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Jan 13 Wed 2016 15:33
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營改增有望於擴至房地產和建築業稅率定於11%

??2015年將是我國稅制改革的關鍵年份，繼交通運輸業、現代服務業、電信業先後完成“營改增”之後，預計房地產業、建築業、金融業和生活服務等行業將在2015年完成“營改增”。

??“房地產業、建築業有望率先同時推行‘營改增’，最快將於今年3月份開啟增值稅時代，稅率定於11%的可能性最大。”近日，中央財經大學稅務學院稅務管理系主任蔡昌在稅收籌劃與法律高峰論壇上接受《證券日報》記者采訪時預測。

??中國財政學會副會長賈康表示，大量中小企業尤其是小微企業不斷擴大發展，與“營改增”的推廣有直接聯系，“營改增”有望在今年年底前將實現全覆蓋。

??蔡昌表示，在稅率設定上，建築業的稅率應該在11%的水平，實際稅負相當於2.5%的原營業稅稅負，稅負基本不會加重。房地產業的增值稅稅率如果設為17%，實際稅負會加重，相當於7.5%的原營業稅稅負。根據現行的增值稅稅率檔次來看，房地產業實施“營改增”采用11%的稅率可能性較大。

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??“營改增”試點以來，實施效果明顯，不僅消除瞭重復征稅問題，減輕瞭下遊企業稅負，同時拉動對服務業的需求，進一步促進服務業發展，實現瞭調整和優化產業結構的目的。江蘇太倉市國稅局相關負責人表示，“營改增”涉及共享稅、地方稅兩大稅種，將對地方財政收入、財政體制改革等各方面產生巨大影響。盡管在短期內，“營改增”不會影響中央和地方的稅收劃分，但由於方案和稅制存在矛盾，需要更加全面的解決方案以調整中央和地方的收支劃分，從根本上解決分稅制體制的改革和完善。

??蔡昌認為，每一次稅收制度的調整都是利益格局的調整。就房地產業而言，影響其稅負增減的一個重要因素是，存量資產和土地成本能否計算進項稅額納入稅款抵扣鏈條。土地稅款抵扣政策會影響到建築、房地產企業的稅負，最終影響到“營改增”之後的利益格局。

??資深稅務咨詢專傢徐德晞接受記者采訪時表示，按照規劃，最快在“十二五”結束前完成“營改增”所有項目。“營改增”在各試點帶來巨大機會的同時，也使得企業的財務戰略面臨挑戰。企業要加強會計核算，嚴謹地進行財務報表填寫，更好地應對市場經濟挑戰。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/08215959111358204392603.shtml

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樂居快訊海口即日起將中止執行商品房限購政策

昨日，海南房地產業內朋友圈再次爆料"重磅消息"：海口將於即日起終止房地產限購政策。據悉，這份標號海府辦"2014"148號的文件由海口市人民政府辦公廳下發，文件中明確指出，從即日起，我市中止執行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數證明。今日上午，海口多傢售樓處表示接到海口市房管局電話通知取消商品房限購。

海口取消限購政策說明

市場回顧：海南樓市庫存高企，上半年成交小幅下滑

縱觀上半年，海南樓市在風起雲湧的大環境下表現的波瀾不驚，並沒有出現短期內較大幅度的波動，但在貌似平靜的表象下，半年的成交數據還是透露出瞭海南樓市的下行態勢。2014年上半年海南商品房共成交32632套，同比下跌28.89%；量跌但價堅挺，均價12195元/平，同比上漲2.85%。銷售總額363.33億，同比下降26.77%。

適當松綁有助政策調整

放眼全國樓市，限購的"多米諾骨牌"正在逐一倒下。繼濟南、南昌等地放松樓市限購以來，越來越多的城市采取"隻做不說"的方式調整限購政策。截至本周一，全國已經有29個城市放松或取消樓市限購政策，這個榜單還在快速擴容。

日前，房地產專傢韓世同在接受媒體采訪時表示，松綁並不能很好的救市，但這卻是一個政策調整的契機，他還認為，接下去將有更多城市松綁或是取消限購，但短時間內，還很難看到一線城市大幅松綁或是退出限購。

附：中國樓市"松綁"城市一覽

全國樓市調控政策做出調整的城市名單(截至2014年7月房貸三胎房貸三胎怎麼貸款比較會過件22日)

蘇州、無錫、合肥、銅陵、宣城、天津濱海、寧波、溫州、常州、揚州、秦州、南京、鄭州、南寧、廣州、北京、沈陽、海口、西寧、呼和浩特、濟南、廈門、南昌、武漢、杭州、長春、成都

7月26日百團大戰主題看房團報名啦！10條線路將全面發車，橫掃北京60餘個最熱最火爆的樓盤！！

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-23/10102831920.shtml

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未來十年房產會怎樣一線城市房價仍最具上漲空間

如果票選中國經濟最令人關註的話題，房價走勢問題想必排名最靠前。畢竟，對大部分民眾來說，房產的價值都是傢庭資產最大的一部分。據中國社科院的統計，全國有65%的傢庭資產體現在房地產上，存款跟股票僅占約20%左右。因此，房價走勢牽動的不僅是中國的經濟，更是所有城鄉居民的心。但據筆者的觀察，大部分民眾顯然還沒有真正認清投資房地產的本質：房子到底應該是視為必需品還是投資品？

生活離不開衣食住行，每個人都需要住房，就基本需求而言，當然是有多少經濟能力就住什麼樣的房子，首要的考慮因素是居傢環境的生活機能以及交通的便利性。房地產有漲跌的周期性，而是這個周期通常長達10年至20年，而從理論上說，你買不回同樣的房子。所以，站在生活消費必需品的角度，房地產理該"買起來等"，而不是"等著買"，筆者鼓勵每個人視自身經濟能力尋找心目中的"好宅"，而不能以追逐未來增值為考量。

但現實總與理論有巨大的差距，過去十年中國各地的房價如脫彊的野馬，一路狂奔，雖然經歷瞭幾輪嚴厲的宏觀調控，卻非但沒讓房價降溫，反而讓許多相信調控手段的民眾吃瞭高房價的虧。一來一往，房價上漲的預期變得越來越強烈，也使房價行政調控的成本及風險越來越高，這更讓民眾有瞭錯誤的觀念，把必需品錯當投資品，必需品沒有買點的問題，你不會因為面包便宜就每餐多吃幾個面包，而如果從投資角度來看，宏觀經濟的發展將是判斷進場點的最大依據。

過去10年我國房地產的快速上揚，有其特殊的歷史原因。 1998年6月，國務院決定，黨政機關停止實行40多年的實物分配福利房，推行住房分配貨幣化。1998年7月1日，住房福利制宣告結束，開始瞭住宅建設市場化和住房消費貨幣化的新一輪改革。從此，買房成瞭中國人最大的消費，房地產也進入快速的上行通道，甚至房價還以報復性的加速上漲來對應上世紀80年代直到1997年未曾反映經濟增長的房價。

2012年，我國的GDP是55萬億人民幣，相較於1980年的4500億，足足增長瞭120倍，由於當時中國尚未有商品房制度，因此很難算出確切的房價漲幅，如果以1997年的數字來看，GDP總量接近8萬億，至今增長約為7倍。而1997年至今，根據統計局的數據，從2000年到2011年，上海的樓價從每平方米均價由3565上漲到14603，北京則從4919到16851，漲幅大約是4倍。雖然遠超過這段時間內GDP的增幅，但如果考慮到調整1980年到1997年的經濟增長，房價上漲的幅度其實還在可以理解的范圍之內。

那現在到底還能不能投資房地產呢？要判斷這個問題，人口結構與經濟增長是最主要考量。先從經濟增長角度來說，中國經濟雖然面臨減速，但未來十年仍將有6至7倍的增長，也就是說2020年前GDP翻番應是大概率事件，這對房價的支撐絕對是好事。而從人口結構的角度來看則不太妙瞭。據測算，我國的婚育人口，也就是買房主要的剛需來源將在2015年前後到達頂峰，在2030年前後就可能開始出現人口負增長，有悲觀的估計最快可能是在2023年，這意味著對住房的需求將從現在開始放緩，而供給卻不會停止增加，這是任何人都可以預見到的房價未來下跌的依據。即使現在政策是放開單獨二胎，短期也無法扭轉此前三十多年來形成的人口結構。

那麼，在今後的整體房價下跌趨勢中會有例外嗎？發達國傢的經濟發展歷史表明，城鎮化的興起是經濟發展不可避免的結果，城鎮化是現代經濟增長的重要推動力。人口在城市中聚集會產生顯著的規模經濟效應，因為這會使私人和公共投資的平均成本和邊際成本得以大幅降低，產生更大的市場和更高的利潤。苗栗苑裡土地貸款

隨著人口和經濟活動向城市的集中，市場需求將會迅速增長和多元化，這會促進專業化分工，從而進一步提高經濟的效率。隨著經濟全球化的深化，許多新型業態，特別是研究開發、現代服務業如金融和保險業、資訊和電腦服務業等，都必須依托城市的發展才能得到擴張。不僅如此，城市產業的繁榮和高回報吸引瞭更多資本、技術和知識的流入，這些要素的整合，將會進一步誘發新的技術創新和流動，並促進新興產業的形成。因此，城市是現代經濟中最具有活力的區域。麥肯錫甚至大膽預估未來城市經濟將取代國傢經濟，未來的競爭將是城市與城市間，而不僅限在國與國之間。

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換句話說，投資人應該尋找在城鎮化過程中還有持續發展的潛力城市去投資房地產。至少從目前來看，中國的城鎮化還是粗放式的，還未能有效利用集約化的優勢提高城市經濟的附加價值，未來一線城市人口仍有增加空間，但若不能提高經濟附加價值，那些人根本不可能有能力負擔起目前的房價。從這個角度來看，中國樓價最具價上漲空間的城市，仍是在北京、上海這樣的一線城市，或其他能在城市經濟競賽中脫穎而出的城市。三、四線城市可能就沒有什麼機會瞭。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-12-19/08482544275.shtml

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物流園虛熱背後行園區之名搞商業地產之實

馬雲的菜鳥物流網遭到瞭商務部電子商務司副巡視員聶林海的公開批評。

今年7月11日，聶林海在"2014中國國際電子商務大會"上直言："菜鳥平臺如果是一個物流的第四方智慧平臺，這無疑對我們國傢是重大貢獻。但是，現在(我)發現它走歪瞭！由於各地方政府太重視電子商務，給它非常便宜的地，或許是經不住誘惑，菜鳥物流到處建物流基地、建倉儲......"

聶林海的這番話將菜鳥網絡推到瞭輿論的風口浪尖，同時又一次掀起瞭業內外人士對於我國物流園區(基地)發展二胎借貸黃頁怎麼貸款比較會過件熱潮之下各種現實問題的密切關註和深刻反思。

去年10月，國傢發改委下發《全國物流園區發展規劃》後，中國物流園區的建設進一步催化，並刺激瞭新一輪物流地產投資盛宴的上演，物流企業、房地產企業、電商企業、商貿流通企業、國內外投行紛紛以各式手段加入爭搶"物流園區"用地行列。

除瞭阿裡系"菜鳥"、京東商城、亞馬遜、蘇寧等電商巨頭紛紛宣佈要在全國設立直投的自建物流中心外，眼下，傳統房地產企業及國內外各類投資機構也都在跨界，以各種手段和途徑進入物流領域，包括平安保險旗下的平安不動產、中銀集團、凱雷集團、嘉民中國物流基金、普洛斯、易商公司、華夏幸福、萬科等企業。

在各路資本爭相熱捧之下，我國各地物流園區的建設可謂如火如荼。但是，熱鬧的光景背後卻也暗藏著不少令人驚詫的隱憂。

在上述《規劃》發佈後一個月後，發改委有關官員在接受《央廣新聞》采訪時指出，物流園區兩大主要問題：一是建設發展有待規范。由於缺乏統一規劃和管理，部分地方脫離實際的要求，盲目建設一些物流園區，片面追求占地面積和投資規模。二是一些企業以物流園區的名義來圈占土地，行"物流園區"之名，搞"商業地產"之實，與物流園區的發展宗旨背道而馳。

那麼，物流園區"圈地"現象有多嚴重？對物流產業乃至經濟的發展可能帶來哪些不利影響？政府的物流園區補貼政策是否值得反思？為此，《企業觀察報》記者進行瞭深入調查。

物流之名下的圈地運動

行"物流園區"之名，搞"商業地產"之實，其中最受外界質疑的便是菜鳥網絡。

菜鳥網絡一出世，北京中冶嘉恒投資管理有限公司總裁孔慶廣便用六個字來概括其未來走向：圈地、平臺、金融。"圈地是菜鳥網絡發展的第一步，現在關鍵要看其第二步怎麼發展。目前爭議較大，看來第二步走得慢瞭，運營能力差瞭一些，讓別人看不到其真實意圖，隻好蓋上強勢圈地的帽子。"孔慶廣說。

對於圈地置疑，阿裡巴巴集團首席市場官王帥通過微博回應稱，菜鳥網絡的事情急不得。菜鳥網絡無法解決把物流基礎設施建在雲端的難題，在全國各個物流中心區域建設倉儲中心，搭建連通全國的高標準倉儲體系是支撐智能骨幹網的"下半身"，實在不可或缺。

除瞭菜鳥物流網，當下也有其他電商及制造行業的企業以物流需求規模很大之名，自建物流園區，比如四川長虹等。針對部分業務量增長較小，甚至負增長，而以建設物流園區名義，土地占用量以較大幅度增長的企業，業界人士都提出瞭類似的圈地置疑。

一位不願透露姓名的業界人士以長虹為例對本報記者分析稱，近年來，長虹業績持續滑坡，出貨量相比鼎盛時期小瞭不少，可它為什麼反而新增瞭那麼多倉儲需求，非要建一個物流園區呢？它出貨量很高的時候是怎麼應對的？在長虹推出智能化大變革的背景下，很多人認為其建物流園的真實意圖如果不是為瞭圈地，很難講得通。

而對於京東、阿裡巴巴等電商對物流園區的涉足，多位業內人士紛紛表示理解，認為這些企業近年來業務量迅速膨脹，逐年翻番，切實有這方面的需求。但究竟是否要重新投資佈局建設新園區，而非整合現有物流園區資源？究竟要不要動輒上千畝，甚至幾千畝的占地規模？這是值得探討的。

當前，我國部分市、縣規劃建設七八個物流園區的情況並不鮮見。中國物流與采購聯合會發佈的第三次全國物流園區調查結果顯示，全國共有754傢物流園區，其中運營的有348傢，占46%；在建的241傢，占32%；規劃的165傢，占22%。但孔慶廣說，實際上存在的物流園區比這個數據還要多很多。

在不少業內專傢看來，目前，我國不僅存在地域性物流園過剩風險，行業性物流園的過剩也已出現。2011年至今，由鋼鐵生產企業在建、開工及擬建鋼鐵物流園區項目近20個，多數項目已開建，且投資規模普遍超過10億元，最高達到300億元。

正因為此，當下我國物流園區良莠不齊，很大一部分物流園區建設起來之後又陷入扭虧困境。據本報記者瞭解，位於北京市通州區占地500畝、投資2.5億元的華通物流園在2001年建成後的一年裡沒有與外界簽訂一份真正的商業土地貸款台中大安土地貸款合同，使整個物流園陷入困境，後不得不在北京市相關國資管理機構的主導下進行艱難調整，轉作他用。

根據國傢發改委和中國物流與采購聯合會此前聯合做的調研，不少企業以獲取政策優惠為目的進駐物流園區"圈地"，占而不建，坐等土地升值然後變賣；也有企業打著物流旗幟，行商貿經營實質等。由於物流園區建設存在著盲目追求投資速度而忽視效益的現象，平均空置率達60%。物流園區權威人士告訴本報記者，我國物流園區實現盈虧平衡的保守估計不超過20%。

對此，孔慶廣直言："我不贊成物流園區的運營以新建為目的。一個物流園區項目至少需要兩年時間建成，三年時間去完善，並且還要在激烈的競爭環境下搭建各種服務體系。如果真正有需要，可以根據資金實力，采取委托經營、戰略合作或者並購的方式來與已建成或者正在建的各物流園區合作，純粹的新建難免有圈地嫌疑。"

虛熱背後的商業地產沖動

我國的物流園區為何出現大躍進式的"圈地運動"呢？

徐水波對本報記者剖析說，根據國際上對中國產業地產的價值評估，近年來每年的評估值都能夠溢價15%左右。受國傢宏觀政策調控，傳統住宅產業投資的盈利空間在收窄，大量閑置資金異常湧動的背景下，國傢對物流產業的扶持力度逐年增大，並出臺瞭大量支持物流產業發展的政策，物流地產項目因此出現較大發展空間。所以，很多投資機構敏銳地嗅到商機，希望介入此類市場，捕捉新的盈利增長點。

"從目前情況看，隨著我國各地新型城鎮化提速、提質後，工業土地和商業土地都要並軌是大勢所趨，資產增值還有一個很大的機會。所以，不少資本都會逮住任何一個機會占地為王，不計成本地進入物流園區建設，所以，剎住物流園區'圈地之風'有較大難度。"徐水波說。

中國物流采購與聯合會副會長賀登才在做"第三次全國物流園區調查"結果解讀時表示："很多物流園區的對外宣傳材料都說規劃占地十幾平方公裡，甚至更多，但是我們實際去看的時候發現，並沒有那麼多。100%完成建設面積的隻有5%，建成面積在30%以下的占到41%，實際開發的比較少，這也造成部分投資者亂占土地，導致物流園區遍地開花。"

就此問題孔慶廣也表示認同，我國物流園區罹患"虛熱病"，主要是因為真正懂物流、做物流的群體拿不出大量的資金籌建物流園區，也沒有特別強勢的能力申請到國傢財稅政策的支持。而那些有充足資金，拿得起地，又可以籠絡大量資源的人又不懂物流，或者根本沒有花心思在物流行業的發展上。

對如此錯位、尷尬的物流園區發展現狀，相關政府監管部門也感覺到形勢不妙。去年6月，國務院發文特別指出："禁止以物流中心、商品集散地等名義圈占土地，防止土地閑置浪費。"去年10月，新出臺的《全國物流園區發展規劃》其"主要任務"第一條便是"推動物流園區資源整合"，要求打破地區和行業界限，充分整合現有物流園區及物流基礎設施，提高設施、土地等資源利用效率。

盡管我國相關監管部門已經意識到我國物流園區發展過程中出現瞭比較嚴重的"圈地運動"，但是，各路資本對物流園區的覬覦並沒有因此削弱。

三大原因致物流園區"虛火"

我國物流園區"虛火"很旺，本報綜合多位業內人士觀點發現，這一問題至少存在如下三大根本原因。

首先，園區業態不斷創新，標準認定困難。中國物流學會副會長王之泰對《企業觀察報》記者分析說，我國《物流園區分類與基本要求》國傢標準已頒佈多年，但物流業多種業態的不斷創新發展導致社會各界對物流園區理解上存在差異。

"究竟什麼是物流園區，真正現代化的物流園區有哪些衡量標準？我國尚沒有一個統一的定義和解析。物流園區在沒有取得共識的時候就在全國'熱'瞭起來。可以說，正是因為它的模糊性，助長瞭其發展熱潮。因為具有模糊性，就沒有規范的束縛；具有模糊性，就沒有標桿、沒有比較，就有任意拓展和發揮的空間。" 王之泰表示。例如，什麼樣的物流服務業態可以算是物流園區？如何區別物流園區和綜合批發市場？

對於這個問題，賀登才也是感觸非常深刻："我們在做調查的時候遇到的第一件麻煩事兒就是如何界定物流園區，如何去選定調查對象。很難給出一個明確的答案，各地有各地的說法。"

其次，物流園區建設準入門檻低，同質化競爭嚴重。賀登才認為，由於定義模糊、分類不明，我國當前的物流園區存在嚴重的資源不匹配、同質化競爭現象。"我們到各地方調研，物流園區負責人總是先說我有多少畝地，很少有人從需求分析開始。需求分析不到位，規劃就會出現問題，規劃不合理進而會影響到後續的運營。"

在物流行業，其運營主體都屬於微利企業，對價格非常敏感，隻能承受市場上的平均價格。因此，大量資金進入物流園區後，如果對園區發展沒有進行很好的定位與規劃，也沒有采取比較科學的、順應物流行業發展規律的經營管理模式，就很難吸引商戶入駐，取得好的盈利預期。

綜合我國物流園區發展過程中出現的這些問題，王之泰表示："我國物流園區的出現和發展路程，實際上是多年來'工業園區'、'開發區'在物流領域的'克隆'，缺乏自己真正的創新。如果今後不逐步厘清自身的定位，沒有規劃、沒有特色，恐怕較難寄予太高的期望。"

其三，政府的園區政策引導與補貼制度需要檢討。孔慶廣直言："我國各路政策對物流園區建設的支持力度比較大，值得肯定。但是由於超前規劃、引導不當，實際執行過程中，很多投資方把主要資金用於拿地，導致後期建設缺乏資金。在疏於監管的情形下，無視規劃，進行瞭大量低質量建設，最終較難得到客戶認可。"

孔慶廣還表示，當下，我國政府對物流園區采取開發前補貼的政策，導致很多企業蜂擁而上，抱著先申請到資金再說的態度，這是值得商榷的。因此，他建議將部分資金作為園區運營後，對優秀者的獎勵，這樣能切實將資金補貼給那些想通過園區建設發展物流的企業。或者國傢相關監管部門應加強資金補貼之後的審查和監管，確保補貼用到實處。

天地匯供應鏈管理有限公司董事長徐水波表示，出現"虛火"現象後，政府不得不做一些市場的整理和整頓，物流行業很可能因為基礎要素的配置成本增加而導致價格的上升，最終反而削弱瞭物流行業的發展勢頭。

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廣深"國五條"細則今或出臺預計二手房交易減3成

預測

滿堂紅研究部高級經理周峰：廣州細會定得"偏松"，因為廣州目前樓價與京滬仍有差距，第一次購房的"剛需客"超過七成，投資投機需求相對少。

南都訊南都記者昨日從廣州國土房管局相關人士處獲悉，今日廣州"國五條"細則會與公眾見面。

對比北京上海重慶細則陸續出臺，廣州細則更緊還是更松？滿堂紅研究部高級經理周峰預測廣州細則會定得"偏松"，因為廣州目前樓價與京滬仍有差距，第一次購房的"剛需客"超過七成，投資投機需求相對少。

周峰認為，細則出臺後，指南2胎缺錢急用哪裡借錢二手樓成交會萎縮達三成，因為部分市民搶著出手，本月已消化瞭部分潛在購買力。

周峰認為，由於一手樓調控目標不得高於GDP增幅，加上從二手樓買傢轉向一手樓的並不多，他認為未來一手樓升幅有限。

此前，南都記者從深圳市規劃國土委多名官員處瞭解到，深圳版細則很有可能是3月31日出臺。值得關註的是，知情人士透露，深圳目前正在考慮將二套房首付比例提至七成。

昨日是細則出臺前"最後一日"，廣州房地產交易登記中心共派出106個二手房過戶號，比起此前幾個周末("國五條"新政出來之後)的130多個號略有減少。而新政出來之前，該中心每日二手樓的過戶派號數隻有七八十個。

昨日中午時分，交登中心仍有市民排隊辦過戶手續，搭乘"二手樓末班車"，以便"逃過"20%個稅(即轉讓二手樓按所得差額20%繳個稅)。有人為瞭讓老父母房產轉給自己，有人為孩子買學位樓疲於奔命。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-03-31/07032001268.shtml

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17條主次幹路大修完工 146條街巷路維修月底結束

本報訊(記者吉存)昨日，隨著促進路面層的攤鋪結束，今年市城建局道路維修工程中的17條主次幹路大修工程順利完工，工程自5月30日開工，10月11日結束。146條街巷路維修也將於10月底全部結束。報名新浪樂居優惠看房團可撥打400-606-6969轉211

今年維修的17條主次幹路分別是：民生街、捷勝街、明澤街、鞍山路、五一路、黃河街、濱海路、萬歲街、凌水路、南松路、綠波橋兩側、長江路、東方路、八一路、甘南路、菜市街和促進路。市政處相關負責人表示，為瞭降低施工對交通的影響，在施工期間，大部分施工都安排在20時以後至次日凌晨5時30分前施工，在施工過程中，安排專人進行現場管理，確保施工質量和安全，並配合交警疏導好現場交通，加快施工進度，將因施工給交通帶來的影響降至最低。同時，在道路養生期間，要求施工單位確保每日2至3次灑水，以減少揚塵，降低對環境的污染。維修改造後，道路設施環境將得到進一步完善，過往車輛通行能力將得到有效提升。

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北京新商業項目培育期拉長汽車貸款率利最低銀行 2014>房貸第2順位利率多少免費諮詢試算

北京商報訊(記者劉宇周雪昳)商業地產投資熱潮下風險也水漲船高。昨日，RET睿意德中國商業地產研究中心發佈報告顯示，今年預計北京商業地產整體放量將高達158萬平方米，約為去年實際放量2倍。不過，坐上銷售下行電梯的北京零售市場恐難支撐大量商業項目入市，新晉商業項目將面臨培育期拉長、後續運營和招商等壓力。

報告指出，通州、豐臺兩區成為今年新增商業地產的兩大焦點區域。通州以約52萬平方米的商業地產放量位列北京各區域之首，承載南城建設的豐臺區以46萬平方米位列第二。據瞭解，中心城區用地空間的逐步減少，使通州、豐臺成為今年商業地產放量面積最大的兩個城區。 "隨著人口疏散到衛星城概念的進一步推廣，都市新區的商業地產板塊正逐步進入快速發展階段。"RET睿意德助理董事李靜雅表示。

據北京商報記者瞭解，在通州地區商業地產正急速升溫。目前，萬達廣場、羅斯福廣場、華業花千裡商業中心、華遠好天地正在加速建設，均計劃年內開業，這些商業項目體量超過10萬平方米。盡管開發商對於商業地產的投資熱度不減，但市場的反饋信息卻並不樂觀。大體量商業項目經營風險高，運營管理難度大，資本回報周期也將拉長。

李靜雅表示，去年初北京的商業地產投放目標也在100萬平方米以上，但最後遠未達到預期目標。盡管預計今年開業的商業項目不在少數，但最終能保證實現開業的數量不會樂觀。今年一季度，零售業銷售額增速遭遇2009年以來的最低點。中華全國商業信息中心的統計顯示，一季度全國50 傢重點大型零售企業零售額同比僅增長0.1%，增速較上年同期大幅放緩9.1個百分點。

嚴峻的零售形勢讓商場不得不犧牲利益換人氣。北京商報記者走訪近兩年開業的愛琴海購物中心、遠洋未來廣場、凱德MALL太陽宮店等商場發現，由於服飾等零售業態低迷，商場紛紛加大瞭兒童、餐飲業態配比提高人氣。數據顯示，餐飲承租水平僅有服裝品牌的1/3，化妝品的1/15，平均承租水平為7元/平方米/天。兒童業態承租能力更加有限為2-5元/平方米/天。

與北京市場相比，二線城市的商業項目生存壓力更大。報告指出，由於優質品牌商聚集，北京商業空置率逐年下滑，上海空置率也長期處於低位水平，平均不足5%。

受前期土地持續供應的影響，二線城市商業項目空置率長期維持在14%-15%的高位。由於有效需求無法在短期內迅速提升，而未來1-2年商業項目集中上市期的到來，導致二線城市商業項目不堅挺。在此背景之下，二線城市租金水平長期處於整體偏低。

在業內人士看來，開發商一方面需要理性設置商用物業租售配比，以此平衡收益，擴大溢價。另一方面，可以通過引入非傳統業態和優質品牌，挖掘新消費潛能，提升項目綜合收益。

2014北京商業地產投資意向調查：

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-25/11402705254.shtml

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全省居民收入增長跑贏GDP 商品房銷售漲幅回落

本報記者丁紅森通訊員孟憲啟周傢慶

今年以來，雖然面臨較為復雜的國內外形勢，但我省經濟開局平穩，結構趨優，政府財政和居民的收入全面跑贏GDP增長。汽車消費成為僅次於糧油食品類的第二大消費，網上消費大幅增加，同比漲幅超過80%。

居民收入兩位數增長

據從2012年四季度起實施的城鄉一體化住戶調查，2014年一季度全省居民人均可支配收入5106元，同比增長11.7%。扣除物價因素，實際增長仍達9.5%，超過瞭GDP的增速。

按新口徑測算，一季度，農村常住居民人均可支配收入2906元，同比增長13.3%。城鎮常住居民人均可支配收入7067元，同比增長9.8%。全省居民收入增幅穩定，究其原因一是今年農產品價格整體持平略漲；二是由於外出務工環境改善明顯，外出人員增加；三是企業效益向好，職工工資水平有所提高。

政府收入方面，一季度全省財政總收入1064.26億元，同比增長16.4%，地方公共財政預算收入643.41億元，增長21.4%。

一季度，全省居民消費價格同比上漲2.2%。其中，城市上漲2.3%，農村上漲1.9%，總體平穩。

網上消費增長80%

一季度，全省實現社會消費品零售總額2778億元，同比增長12.5%，增幅與1-2月持平，但比上年同期回落0.5個百分點。扣除價格因素，同比實際增長11.5%，增速比上年同期加快0.8個百分點。

消費方面現兩大升級特征：一是農村消費快速增長、城市消費向汽車等大件升級。汽車類消費增長19.2%，增速快於其它種類。汽車類消費成為僅次於糧油食品類的第二大消費。農村消費明顯加快，農村消費增長14%，比城鎮高出1.8個百分點。

消費另一大特點是向網絡轉型。互聯網銷售發展勢頭迅猛。一季度，全省限額以上批發零售企業中，開展互聯網銷售業務的企業有53傢，實現網上銷售額33.2億元，同比增長102.8%；實現網上零售額30.3億元，同比增長82.3%。

商品房銷售漲幅回落

一季度，全省固定資產投資總體呈現增速放緩特征，民間投資仍是亮點。全省固定資產投資(不含農戶)完成3733.13億元，同比增長21.3%，增幅比上年同期回落6.6個百分點。民間投資完成2563.16億元，增長26.4%，不僅增速高於平均水平，而且占全省投資的68.6%。

房地產開發投資完成621.66億元，增長21.1%，增幅比上年同期回落4.6個百分點。一季度，全省商品房銷售面積881.43萬平方米，同比增長8.2%，增幅比上年同期低13.6個百分點，其中住宅銷售面積增長6.1%，比上年同期低14.8個百分點。實現商品房銷售額482.02億元，增長14.4%，比上年同期低22.1個百分點。

貸款100萬"克強指數"全面向好

工業用電量、貨運量和社會融資總量是構成"克強指數"的三大指標。我省一季度三大指標均穩定向好。

一季度，工業用電量增長加快。全省工業用電量增長8.6%，較1-2月加快1.6個百分點，同比加快11.5個百分點。

全省貨運量達到23946.72萬噸，增長10.2%。貨物周轉量1019.08億噸公裡，增長7.9%。全省金融機構各項貸款餘額為23073.41億元，比年初增加1074.21億元，增長13.1%。

3月末，全省金融機構各項存款餘額為35770.40億元，比年初增2867.57億元，增長13.8%。

新聞來源http://wh.house.sin彰化鹿港建地貸款a.com.cn/news/2014-04-22/08054082963.shtml

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Jan 12 Tue 2016 05:42
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內容來自sina新聞

二胎房貸銀行玉山怎麼貸款比較會過件拓展低成本融資渠道滬港通加速房企全球化佈局

隨著"滬港通"進行試點，AH股市場之間的聯動將更為緊密，資金流動的壁壘也將部分消除。

"這對50多傢在港上市的內房股來說肯定是利好，雖然不能在A股融資，但這是品牌化的契機。"蘭德咨詢總裁宋延慶在接受 ?a href="http://bossbank.com.tw/">房貸2胎條件二胎年息睹咳战洕侣劇酚浾卟稍L時表示。

房企國際化契機

"滬港通"被市場廣泛認為是內地資本市場對外開放的又一個實質性步驟。

"對於一些績優股價低的企業來說是利好，但這就要求其模式要獨特且有競爭力、業績優且穩健，波動性不能太大，債務風險要低。"在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，在"滬港通"推進過程中，在A股上市的房地產企業面臨諸多挑戰。

內房企陽光壹佰剛剛完成在香港上市，其常務副總裁范小沖在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說道，"這肯定是一件好事，對於香港市場來說，引入瞭新的投資者；對於在港上市的內房企來說，未來內地媒體的報道會更多；對於A股市場來說，帶來的則是成熟的機制以及對透明度更高的要求。"

萊坊董事兼大中華研究及咨詢部主管林浩文對《每日經濟新聞》記者表示，目前香港資本市場對於"滬港通"的反應略顯保守，目前來看，"滬港通"對於房地產企業暫難有太大的影響。但他認為，"對投資者而言，"滬港通"相當於多瞭一個平臺，但對房地產企業而言，還是需要從自身的產品、項目出發，隻要有好產品，做好瞭盈利，對於海外的投資者來說都是認可的。"

中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮在接受記者采訪時也表示，"目前房地產市場較為低迷，在港上市的內地房地產公司，暫難引起投資者興趣。"扈志亮說道，開發商應該重視企業文化建設，同時進行精準的市場定位，創新經營管理模式。

拓展融資新渠道

多位房企人士指出，"滬港通"對企業來說最大的利好，是可以開拓更多新的融資渠道。

德勤發佈的2014年一季度內地及香港IPO市場報告顯示，今年一季度在港IPO企業總數中，房地產行業占比同比下降，但融資金額卻大幅提升。

德勤報告顯示，在香港市場，今年一季度共有23傢企業上市，融資金額達460億港元。相比去年同期，IPO宗數增加11筆，融資金額增加318億港元。

對於一直以來對港股市場興趣十足的內房企來說，"滬港通"無疑為其註入瞭強心劑，有分析人士指出，這將刺激更多的內房企籌謀赴港融資，但對於內房企來說，需要面對的困難則是如何能夠在香港市場培育投資者的信心，擴大影響力。

對於內地房企羨慕的較低成本的融資渠道，會不會因"滬港通"而打通，宋延慶對《每日經濟新聞》記者表示，"如果想要獲得較低的融資利率，需要標普、惠譽等國際評級機構給予較高的信用等級。"他說，不同企業的盈利能力、債務風險程度不同，信用評級高低相差較大，所以融資利率和資金成本相差很大。

宋延慶舉例稱，奧園於2019年到期的3億美元優先票據利率是11.25%，五洲國際於2018年到期的1億美元優先票據利率高達13.75%。龍湖地產去年1月發的10年期5億美元優先票據，利率是6.75%；7月的4年期77億港元銀團貸款利率是3.1%+HIBOR。"原因是龍湖的信用評級在內地民營房企中是最高的，穆迪給予龍湖的信用評級是Ba1,標普給的是BB+。"宋延慶補充道。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-18/08342693686.shtml

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