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房地產購買力被喚醒 2015年樓市雄起還缺什麼
??3月以來，房地產市場購買力一定程度上被喚醒，部分開發商堅定瞭取證入市的信心。從不同城市區域看，一二線城市的表現明顯強於三四線城市。全國兩會後，針對房地產市場的寬松政策可能會陸續推出，預計整體市場的走勢將會繼續向好，後續改善型需求的入市量將會有所增加。
??對於房地產市場，2015年政府工作報告提出，要“穩定住房消費”、“落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”。
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?頂層設計出臺，市場立即有積極反饋。中國指數研究院最新數據顯示，3月9日-3月15日，“一線城市房地產成交面積環比漲幅35.9%；二線城市環比上
漲26.2%；三線城市有5.4%的漲幅”；同期，40個主要城市土地推出量環比增加24%，成交量環比增加205%，出讓金環比增加49%。
??部委和地方政府落實主體責任的步伐也不慢。央行3月1日降息，2月社會融資規模以及人民幣貸款增量均超出預期，濟南等城市對公積金政策進一步調整。
??在此情況下，盡管國傢統計局3月18日公佈的2月份70個大中城市住宅銷售價格依然低迷（70個大中城市同比整體跌幅高達6.0%），但是市場對此並不悲觀，“畢竟這是全國兩會召開前的數據”。
??短短一個月，樓市信心由陰轉晴，政策效力明顯，但市場能不能完全消化政策效力？樓市是否就此見底？
??在接受記者采訪的數位市場人士和專傢看來，樓市確實有復蘇跡象，但是三四線城市還有待觀察。另外，剛剛實施的不動產登記政策以及正在研究的房地產稅，到底能給市場帶來什麼，尚不確定。
??一二線已回暖
??3月以來，房地產市場成交量有回暖跡象。中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，“3月份以來，多個城市樓市迎來小陽春。”
??亞豪機構市場總監郭毅認為，全國兩會釋放出寬松信號後，北京房地產市場已趨於埔心二胎穩定，“北京房地產市場不但不缺少購房需求，而且購買力依然強勁，影響市場最重要的是購房者的心理預期”。
??有市場人士預計，3月底北京房地產市場將會加速放量。事實上，自去年第四季度樓市政策逐漸放松後，不僅是北京市場，全國一二線城市的房地產市場均有復蘇跡象。
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?從房企買地動作看，為瞭規避三四線城市庫存過剩的風險，房企幾乎將全部精力放在瞭一二線城市的土地市場。中原地產市場研究部的統計數據顯示，截至3月
16日，銷售額排名前20的上市房企，把全部拿地資金中的92.5%投入到瞭一二線城市的土地市場，也是該數值歷史上首次突破九成。值得一提的是，在京滬
廣深四個一線城市的拿地比例高達62.5%，創下歷史新高，而2014年這一比例隻有38.8%。
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?中原地產首席分析師張大偉認為，一二線城市需求基礎依然龐大，自2014年四季度以來，一二線樓市的復蘇速度也更為明顯，“持續的政策刺激下，以北京為
代表的一二線樓市已經逐漸走出低迷，庫存也出現瞭趨勢性的下調，預計3月份後，信貸政策將繼續放松，有利於釋放購買力”。
??政策繼續照顧
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?一些地方政府已落實“穩定住房消費”精神。3月17日，濟南市住房公積金管理中心發佈瞭《關於調整住房公積金貸款首套房認定標準的通知》，對於首套自住
住房已經結清購房貸款，為改善居住條件購買二套自住普通商品房，申請使用住房公積金貸款的傢庭，執行首套房公積金貸款政策，即購買建築面積90平方米
（含）以下的商品房首付比例為20%。
??在上述房企高管看來，這一文件的力度很大，“不僅放寬瞭首套房認定，而且降低瞭首付標準，是對高層‘支持改善型需求’的具體政策落實”。
??中央國傢機關住房資金管理中心官網也在3月17日發佈通知，“自本月18日起，繳存職工申請住房公積金個人貸款將出現4項調整，包括調整賬戶餘額劃定線、15個工作日內完成審批等”。
??據記者梳理，2014年以來，房地產行業已經歷四輪政策“照顧”。第一輪以各地的松綁限購政策為主，第二輪以央行的限貸政策調整及降息為標志，第三輪是各地紛紛發佈的購房補貼及央行的再次降準，第四輪則是兩會前後，開始鼓勵自住及改善需求的政策落實。
??在張大偉看來，今年有望在營業稅征收、部分一線城市限購等環節進一步放開，地方政府還可能將非常直接地出臺稅費減免、購房補貼等多種救市政策。
??兩個X因素
??3月起，《不動產登記暫行條例》正式開始實施，並明確用3年左右時間全面實施不動產統一登記制度，部分中介打出瞭“不動產登記急售，價格可談”的小廣告，根據記者核實，很多打著“不動產登記急售”的房價並沒有下跌。
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?對房地產政策感知最靈敏的莫過於房企。一位房企高管對不動產登記提出瞭自己的看法，“這是好事，對整個行業系統化、制度化的管理非常有必要，但是不動產
登記並不具備可以直接使得房價下跌的‘威力’，房價受太多東西的影響瞭，包括現在的杠桿調控、減息等，不動產登記政策頂多算是眾多影響房價的因素中的一
個。”
??另一個影響房地產行業的“X因素”
—房地產稅相關工作也在積極推進。2014年，稅務總局政策法規司副司長靳萬軍在《關於全面推進依法治稅的指導意見》新聞通報會上表示，2015年將推動
房地產稅等相關稅收立法。值得一提的是，兩會上，全國政協委員、財政部副部長朱光耀在回應有關房地產稅的提問時告訴記者，中國怎麼開征房地產稅，仍在研究
的過程中。
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2015-03-25/09355986309252850183804.shtml
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