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接受本報記者采訪的市場和研究人士普遍認為，這是因為信托業剛性兌付的光環開始褪色，地產信托產品的潛在風險逐步被正確定價，直接反映在收益率這一核心指標上，是收益率的趨於合理。市場變化中，資質好的信托收益率降低，資質差的信托收益率升高，同時，影響收益率的潛在風險也獲得瞭投資人的正確看待。
"收益率的分化在持續，且有加大跡象。"莫尼塔投資地產分析師羅雨接受本報記者采訪時認為。3～4月，恒大等一線地產商所發行的信托產品，收益率僅在9%左右；而中小地產商所發行的信托產品，收益率大都超過10%，相差1個百分點。
不過，"大趨勢上看，從去年開始，信托產品收益率就在逐步下滑之中，去年同期固定收益類信托收益率在9.5%至11%間。"嶽婷分析道，而地產信托一向以收益率偏高著稱。
剛性兌付光環褪色 潛在風險被正視
剛性兌付光環褪色 地產信托產品定價回歸理性
"在投資者謹慎的背景下，信托公司沒有發現明顯的新業務增長點之前，更多的還是會重點耕耘傳統項目，開拓優勢資源項目，但優勢資源是有限的，基於這些業務較為優質的項目可能會出現收益率下滑，而資質不好的項目收益率有上升的趨勢。"嶽婷分析認為。
"信托整體收益率是下降的，這和利率水平的下降有關，也和好的產品比較稀缺有關。這種趨勢目前還存在。"前述佳兆業融資經理認為，中長期看，撇開基礎利率水平變動的影響，好的產品會更稀缺，因為有更多的發行平臺爭搶好項目，所以好的產品收益率可能還是降的。"但利率的市場化會更明顯，我們會看到信托和類信托產品收益率的拉開，風險會相對而言被更為正確地定價。"
如果從一季度來看，今年1月，108個地產信托產品融資額達到261億元，平均預期收益率9.6%；2月有49個產品，融資100億元，收益率為9.56%。"剔除春節因素影響，4月以來，地產信托的產品數量及融資額度沒有呈現持續增加勢頭，但單月的產品平均預期收益率卻出現明顯的增長勢頭。"用益信托工作室分析師嶽婷接受本報記者采訪時表示。
對於信托公司和地產公司，上述趨勢的直接表現是房地產信托產品整體規模下行壓力持續加大。"相比2010年和2011年的鼎盛期，去年開始房地產信托成立規模就處於下行態勢。"嶽婷表示。用益信托的數據顯示，2012年房地產信托成立規模為1806億元，相較2011年2749億元的規模同比減少五成，同時也是自2007年以來連續五年上行之後的首度下滑。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-13/09472190911.shtml
4月份的地產信托產品中，預期收益率居前的包括中原信托宏業76期、國民信托樂居1號以及中鐵信托西安高科尚都信托，上述三款產品的預計年化收益率分別為10.5%、10%和9.8%，存續期均為24個月。也有預期年化收益較低的，即華融國際雲南奧宸信托的7%。
潛在風險被認知
內容來自sina新聞
據用益信托近日發佈的統計數據，4月，市場共計成立41隻房地產信托產品，共計募資額度64億元，平均預期收益率達9.97%。而3月共計成立66隻房地產信托產品，合計融資137億元。可以看到，盡管4月融資量回落逾五成，但平均預計收益率較3月的9.89%略增0.08%。
不過，地產界人士對此持樂觀態度。佳兆業地產投資中心一位要求匿名的融資經理接受本報記者采訪時分析道，"盡管房地產調控依然持續，且隨著新國五條細則出臺有加劇之勢，但房地產作為固定資產投資的支柱性質沒有根本改變。""在保增長的大原則下，2013年房地產銷售與投資有望復蘇，房地產信托作為資金供給渠道之一，其規模與占比下降的趨勢已經結束，未來可能有升高。"
對地產信托收益率走勢形成影響的還有行業調控政策。"此前，專業機構的收益率分析較少提到這一點，或者將其產生影響的權重放得較低。"羅雨表示，隨著基金子公司及券商加入類信托業務以及相關政策收緊，潛在風險被擠壓到瞭臺面上，有助於風險定價的回歸。
近期，銀監會8號文件的出臺對信托計劃募資形成瞭利好。"(8號文件)雖然限制瞭商業銀行理財資金直接或通過非銀行金融機構、資產交易平臺等間接投資於"非標準化債權資產"業務，但對向商業銀行的高端理財客戶募資是利好。因為目前環境下，信托仍相對於其他融資工具較寬松。"羅雨表示，4月地產信托產品的收益率較3月上漲，受此影響較大。
不過，自去年以來"房地產信托收益率整體下降，主要源於融資成本的降低。"前述佳兆業地產融資經理分析認為，預期收益率的普降，一是因為貨幣政策放松，資金成本下降，開發商的資金鏈有所好轉；二是樓市回暖，房價止跌回升，投資者對樓市的風險預期有所好轉，開發商融資的風險溢價有所降低，房地產與其他領域的信托融資成本差距縮小。
信托計劃的另一端--信托公司在資金兌付壓力房貸增貸二胎面前，其經營思路也出現瞭一定轉變。"由於信托公司面臨著較大的兌付壓力，需要提高風險備付金來增強風險抵禦能力，這需要提高利潤。而提高利潤的直接辦法就是降低對投資者的收益支付，擴大"利差"。嶽婷表示，"隨著監管層對信托產品加強監管，高收益信托產品發行受到限制，以及信托產品流動性的改善預期，導致以往信托流動性不足帶來的溢價消失，信托預期收益率可能進一步下降。"
投資者對信托計劃的選擇也變得更加"智慧"。羅雨發現，一些購買過四五批次地產信托產品的投資者，往往對此類產品越來越有想法，能針對期限、投向作出客觀的判斷，而就在2012年初，投資者對信托產品還是盲目追捧，大都隻通過收益率高低來選擇。
流動性持續寬松，信托兌付高峰即將來臨......種種環境因素正影響著房地產信托的發行。一方面，地產信托發行規模出現瞭下滑趨勢，且繼續下行的壓力較大；一建地分類利率多少免費諮詢試算方面，從3、4月發行情況來看，地產信托產品的收益率雖出現抬升，但與往年相比，信托整體收益率是下降的。
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