房企誠如萬科自有其一套地產玩法，區域化房企也自有他們的一套生存法則，而真正為難的是那些夾在中間的部分品牌房企。藍光地產既要追逐一線標桿，加速全國佈局擴充規模，又面臨規模增速與品質升級雙向平衡和促進的難題。

不過，藍光地產似乎正在突破上述瓶頸，不管是新增核心城市佈局，還是全國首創基於互聯網思維的“藍光生活傢系統”，還有探索商業地產新方向的“街區商業”，以及革新與之密切相關的 “10年零月供”商業模式。

在業內人士看來，2014年是近幾年樓市變革、轉型中最為艱難的一年，部分房企因扛不下去而倒下，部分房企揮淚被收購，仍有部分房企如藍光地產逆市尋找市場機會，以市場化思維應對樓市挑戰，其品牌價值不僅實現三級跳，銷售業績也穩步增長，無疑成為當前區域房企突圍的一支中堅力量。

藍光詮釋地產業“新常態”

以往說房地產業是中國宏觀經濟的晴雨表，因為那時它被定調為國民經濟的支柱產業。樓市黃金十年，房價一路飆漲，各路房企坐地 “收金”，即便不費什麼專業力氣，也能賺得盆滿缽滿。

這一“暴利”也造就瞭一批地產富裕人群，被業內俗稱為“地產商”，也成瞭當前中國商業群體中的新力量。雖然他們腰纏萬貫，但在龐大的購房民眾眼裡，他們似乎是那一波高房價的直接推手，備受輿論詬病而難獲真正的尊重。

在那些批評者眼裡，這些地產商群體不像來自傳統實業的企業傢，他們掙著辛苦錢，靠著專業精神走向金字塔尖，成為一個個行業的佼佼者。

然而，樓市“黃金十年”一去不復返，地產商們也心知肚明。尤其是2013年的樓市，更似一場為“黃金十年”劃上句話的謝幕演出，各地成交行情達到歷史性高峰，房企滿心鼓舞，自以為該劇還有一段後續。但今年以來，市場急轉直下，中央會議也再未提及“樓市調控”等字眼，房地產業迎來市場化調整新機制。

當前，國內宏觀經濟步入“新常態”，GDP增幅尋求合理區間成為一致共識。受此深刻影響，房地產陷入持續性低迷，平均利潤率不斷走低。

按照申萬一級行業的分類標準統計，143傢上市房企近三年平均銷售毛利率呈現下滑趨勢，比如2011年曾高達39%，2012年變成36%，2013年又下滑至34.9%，今年前三季度各大房企降價促銷跑量，這一指標又降至34.2%。

蘭德咨詢今年初發佈相關研報認為，房地產業已是中利行業，到2015年房企凈利潤率可能觸及10%的紅線。

實際上，以藍光地產為例，為瞭實現市場突圍，躋身一線房企陣營，正以名震全國的“3461”（藍光拿地後3個月開工，4個月開盤，開盤當天去化率60%，1年內實現項目正現金流）高周轉模式搶占市場，但贏得這一前提的是自願讓出項目部分利房貸利率比較2013潤率。

一直以來，藍光地產主打“民房屋2胎設定缺錢急用哪裡借錢生地產”招牌，比如以定位城市青年剛需的COCO系列產品，一經推出便贏得瞭市場青睞，其超乎客戶預期的室內可變空間及其超高的使用率，在業內也贏得瞭高度認同，成為不少區域房企學習的標兵。

以市場化思維躋身一線房企

幾年前，藍光地產僅是四川或成都區域較為知名的開發商，但一旦出川，若要問起這傢房企，知之者可能甚少。然而，隨著去年至今藍光地產全國化加速擴張，其品牌影響力也越來越凸顯。

外地熟知者，應從藍光地產去年高調拿地說起。實際上，自2013年初，藍光集團董事長楊鏗對外拋出9年“千億”戰略之後，引發行業震動，但似乎並不清楚藍光地產如何推進這一戰略。

然而，正當外界仍為這一謎團而百思不得其解之時，藍光地產率先在成都大本營頻繁拿地，有部分還是高溢價地塊，拍地之兇猛令地產同行感到驚愕，不禁心生疑問：藍光，這匹本土狼要來瞭？

在業內人士看來，藍光早些年曾試圖加速全國化擴圍，邁入一線房企陣營，但房地產市場的風雲突變，讓藍光的這一雄獅計劃磕絆不斷，如今藍光還能否實現“彎道超車”？

繼成都高調頻繁拿地之後，藍光地產加速向省外擴圍，豪擲巨資在重慶、昆明、青島、北京等核心城市拿地或收購項目資源。

去年9月，藍光地產集團總裁張志成在全球華商（成都）地產論壇上回應瞭外界對“藍光速度”的諸多疑問。他表示，早些年的異地擴張應是藍光的佈點動作，那時藍光擴張的金融解決方案、管控能力和人力資源能力均未形成，但這些佈點為後來全國佈局做瞭鋪墊。

“不管是在成都的這些年，還是在全國其他城市，我們的基本原則就是堅持市場化。我們也堅信市場化，因為隻有市場化才能夠真正培育好的企業。”張志成如是總結說。

如今，藍光地產已覆蓋“以成都、重慶、昆明為核心的西南區域”、“以北京、天津為中心的環渤海區域”、“以上海、杭州為中心的長三角區域”、“以武漢、長沙為中心的長江中遊區域”、“以西安、太原為中心的黃河中遊區域”等五大區域，共計30餘個大中城市。

按照楊鏗的戰略思路，藍光地產要打造的是一個猛虎軍團，一個具備超強執行力的全國性操盤團隊，尤其是今年初正當別的房企忙著制定年度規劃之時，藍光發動瞭聲勢浩大的“人才捕獵行動”，面向全國高薪招聘各區域公司的職業經理人，讓那些在一線房企仕途見頂的高端優秀人才看到瞭藍光地產的雄心和自身價值的發揮空間。

當前，如果有瞭優秀人才和土地資源，但沒有源源不斷的雄厚資本支撐，藍光地產也難以長途奔襲，全國化深度擴張。對於這一點，楊鏗看得似乎比別人更為透徹。

早在幾年前，藍光集團已入主迪康藥業大股東之位，為的就是謀求藍光地產能夠借殼上市，為A股地產再添一支新力量。如今，隨著地產A股重新開閘放水，藍光地產的借殼上市迎來一縷曙光。今年6月底，迪康藥業發佈公告顯示，公司百億重組預案獲得證監會受理，這為藍光地產借殼上市鋪平瞭路子。

在行業人士看來，藍光地產借殼沖刺號稱 “川內地產第一股”，但對於全國其他區域房企來說，比如俊發地產、天朗控股、協信集團、海亮地產等具有較強的借鑒意義。

引領地產業“變革”大潮

隨著當前樓市新的變局，從住宅地產轉型商業地產，成為不少一線品牌房企的大致思路。但對於這種轉型思路，從各地拔地而起的超級綜合體來看，似乎如出一轍。

伴隨著瘋狂拿地開發，如今海量商業綜合體集中入市，局部供求失衡成為一種嚴峻現實。去化難、招租難、運營難以及租金率低等諸多問題，一直困擾著那些曾嫻熟玩轉住宅地產的各大房企巨頭們。

不過，藍光地產另辟蹊徑，率先在業內大規模推出 “臨街商業”，比如紅街·金種子計劃，這與一般房企附帶的底商業態又有所不同。

據瞭解，上述紅街·金種子計劃號稱是藍光地產推出的 “第4代”社區商業品牌，也被認為是國內首傢開創“街區商業”模式的品牌房企。

對於“紅街”模式，藍光地產相關人士介紹說，紅街商業占地規模50畝左右，半徑在1000~3000米，整體定位為打造與區域文化相匹配的、特色鮮明的、具有主題靈魂的街區商業體，包括獨棟商業、地下商業、社區底商三種商業產品，以及主題商業街、生活廣場兩類建築形態。

與此相匹配的是，“紅街”品牌商業地產將標配有鮮蔬配送、社區餐飲、社區金融、社區超市、社區醫藥、棋牌茶樓、幹洗縫補、美容美發等八大業態，紅街將更加註重消費者的消費體驗，從日常生活層面引導社區商圈消費。

為瞭讓利街區商業的回報率，藍光地產當前還在行業內首次推出瞭臨街商鋪 “10年零月供”商業模式，全線七折起價，僅僅三周就熱賣瞭11.3億元，在行業引起強烈反響。

在不少業內人士看來，當前商業去化壓力大，藍光地產能夠獨辟蹊徑，開創新的地產營銷模式值得學習。實際上，藍光地產敢於推出上述商業模式，也是基於對自身20多年商業運營經驗的高度自信，但能否為投資人帶來可觀的收益率，仍待市場檢驗。

與引領商業地產的創新模式相比，藍光地產似乎更看重基於互聯網思維的“藍光生活傢系統”，而能否順利推進這一系統，真正讓藍光項目業主體會到生活的便利性，似乎也與前述街區商業的傾力打造密切相關。

按照藍光地產的通俗解讀，上述生活傢系統的核心是全面整合商業生活配套資源，徹底打通社區電子商務最後500米，從而大大升級藍光地產項目開發的整體品質。

此外，藍光地產還在升級COCO系產品，進一步打造“彩系”升級產品，已落地成都的藍光樂彩城號稱“中國首個互聯智能社區”。

因為創新迭出和高成長性，藍光地產今年9月首次入圍國內某權威機構聯合發佈的 “2014中國房地產公司品牌價值TOP20”，品牌價值評估超過55億元，排名第13位，與2012年這一指標排名僅為第30位相比，已實現瞭排位“三級跳”，激增率達55%。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/2014-11-24/06355942414946544697596.shtml

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房價兩年來首現由漲轉跌下半年或入過冷區間

庫存壓力巨大市場預期不明

房貸第2順位銀行年息利率多少免費諮詢試算 房價兩年來首現"由漲轉跌"

市場短期內仍將持續低迷，下半年或進入過冷區間

18日，統計局發佈5月份住宅銷售價格變動情況顯示，5月份70個大中城市新建商品住宅價格環比自2012年6月份以來首次由漲轉跌，跌幅為0.16%。這意味著，持續兩年的房價全面上漲暫時告一段落。

對此，業內人士認為，在庫存壓力大、市場預期不明的背景下，當前房價環比漲幅已步入"偏冷"區間。預期下半年將進入過冷區間。

疲軟

半數城市下跌

新建商品住宅價格變動情況數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市僅15個。環比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.4%。杭州領跌，環比下滑1.4%，石傢莊環比下滑0.7%，寧波環比下滑6%，唐山環比下滑5%，沈陽環比下滑4%。

值得一提的是，5月一線城市房價中，除北京環比仍處上漲，廣州持平外，上海、深圳均出現下跌。具體來看，北京環比上漲0 .2%，上海則環比下跌0.3%，深圳環比下跌0.2%。

二手住房方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市達35個，其中，北京領跌，環比跌幅高達0.9%，上海環比下跌0.2%，秦皇島環比下跌0.7%，福州環比下跌0.6%。

同比來看，與去年5月相比，70個大中城市中建融宜蘭五結建融，新建住房價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個，5月份，同比價格變動中，最高漲幅為11.3%，最低為下降4.8%。

二手房與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有5個，持平的城市有1個，上漲的城市有64個。5月份，同比價格變動中，最高漲幅為11.1%，最低為下降8.7%。

對此，上海易居房地產研究院鄭紅玉表示，分類來看，一二三線房價環比同步下跌，二手房同樣由漲轉跌，市場整體步入降幅區間。

"房價環比上漲的城市個數明顯減少，部分城市房價環比小幅下降。"國傢統計局城市司高級統計師劉建偉分析稱，5月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為15個和19個，分別比4月份減少瞭29個和16個；持平的城市個數分別為20個和16個，分別比4月份增加瞭2 個和3個；下降的城市個數均為35個，分別比4月份增加瞭27個和13個。新建商品住宅價格環比上漲的15個城市中，漲幅比4月份回落的城市有6個；最高漲幅為0.3%，比4月份回落瞭0.1個百分點。新建商品住宅價格環比下降的35個城市中，環比從4月份上漲或持平轉為5月份下降的城市有28個；最大降幅為1.4%，比4月份擴大0.7個百分點。

對於此次房價下滑的主要原因，劉建偉指出，庫存壓力較大，市場預期不明，導致房價有所下降。鄭紅玉也認為，5月份，庫存壓力空前加大，加上近期市場預期不明，整個樓市觀望情緒濃厚，導致成交熱度受影響，部分房企銷售壓力明顯增加，一些房企推出優惠促銷，均成房價下跌推力。

癥結

庫存"壓力山大"

值得註意的是，一二三線環比漲幅兩年來首次齊頭並"跌"，而造成這一結果的主要原因是成交下滑、庫存高企。

易居研究院數據顯示，5月份，一二三線城市新建商品住宅價格環比由漲轉跌，跌幅分別為0.08%、0.14%、0.18%。從市場來看，截至5 月底，上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米，環比增長2.7%，同比增長20.1%。庫存再創歷史新高。而成交方面，北上廣深新建商品住宅成交面積環比增幅分別為-29.7%、-18.4%、-18.4%和7.1%。

35個城市中，有29個城市庫存出現瞭同比增長現象。其中南昌、寧波和九江3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到77.4%、60.9%和56.9%。

此外，在市場看跌情緒濃厚的背景下，開發商加快推盤節奏，也造成瞭月度新增供應量大於成交量，使部分未消化的新增供應再度轉化為庫存。數據顯示，5月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為2198萬平方米，環比增長2.8%，同比增長0.2%。而成交量則僅為1520萬平方米，環比增長 1.1%，同比減少17.4%

值得一提的是，此前沈陽全面放松限購僅一天後就被叫停，其面臨的主要原因便是庫存壓力。截至今年5月底，沈陽新建住宅庫存為1828萬平方米，環比4月增長6%，同比增長28%，遠超京滬，僅次於全國最高天津的2110萬平方米，按過去6個月平均銷量來算，去化周期將高達22個月。

對此，沈陽市國土部門相關工作人員表示，由於沈陽是平原的地理環境，因此，城市面積不斷外擴，攤大餅，最後哪哪都成瞭拔地而起的房地產。

"這麼多房子不賣怎麼行，房子不賣土地也出不去。"上述人員表示，5月沈陽18塊土地中，流拍項目高達10塊，其餘僅為底價拍出，給地方造成巨大壓力。

各地政府開始選擇各種方法刺激需求入市。6月15日，鄭州開始實行"組合貸"，降低購房成本，以刺激剛性的首置和改善需求。海口出臺房地產新政，海南本省人6月1日起，購單套房120平方米以上可落戶海口5人。武漢市下文規定，從7月1日起，畢業超過兩年的普通高校畢業生或留學回國人員，在武漢就業創業，具備本科或研究生學歷，提供學歷學位、勞動合同、一年社保繳納證明以及合法住所證明，或者自主創業且本人為法人代表的，均可在武漢市落戶。

預判

下半年或進入過冷區間

在高庫存預期轉向的背景下，市場人士對短期房地產市場並不看好。鄭紅玉表示，從數據可以看出，當前房價環比漲幅已步入"偏冷"區間。預期下半年將進入過冷區間。

鏈傢地產市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者，首先，導致今年這一輪市場深調的核心因素短期內不會有明顯改善。一方面是信貸政策的持續收緊；另一方面，本輪調控的導火索來自於高庫存城市的率先降價，因此整體市場庫存高企的局面不會很快得到緩解。

"除非有顯而易見的行政刺激手段，不然市場在短期內仍會維持冷淡狀態，大部分剛需觀望濃厚並看跌房價，而當前業主的心理價位並不會隨市場不斷下探，買賣雙方持續僵持。"張旭認為，這一輪行業深入下調與此前不同，非政策主導的下降，給市場帶來的影響可能會更持久。目前，房地產行業形勢不容樂觀，一二手市場都持續低迷，企業壓力上升，或帶來新一輪的行業洗牌。

中信建投分析師蘇雪晶認為，短期銷售低位能否緩解，依然需要關註信貸情況的支持力度。在成交量持續下滑的環境下，5月全國整體房價迅速回落，而且目前多數二三線城市庫存水平已達到歷史高位，預計價格下滑還將持續。

中金公司的研究報告也持同樣態度。該機構分析認為，房地產行業3年一個小周期，"今年下半年是繼2005年下半年、2008年下半年、2011年下半年的第四次。預計重點城市房價指數同比調整幅度范圍將在5%至10%。"

長富匯銀投資基金管理有限公司總裁張保國在接受《經濟參考報》記者采訪時也表示，房地產行業已經感受到冬天要來瞭。除瞭超大牌的開發商以外，其他開發商融資都要受到限制。銀行拿不到錢，各方也申請不到貸款，而房地產行業本身是資金密集型行業，這對房地產市場影響巨大。

"但不會面臨崩盤，也不會全面下跌。"張保國認為，在房地產發展周期，現階段處於正常調整階段，在城鎮化發展下，長期來看整體還是有一個向上的趨勢。

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房地產拉動高明第三產業投資增長翻番

GDP、出口、財稅指標增幅居全市首位

數據顯示，上半年高明的主要經濟指標繼續保持兩位數增長，GDP、出口、財稅三大指標增幅均居全市首位。投資、消費、出口均有兩位數增長，分別達到瞭131.33億元、46.61億元、7.22億美元。其中，GDP增長12.1%，比全市 GDP增幅高出2.6個百分點，達270.16億元。出口(1至5月份)增幅達到瞭14.8%。而稅收收入達8.3億元，增長瞭25.17%。

黃棋泰在報告中指出，上半年能取得這樣的成績，主要是因為"進一步做強實體經濟"，"強化產業發展後勁"，以及"促進投資平穩較快增長"所帶來的功效。上半年，高明地方公共財政預算收入增長27.71%，達10.71億元。規模以上工業總產值增長14.4%，達855.93億元。而工業用電量增長放緩，達到16.26億千瓦時，增幅為2.9%。

然而，在高明上半年主要經濟指標中，工業投資成瞭其中唯一的"負增長"。全區上半年工業投資下降2.5%，這在工業投資占固定資產投資總額達7成的高明非常罕見。觀察人士指出，工業投資負增長主要是受征地拆遷難、土地指標不足、資金不到位等客觀因素影響。

23重點項目累計完成投資45.5億元

上半年，在高明區在建(擬建)的73個工業項目中，已有45個項目動工或投產，預計全年新動工或投產項目70個。總投資275億元的23個重點產業項目，總體動工情況比較理想，已累計完成投資45.5億元。而70傢重點骨幹企業累計實現產值262.85億元，增長17.9%。塑料制品國際采購中心動工，明年2月完成，正申辦"中國日用塑料制品國際博覽會"。陸地方舟新能源電動車電驅動大樓完工。海天調味150萬噸擴建項目一期完成土建驗收，二期壓榨車間投試產。君禦溫德姆至尊酒店進入室內裝修階段，西江國際遊艇展示中心已簽投資意向。

在產業鏈招商方面，高明區通過設立區級招商引資工作板塊，充實招商人才平臺，整合打造區級土地資源庫，搭建不同區域的中介招商平臺，累計引進項目26個，合同投資總額71億元，項目與以往相比質量有瞭較大提升，其中戰略性新興產業項目14個。黃棋泰表示，下半年要全面推行"一企一策"、企業服務卡和首問責任制，重點扶持一批骨幹企業做大做強，進一步幫扶工業50強、納稅超500萬元以上企業做大做強，以盡快形成產值或營業收入達50億元乃至超百億元的行業梯隊。其中，高明區要重點力促中油高富、海天調味、溢達集團、華興玻璃、誠德特鋼等一批骨幹企業增資擴產項目盡快上馬，以點帶面推動全區增資擴產強勢推進，年內力爭23傢骨幹企業完成增資40億元。

"仍有企業反映在增資擴產過程中，有些部門在處理報建、融資、土地等問題時不敢負責，還沒有達到企業預期的效果。"黃棋泰對各職能部門提出，分管區領導與各個部門要大膽創新，切實解決企業發展遇到的困難與問題。此外，他還提出，要以建設國傢創新型城市為契機，充分調動近年來一大批中小企業加快自主創新的熱情，全力支持祥新、川東熱敏、煒林納、德方納米等一批創新型企業盡快成長。其中，荷城要充分利用民間力量，統一開發改造建設"973"創新基地，盡快規劃打造建築面積約20萬平方米的中小微企業創新載體。明城則要加快規劃建設250畝土地，高標準打造新能源新材料產業技術創新園區，並盡快落實與中科院合作共建新材料產業園。

房地產拉動第三產業投資增長翻番

觀察人士分析稱，上半年高明區房地產投資增長21.7%，拉動瞭第三產業投資大幅增長103.1%。同時，高明區房地產銷售同步也有大幅增長，全區新建商品房交易金額達到12.50億元，增幅高達 68.16%。黃棋泰表示，還需加快君禦海城、美的西海岸、江濱香格裡花園、歐浦花城等一批總投資達110億元的大型高端商住項目建設，以點帶面拉動中心城區與鎮中心區提檔升級。產城聯動方面，上半年高明區總投資79.8億元的8個重點城建項目，已累計完成投資13.49億元。其中，39個城市升級項目中有35個動工，納入市統籌督辦的11個項目啟動率和動工率均達100%。

具體來看，西江新城已累計完成工程60項，完成投資約16億元，目前36個在建項目已投入3.3億元。其中，西江新城核心啟動區示范工程進入沖刺階段，沿江路以東區域改造項目完成住戶與企業動遷任務分別為98%、 68%。高明江灘濱河景觀改造工程已拆除房屋等建築面積8萬平方米，安置房已交付使用。此外，交通項目方面，廣明高速西延線完成投資量的77%，年內可以通車。江羅高速高明段工程量完成14%，預計兩年多後可以通車。

企業成功上市最高可獎獲千萬元

為瞭扶持民營企業實現跨越式發展，高明區已制定出臺《企業上市扶持獎勵暫行辦法》，采取分階段獎勵的方式來扶持企業上市，企業成功上市最高可獲800萬獎勵。該辦法規定，凡在高明區工商註冊和稅務登記，符合該區所認定上市條件的企業均可享受該扶持獎勵政策。上市過程中的企業可分別在股份制改造、輔導驗收、受理申報、首發融資等階段申請獎勵。黃棋泰表示，將通過設立"綠色通道"以及"一企一議"方式解決企業上市遇到的問題，重點推進韓麗傢居、海納川藥業等已改制5傢企業上市步伐，繼續支持何氏機械、高達重工等一批有意向上市企業盡快開展前期工作。

根據該辦法，以境內主板、中小板、創業板上市為例，在前三個階段中，企業每完成一個階段即可獲得高明區政府100萬元的獎勵，而第四個階段將視上市公司首發募集資金的數額，分為五檔進行一次性獎勵。在該辦法實施的5年有效期內(截止2018年)，隻要企業成功上市，就可以獲得至少400萬元，最多800萬元的一次性獎勵。而如果能成為高明首傢上市企業，還可以獲得高明區政府所增加的一次性獎勵資金200萬元。也就是說，該企業將最高可獲獎勵總計1000萬元。

此外，該辦法還提出在多個方面支持高明區的企業上市，如優先辦理報批手續，優先考慮所需建設用地指標，對已列入重點培育的擬改制上市企業和進入上市輔導期的企業，實行區領導掛鉤聯系制度等。截至目前，高明還沒有本土企業成功上市。為扶持並推動企業上市，高明已將6傢企業列為重點跟進和重點培育對象，同時還有4傢以上企業被納入後備培育對象，已形成10傢以上的企業上市後備梯隊體系。其中，有4傢企業成立股份有限公司，還有2傢企業成功申請瞭"佛山市企業上市綠色通道證"，能優先享受政府各職能部門為其改制、輔導、申報、審核等工作提供快捷便利的政務服務。

走投資拉動為主的經濟轉型路子

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鏈接日前，筆者從高明區獲悉，該區上半年的GDP、出口、財稅等三大經濟指標增幅均居全市首位。盡管高明工業投資負增長有望從三季度止跌回升，但這已成為該區上半年制約發展的瓶頸。高明區區長黃棋泰指出，未來要圍繞"提升增量、盤活存量"，堅2胎房貸銀行持走以投資拉動為主的經濟轉型路子，保持較高增長水平且投資拉動較為強勁，來千方百計加快經濟結構調整步伐，打造強有力經濟增長點，促進經濟更加平穩健康增長。

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