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??大資管產業鏈，即基金管理人或投資顧問將底層項目通過各類金融通道的組織形式與經濟條款設計實現投資產品化或證券化，最終體現為供資產池和投資人配置的各類金融產品的有機聯系過程。
??自籌資金成為房地產開發企業的主要資金來源之一。在大資管平臺建立之後的各種資金通道，如房地產信托、券商資管、保險資管和基金子公司等在房地產融資來源中占到更大比重。房地產行業呈現更為廣泛和深入的金融化特征。
??房企自身的主動金融化轉型，成為瞭2014年房地產金融市場更為靚麗的風景。隨著房地產市場的持續調整，行業集中度逐漸增加，很多大型房企開始轉型，其中金融化無疑是其中最重要的方向。一方面，根據自身的業務佈局，大型房地產企業開始主動使用更加豐富的金融工具融資投資，很多土融高雄小港土融投融資行為都在借鑒海外大型房地產基金平臺的運作實踐，房地產企業的“類基金化運作”特征越來越明顯。萬科的“基金化運作”創新和金茂的BT上市是其中非常具有啟發意義的案例。
??從房地產投資市場角度看，隨著大資管時代的來臨，專註於投資房地產領域及細分領域的各類金融機構與房地產基金日益增多，在投資策略專業化和多元化，投資產品結構設計靈活化，投資過程主動管理化層面顯現出較多金融創新特征；從房地產企業自身進化轉型的角度看，很多大型房企開始主動運用更加靈活的融資工具和融資手段並借助投資收購擴展業務，很多房企的金融創新實踐甚至可以說遠遠走在房地產基金前面。
房地產金融步入資產配置時代
??資產配置特征顯現
??（註：券商資管和基金子公司的通道業務類型與信托業務相似，約有10%的資金進入房地產行業。）
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??銀行貸款融資規模呈現下降趨勢；
??2014年，中國的個人和機構不動產投資能力已經擴展到瞭全球范圍。無論是處於發達地區的北美、歐洲、大洋洲，或者屬於欠發達的東南亞和南美地區，都感受到瞭來自於中國的資本力量。中國資金已經在全球范圍內尋求優秀的不動產投資標的，並給當地市場帶來瞭強烈的外來資本沖擊。
??2014年末，商品房待售面積62169萬平方米，比11月末增加2374萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米。
??專業的商業地產基金如高和資本、凱龍瑞基金則一直專註於收購增值型投資，資產管理團隊的能力不斷加強，冀通過資產管理能力提升收購物業價值，並最終提高基金的投資回報率。中信金石基金管理團隊也充分瞭利用中信證券(600030,股吧)的券商資管平臺優勢，發行啟航系列產品，先後收購兩地中信證券大廈及蘇寧的門店物業，構成瞭兩例典型的核心型或核心增益型策略投資，也可以定義為類REITS產品。市場上也出現瞭專業的工業地產和物流地產基金。
??國內貸款在房地產開發企業資金來源中所占比例進一步壓縮，外資和外商直接投資的絕對值和百分比也有一定程度的降低，房地產開發商從傳統貸款和外資渠道獲得資金的能力降低，通道縮窄。
??諾承投資認為，2014年是國內房地產行業面臨深度調整的一年，銷售市場持續低迷，行業整合加快，中小房企逐漸退出市場，市場集中度迅速加強。大型領先房企紛紛謀求轉型之道，房地產行業金融化進程及相關金融創新愈演愈烈。
??專業化在於，不動產投資的管理人價值逐漸得到體現。無論是不動產物業管理人，還是不動產投資管理人，專業性管理人和投資顧問的角色已經得到充分的認識和肯定。同時，投資主體也在逐漸專業化，個人投資人不再是市場的主角，機構化投資者正在操縱著諸多影響市場的大型投資。
??2014年，房地產開發投資增速、商品房銷售面積及銷售額增速呈現連續下降趨勢，商品房待售面積存量明顯增加，大中城市住宅銷售價格呈現大面積的下降趨勢。
??從各資產管理平臺的總體資產量和投向房地產行業的資金規模綜合比較，信托、基金子公司、券商資管是當前最主要的地產金融資管平臺，房地產基金規模相比則呈縮減趨勢。
??近兩年來，大資管格局的迅速發展，豐富瞭地產企業的融資手段，同時也加快瞭金融工具的創新速度。在通道類業務迅速形成行業規模後，主動管理型金融產品和資產證券化成為地產金融的下一波方向。地產金融將向著多元化融資結構、大資管行業背景、金融創新與衍生品方向發展。
??2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比2013年下降7.6%；商品房銷售額76292億元，下降6.3%。
??中國的房地產金融行業目前顯現出瞭較為明顯的資產配置特征，成為專業投資機構在本階段制定投資策略的重要依據。這其中包括瞭財富管理化、配置全球化、資產差異化、投資專業化。
??財富管理化是指無論對個人、傢庭等私人主體，還是對專業的投資機構和基金等公共機構，不動產都已成為私人和機構財富管理的重要資產類別。各類型不動產的投資屬性和投資價值已被廣泛地認識，並形成瞭統一的市場環境。不動產已經成為瞭中國公、私投資人資產構成中比重最高的類別之一。
??房地產行業金融化趨勢
??資產差異化是指，不動產資產的價值漲跌已經逐漸與傳統投資類別如股票、債券等的市場波動無關，成為瞭相關性較小的獨立投資資產類別。最直觀的感受是從2014年的中國股市漲幅與國內的房地產市場漲幅的相悖，可以明顯體現這一特點。因此，對於專業投資人來說，可以構建一個充分多元化且風險分散的投資組合。
??保險資管規模翻倍，截至2014年一季度末，保險機構投資不動產規模754.87億元。至2014年底，保險資金發起基礎設施投資計劃1.1萬億元；
??資產配置視角下的房地產金融
??截止到2014年底，中國房地產信托存量規模為1.39萬億元，在全部資金信托中的比重為10.96%；
??綜合而言，房地產金融投資更多須重視行業細分領域的專註分析和價值挖掘，房地產金融機構必須具有深刻的行業理解能力與價值創造能力才能在未來立於不敗之地，如主題地產的運營能力與資產管理能力；房地產企業則必須持續加強自身的金融能力建設，向準“基金化運作”轉型。具備房企建設或運營能力的“運營型”的基金與具備金融投資能力的“基金型”房地產企業，互相融合借鑒合作，將構成未來幾年內的主要行業特征。另外，從宏觀政策的角度看，房地產金融相關的監管政策和制度創新在2014年也取得瞭較大進展，為房地產金融市場的持續繁榮創造瞭更大的市場空間。
??大資管時代帶來瞭豐富多元金融工具，基本顛覆瞭銀行理財池和信托的牌照通道時代，各類金融產品形式都將發揮同質作用。銀行理財、信托、券商資管、基金子公司、保險資管、PE基金都僅僅是金融產品的形式，從根本上來說都將成為金融產品的設計形式。當前，不同金融渠道具有不一致的資金成本屬性、期限屬性、投資人來源和風險偏好，因此需要對應不同的底層項目和金融產品結構。2014年房地產金融市場，房地產基金主動利用基金子公司等資管通道工具進行產品結構分層設計，基金子公司主動開展房地產融資業務，都開始成為行業主流。信托、基金子公司及有限合夥之間的結構嵌套，在房地產基金的實踐中層出不窮。
??2014年底，券商資管管理資產規模已達7.95萬億元；
??2014年也是房地產金融深刻變革的一年。大資管為各類金融資管平臺包括房地產基金相互融合合作提供瞭充分的市場空間，也同時對獨立運作的房地產基金提出瞭更高的主動管理能力建設要求。越來越多的房地產基金開始走向投資策略專業化。擺脫為房企提供融資服務的窠臼，越來越多的房地產基金開始具有專註的投資策略，及配合執行投資策略的成熟團隊，並不斷打造和加強投後管理和項目運營能力。從投資產品結構設計的角度看，出現瞭更多的組合投資基金而非單項目基金，如中城投資與德信資本都於今年發行瞭項目池組合投資基金。從投資專註領域的角度看，賽富不動產的白領公寓基金聚焦投資公寓類產品，並註入瞭獨特的物業管理與資產管理服務。國泰銀行貸款
內容來自sina新聞
??2014年底，基金管理公司及其子公司專戶業務規模5.88萬億元。
??通過REITS渠道退出、行業並購整合都是國內房地產基金行業的熱點討論話題。但是巧婦難為無米之炊，國內投行式的房地產基金，往往都與優質基礎資產相距甚遠。國內房地產市場開發商而非金融商主導的行業環境，決定瞭國內很多優質資產項目和物業的所有權和處置權，還在開發企業即傳統房地產企業之手。有創新意識的開發商企業主動的金融化轉型，往往可以憑借持有大量基礎資產之優勢，迅速實施最新的金融實踐。因此，房地產金融創新，不能僅僅盯住房地產金融投資機構和房地產基金，敢為天下先主動轉型的領先房地產企業的金融實踐或許更值得關註。
??2014年以來，無論是新房還是二手房，價格環比上升的城市數量急劇減少。同比價格變化趨勢在2014年第三季度發生大逆轉，由大部分城市住宅價格同比上漲急劇轉變為大部分城市住宅價格同比下跌。
??國傢統計局的數據顯示：自2014年1月份開始，全國房地產開發投資增速明顯降低，截至2014年底，已連續下降12個月，從2013年底的峰值19.8%降到2014全年的10.5%。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-07/07015979747335549534306.shtml
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