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萬科加速拿地700億 年內銷售沖擊2000億
雖然9月以來，萬科董事會主席王石不停警示樓市的風險，但無論是在土地市場還是在銷售市場，萬科自己都用迭創紀錄的數字來呈現公司的高歌猛進。
10月份，幾乎所有的地產分析師都上調瞭萬科2013年銷售業績的預測，普遍在1800億左右，樂觀者更預判萬科今年銷售將達2000億。同時，萬科的拿地金額也創下歷史新高，目前權益買地額已達700億。
"今年的市場明顯好於前兩年，相對於碧桂園等公司，萬科的表現並不是最出彩的，業績增長也隻是市場的正常反映。"接近萬科的知情人士稱。面對保利、綠地、恒大等新晉千億級房企的夾擊，萬科要持續保持業內"老大"的地位，仍然需要在快速增長和提升效益間保持平衡。
市場帶來的"禮物"
盡管後來者來勢兇猛，但萬科仍然用自己的業績坐實"老大"之位。
相對於恒大、碧桂園今年可能新晉千億陣營，保利、中海外、綠地沖擊1500億，萬科已向2000億靠攏。
安信證券分析師萬知認為，保守估計萬科全年將完成1800 億的銷售規模，若公司在四季度加大推盤力度則有可能達到2000 億。
若真如此，二胎貸款率利年息貸款全省皆可處理則萬科從1000億增長到2000億，隻用3年時間，年均增速超過30%。而過去3年房地產一直保持調控不變。
高速增長的銷售更多是市場帶來的禮物。CRIC數據顯示，前三季度，龍頭房企普遍完成年度銷售目標的70%以上，萬科完成約76%，中海外、碧桂園已提前完成100%。在一些萬科內部人士看來，公司的業績表現"還不夠好"。
分市場來看，火爆的北京、廣深區域貢獻良多。截至9月底，萬科北京公司已完成100億銷售，刷新歷史紀錄；廣深區域預計銷售金額接近400億元。
手裡有糧心中不慌。萬科不斷地加大拿地力度。數據顯示，1-9月，萬科累計新增項目77個，權益地價款629.5億元，已為2012年全年權益地價款430.3億元的1.46倍；若加上10月份新增的佛山和北京地塊，則年內拿地金額已超過700億。
對於拿地金額創下歷史新高，萬科內部人士認為，公司的經營策略實際上一直沒有變化，認為價格合理及風險可控就會去拿地；事實上，在2012年，萬科的拿地策略曾被認為"保守"，錯失瞭一些發展機會。
相對於1-9月份近1300億的銷售額，按照萬科董秘譚華傑的觀點，公司拿地金額占當期銷售額的60%以內可謂安全。
從拿地分佈來看，萬科目前已進入近60個城市，是一線房企中區域分佈最為均衡的公司。針對一線城市地價、房價高企的現狀，王石最近警示瞭其中的風險。從萬科的舉動來看，其在一線城市的動作並不多，且以郊區拿地為主。
"北京地區接下來仍然有拿地意向，主要是把量做上去，預期利潤並不高。"一位接近萬科的銀行人士透露，北京萬科正通過其所在的銀行融資，為拿地做準備。
不過，有長期關註萬科的投資者認為，截至目前萬科新增項目平均樓面地價3233 元，較2012 年平均拿地成本高10.0%，相對於1-9月的銷售均價1.17萬/平方米，地價成本占到27.6%，如果未來市場調整，房價下跌，將蠶食公司的利潤空間。
為何周轉率越來越慢？
萬科總裁鬱亮認為，從長期趨勢上看，房地產行業的毛利率下滑不可避免，公司也不僅僅采用利潤率指標來考核，而更看重ROE(凈資產收益率)等指標。
經歷2008-2010的下滑後，萬科全面攤薄的ROE在2011年回升至18.17%的水平，2012年ROE增至19.66%，為1993年以來的最高水平。在2013年中期業績會上，萬科管理層表示，預計年內ROE仍將保持增長。
ROE指標很大程度上取決於資產周轉率，但本報記者查詢發現，萬科2007 ~ 2013年中期的資產周轉率持續走低，均低於0.5，其對資金的利用率呈下降趨勢，2013年一季度大幅下降至0.04，中報回升到0.10，按照萬科往年資產周轉率表現來看，半年周轉率通常是全年的1/3，則今年萬科資產周轉率可能在0.3左右，這仍然顯著低於過去7年的平均水平0.37。
資產周轉率反映的是一傢公司對於資本的利用效率。2003年萬科的資產周轉率曾達到0.57，意味著當時萬科大約投入2元錢能做1元的生意。而在過去的10年中，"均好中加速"成萬科的一個重要戰略主題。但為什麼萬科的資產周轉率反而越來越慢？
萬科有關人士指出，首先是精裝修業務的大幅增長，在整個業務結構中精裝房已經占到90%左右，這雖然使得現金回款提前，但延長瞭結算周期，拖慢瞭資產周轉率。
還有分析人士將之歸結為萬科不斷增持的商業地產。從去年到現在，萬科各大區域公司旗下諸多商業高雄汽車借款地產項目試水進入建設期，而商業地產在建設階段，需要占壓大量現金，導致資金周轉率變慢。
此外，今年上半年各大城市的限價政策導致萬科推盤放緩，從拿地、開工到銷售變現的周期拉長，也是資產周轉率變慢的原因。
根據萬科內部"凈資產回報率=凈利潤率×周轉率×(財務杠桿+合作杠桿)"這一公式，萬科不得不用更多的合作來提升財務杠桿，促使ROE的提升。
這已反映到財務報表中。截至中報，萬科資產項目中"其他應收款"餘額為330.72億元，比年初增加64.88%，主要原因是合作方往來款項增加。
"我們在資本的運用能力上與海外公司仍然存在明顯差距。"萬科公司內部人士坦言，這也是萬科走出海外與新鴻基、鐵獅門等公司合作的原因：向對方學習如何提高資金利用效率，如何用一塊錢做更多的生意。
王石更指出，未來的房地產行業就是融資和資本運作能力的競爭，沒有幾千億的融資平臺很難繼續保持領先。
中投證券分析師李少明指出，在房企融資放開有條件向建設安居房、普通性住房的房企傾斜背景下，萬科具有較強的融資優勢。如果萬科B轉H完成，則對公司估值有很大提升，更有助於資產周轉率加快。
瑞銀證券分析師李宗彬預計，萬科2013年新開工面積將達到1，750萬平米，同比增長22%，2014年可售資源將快速增長，業績持續高增長可期。
過去兩三年來，萬科的角色定位已經悄然轉向，從住宅開發商轉為城市配套商。多位分析人士認為，萬科未來要保持行業持續領先的地位，除瞭銷售額的增長之外，還要看其商業地產方面的運營能力，以及在住宅開發與商業地產之間的資金協調能力，這對萬科是極大的挑戰。
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-10-17/10052455585.shtml
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