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樓市松綁潮背後城市土地財政依賴度高於80%

  日前,同策咨詢研究中心發佈《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》,數據顯示,土地財政依賴度在80%以上的城市包括寧波、溫州、佛山、杭州等12座城市。

  上述城市中不乏本輪救市潮的熱點城市,自4月以來,無錫、南寧、佛山等地已經出臺或網傳醞釀出臺房地產市場救市政策。

  昨日(5月20日),克而瑞研究中心研究經理楊科偉向 《每日經濟新聞》記者表示,隨著樓市轉冷加上行業資金面偏緊,企業減少拿地或者觀望已形成共識,土地出讓金的減少將對嚴重依賴土地財政的地方政府帶來極大的收入壓力,這些城市自主出臺"托市"甚至"救市"政策的進程或將加快。

  樓市降溫威脅土地財政

  日前,揚州宣佈微調公積金政策,允許借款人"又提又貸",成為繼廣西南寧、天津濱海、杭州蕭山、江蘇無錫、安徽銅陵、河南鄭州後,公開救市的第七個城市。截至目前,傳聞救市的城市已經超過10個。

  多個城市松綁是對樓市低迷的反應。根據國傢統計局日前公佈的數據顯示,今年1~4月,全國商品房銷售面積為27709萬平方米,同比下降6.9%,降幅比1~3月擴大3.1個百分點,銷售額為18307億元,同比下降7.8%,降幅比1~3月擴大2.6個百分點。

  樓市成交量的低迷,傳導到土地市場表現為企業拿地熱情消退。國傢統計局數據顯示,今年1~4月,全國房地產開發企業土地購置面積8130萬平方米,同比下降7.9%,降幅比1~3月擴大5.6個百分點,盡管土地成交價款(出讓金)同比增長9.6%至2214億元,但增速也回落1.8個百分點。

  進入5月份,土地市場出現進一步降溫的跡象。中原地產研究部統計數據顯示,銷售20強的標桿房企最近幾月拿地數量逐月遞減,今年5月上半月,20強房企中,除萬達以12億元拿下東莞虎門一宗商業地塊外,其他19傢房企在土地市場無動作,去年5月拿地高達455.8億元。

  在同策咨詢研究中心總監張宏偉看來,隨著今年以來樓市成交持續降溫,帶動土地市場陷入低迷,但與此同時,部分地方政府卻面臨償債高峰。在目前的分稅制格局下,土地財政已經成為決定地方政府財力的關鍵砝碼。

  根據審計署此前公佈的數據顯示,截至2013年6月,全國地方政府債務總額已增至17.9萬億元,其中2014年部分地方面臨償債高峰的來臨。張宏偉認為,隨著宏觀經濟處於觸底階段,房地產市場供求也進入低迷期,土地出讓金也呈現出增幅下滑的態勢,部分城市甚至出現土地流拍事件,而這將直接影響到地方的償債水平或市政工程等推進力度,甚至可能引發階段性土地財政危機。

  福州佛山等成救市熱門城市

  同策咨詢研究中心的上述報告顯示,以45個樓市限購城市2013年土地財政依賴度(土地財政依賴度=城市土地出讓金/城市一般性財政收入×100%)來看,土地財政依賴度較高的(超過80%)共12個城市,依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟南、徐州、寧波和二胎房貸 民間二胎房貸任何問題免費諮詢溫州。這其中,杭州、佛山、南京和長沙4個城市土地財政依賴度分別高達156.4%、147.5%、110%和105.3%。

  根據中原地產研究部統計數據顯示,截至5月20日,已出臺及傳聞救市的城市已經超過10個,其中明確落地救市政策的城市包括南寧、無錫、杭州蕭山等城市,記者統計數據發現,在土地財政依賴度高於80%的城市中,杭州、寧波、溫州、徐州已經落地出臺救市政策。

  此外,佛山、福州、長沙等城市也頻傳救市消息。以佛山為例,該市住建局此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,將綜合考慮就業人群的住房剛性需求與會否引起區域房價有較大波動,對該市高明區的住房限購政策進行認真評估。《海峽都市報》也報道,福州市房管局透露或將放寬部分區域的商品房限購。

  張宏偉表示,土地財政依賴度越大的城市,其首先放松限購政策的可能性就越大,在接下來一段時間內,包括福州、合肥、寧波等土地財政依賴程度在80%以上的二三線城市預計會出臺定向放松限購的相關措施。

  對土地財政依賴度相對較低的城市,是否"救市"的意願也相對較低?

  根據上述《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》,納入統計的45個城市中,哈爾濱的土地依賴度最低,隻有24.1%,其次是深圳的27.0%和銀川的27.3%。這也是45個城市中,土地依賴度低於30%的3個城市。緊隨其後的是烏魯木齊、海口等城市。

  深圳可能是所有城市中的"異類",因為其可供出讓的土地非常少。2009年深圳首次提出建設用地"減量增長"原則後,土地財政在這個土地資源稀缺的城市就開始不斷走向末路。深圳房地產研究中心主任王鋒此前曾公開表示,深圳還處於國傢的嚴控區域,一線城市目前松綁限購短期內沒有可能性。

  再來看銀川。官方數據顯示,今年一季度,銀川市房地產市場延續上年總體運行良好的發展態勢,開發投資保持增長,施工規模持續擴大,銷售面積同比下降,房價漲幅平穩。業內人士表示,市場平穩運行將是銀川房地產市場的常態。松綁與否並不影響銀川房地產市場未來的走勢,在官方對此未有明確表態的背景下,銀川樓市或繼續實施"限購"政策。

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房產稅試點擴廢之爭再起 財政部稱暫不擴大試點

  陳益刊

  一份建議終止滬、渝房產稅試點的政協提案,和近日國稅總局前副局長許善達的"房產稅試點模式失敗論",讓房產稅試點存廢之爭再起。

  3月19日,剛剛在兩會上提交終止房產稅試點提案的全國政協委員黃澤民對《第一財經日報》記者表示,滬、渝兩地房產稅試點3年,試點初衷控房價、調收入分配都沒達到。另外隻有兩個城市試點,也不符合稅負公平原則。

  黃澤民提交的這份提案名為《終止上海市、重慶市房產稅試點的建議》,隨後引起許善達註意。許善達在近日舉辦的"人大治理創新"論壇上表示,房產稅模式已經被相關方面廢棄。

  許善達認為,十八屆三中全會明確的改革任務是房地產稅立法,這意味著上海、重慶試點的房產稅方案已經到此為止。

  但上海財經大學胡怡建教授告訴本報記者,許善達的觀點可以探討,試點不能說失敗。"應該說試點有試點的道理,但是到底怎麼做,由新的法律來決定。"

  財政部財科所所長賈康去年曾兩次表示房產稅試點必須擴大。在今年兩會期間,賈康認為,房產稅普征尚不可行。試點沒有擴圍的最大阻礙是意見不一致。擴大試點的地區討論得不少,但最後形成可操作方案的還沒有。"不能說地方沒有積極性,想法可能和中央層面不是很對得上。"

  3月19日,財政部副部長劉昆在"六部委就《國傢新型城鎮化規劃(2014-2020年)》答記者問"結束後對媒體表示,重慶、上海房產稅試點還在進行,下一步要根據房地產稅法而定,是不是需要試點還要根據立法來做。"現在還沒有擴大試點的安排。"

  房產稅試點三年

  2011年1月底,國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點,具體征收辦法由試點省(自治區、直轄市)人民政府從實際出發制定。1月28日,上海和重慶兩地發佈對個人住房征收房產稅試點方案,並開始施行。

  "試點至今已經3年之久,尚未看到試點有結束的跡象,也無法知道試點是否已經達到某種目標,本著稅負公平原則和政務公開原則,我建議終止上海市、重慶市的房產稅試點。"黃澤民在提案裡寫道。

  黃澤民表示,房產稅試點3年,既沒有達到控制房價過快上漲的目的,也沒達到調節收入分配的目的,反而造成"窮人繳稅,富裕者沒有納稅的現象"。

  Wind數據顯示,2011年,上海商品房成交均價為15743元/平方米,2012年為15130元/平方米,而2013年至今為17840元/平方米,從2胎增貸征收房產稅到現在,房價漲幅13%。

  "調節收入分配目標很糟糕,其實上海交房產稅者收入未必高。比方說我的學生畢業後結婚,買兩套房,兩套面積大約在160平方米,一套夫妻倆住,另一套父母住,因為他們父母是沒有資格在上海買房,所以根據房產稅政策,兩人擁有120平方米的房子是免稅的(人均免稅住房面積60平方米),多餘的40平方米就得繳稅。"黃澤民對本報記者說。

  黃澤民稱,現在上海年紀較大的本地人普遍有兩三套房子,極端的情況下還有人擁有10套房子。根據房產稅試點方案,征稅對象新老劃斷,隻對方案公佈日期之後的新購住房實行征稅,所以擁有多套房子的市民不在征稅對象內。

  "但如果你在房產稅試點前有500平方米房子,試點後,你賣掉300平方米,然後買進100平方米,雖然你擁有的房子總面積是下降的,但你就要開始交房產稅,因為你原來的房產稅被激活瞭,你說能起到調節分配的作用嗎?"黃澤民說。

  據新華網報道,試點3年間,重慶的個人住房房產稅征收額累計不超過4億元,而上海據相關部門估算約6億元。"如果認為房產稅增加瞭地方財政收入,目前看實在是微不足道。"黃澤民在提案裡寫道。

  黃澤民表示,房產稅試點作為一項行政性決定,理應講清楚試點緣由、試點方法、預期目標、試點期限,但是,兩地市民難以獲得相關的完備信息。經過3年的房產稅試點,已經達到何種結果,有何經驗教訓,也沒有詳細地向兩地市民告知。

  胡怡建則認為,房產稅試點也有成功的地方。"盡管方案與預期的方案來講差異很大,但畢竟是拿出一個方案,在實施操作中雖然沒有起到多大效果,但是畢竟邁出瞭重要一步。"

  從房產稅到房地產稅

  2011年,財政部相關負責人就房產稅改革試點答記者問時表示,房產稅試點依據《房產稅暫行條例》(全國人大授權國務院制定),以及國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點。

  黃澤民表示,現在征收的房產稅實際上是房地產稅,而房地產稅目前並沒有經過全國人大立法。

  簡而言之,房地產稅征稅是將土地包括在內,而房產稅則很模糊,被認為不包括土地,隻是對房產征稅。

  "從上海、重慶征收的所謂房產稅的稅基來看,是把地皮這塊兒也算進去的,因為不算進去房價不會這麼高。如果房產稅征收不算地皮的話,那稅基會每年下降的,因為房子會折舊。現在為什麼這個地方房子征稅稅基是100萬元,另一個房子則是50萬元,房子本身的建築成本差異不大,差異在於所處位置不一樣,這就是一個差異地租在裡面。"黃澤民告訴《第一財經日報》記者。

  胡怡建告訴本報記者,歷史上有一個叫城市房地產稅,後來改為房產稅,因為房產和土地分離瞭,有土地使用稅和房產稅,土地使用稅是按照土地面積和單位稅額,不同地方地區不一樣。房產是按照一般價格,而不是評估價格。這就形成瞭兩個稅,土地使用稅和房產稅,現在我們講的房地產稅可能將兩者合在一起,既然我們房屋價格是按照市場價格,這就包括土地價格,所以叫房地產稅比房產稅更合適。

  "房產征稅是一種趨勢,房地產稅立法並試點就說明房產稅勢在必行,並沒有說要立法試點就錯瞭,因為試點也是一種辦法,立法後推行也是一種辦法,不能因為立法而否定試點。"胡怡建說。

  其實,在十八屆三中全會後,關於房產稅的基調發生變化,房地產稅說法取代瞭此前的房產稅。

  "我們在十八屆三中全會之前有篇房產稅文章要刊登,後來得到新消息,所有關於房產稅的文章全部撤銷,我們打聽為什麼撤銷,原來是房產稅的基調發生瞭轉變。"胡怡建此前對本報記者說。

  不久後,《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》提出,加快房地產稅立法並適時推進改革。而李克強總理在今年的政府工作報告中也表示,做好房地產稅、環境保護稅立法相關工作。

  許善達表示:"在重慶和上海試點的房產稅是在所有房地產其他稅收不變的情況下,在居民的保有環節上加瞭一個稅。現在財政部的新提法是要在減少交易環節稅收的情況下來增加保有環節稅,這個模式和原來的模式完全不同瞭。原模式已經被相關方面廢棄。"

  十八屆三中全會明確的改革任務是房地產稅立法,即把地產和房產合在一起。許善達認為這意味著上海、重慶試點的房產稅方案已經到此為止瞭。

  胡怡建並不認為房產稅試點已失敗,"未來在總稅收穩定的前提下,推出新稅收,減少老稅收,在這種情況下,房地產的開發、銷售、轉讓、持有環節中可能會進行結構性調整,比如降低開發環節征稅,提高持有環節征稅,我認為這是房地產稅改革的初衷。以後征房地產稅後,就可能取消土地使用稅。"

  住房和城鄉建設部副部長仇保興3月7日在兩會上表示,房地產稅可以增加房產持有成本,但不要認為房地產稅是房產稅。

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-23/07422657123.shtml

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個人財產信息擬全面聯網查稅 自然人納入征管體制



  《稅收征管法》修法

  個人財產信息擬全面聯網查稅

  建立自然人納稅識別號,歸集個人工資、薪酬、證券、不動產、保險、銀行存款信息

  雖然未有明確的2胎融資事業任何問題免費諮詢時間表,但是稅制改革已經在向縱深發展。在資源稅、房產稅、個稅等紛紛曝光未來改革方向後,《稅收征管法》日前也啟動修訂大幕。

  據悉,現行《稅收征管法》的最大問題是隻適合間接稅征管體系,面向的目標群體也是企業,這和十八屆三中全會稅制改革的思路背離,此次修改的方向主要是貫徹落實十八屆三中全會對稅制改革的要求,提高直接稅比重,搭建科學合理的稅制。

  一位接近稅務系統人士表示,此次修改最主要的便是增加瞭個人征稅系統的內容,即自然人納入征管體制。這意味著,個人的工資、薪酬、不動產等收入,以及個人在銀行、保險、證券等部門的財產也將被稅務部門所掌握。

  此外,該草案首次提出各金融機構應該提供對征稅有用的信用憑證,包括大額資金轉移、企業破產清倉等內容,對稅務機關而言,意味著不動產信息的共享隻是一個開始,個人所有財產交易都需要上報給稅務機關,有利於當前廉政建設。

  社會財產"透明化"

  "其實《稅收征管法》修訂工作不亞於《預算法》,隻是一直未受到社會關註,此次修改算是迄今規模最大的一次,國稅總局對此非常謹慎,目前草案已經上報國務院法制辦,鑒於草案修改力度之大,估計年內不會上會審議,最有可能是在國務院內部進行討論。"上述人士表示。

  記者獲悉,今年7月份,國稅總局曾邀請國際貨幣基金組織[微博]的4名成員進行為期一周的閉門會議,重點對我國《稅收征管法》的修訂工作給出意見。8月21日,國稅總局組織國內專傢在萬壽賓館開展座談,並對修訂草案進行討論。

  和以往修訂工作不同的是,國稅總局此次給出的草案稿,在原來的章節上做瞭較大調整,如建立針對自然人的稅收管理體系、減輕納稅人的負擔、規范稅收執法行為和健全爭議解決機制等,共計新增47條,修改67條。

  建立自然人的納稅識別號是此次草案的一個亮點。

  據瞭解,修訂稿中明確要建立針對自然人的納稅識別號,自然人將適用跟企業一樣的稅收強制措施,這為建立對自然人的稅收管理體系,提高直接稅比重,鋪平瞭道路。

  中國政法大學財稅法研究中心主任施正文認為,對自然人的稅收征管包含涉稅信息的上報,以往都是對企業要求有完善的涉稅信息,對個人部分並沒有涉及,但是隨著直接稅征管的擴展,個人部分將全部納入征管體系,目前在征管技術層面已經比較成熟。

  如何實現對個人部分的征管,包括金融機構在內的第三方成為關鍵一個環節。

  也因此,國稅總局在前期調研中也考慮到需要第三方共享涉稅信息的因素,在修訂稿中,其明確規定第三方機構需向稅務機關提供相關的涉稅信息。如個稅的綜合改革、房地產稅改革等稅制改革。

  施正文表示,當前出現的很多征管難題,很多是由於稅務機關沒有掌握充分的涉稅基礎信息而難以推進,未來對個人征管如果金融機構能夠向稅務機關上報有用的征稅信息,對稅制完善是很大的一個利好。

  上述稅務系統人士也表示,增加個人部分的征管,對稅務機關而言,掌握的信息不僅僅是工資、薪酬、不動產等收入,其在銀行、保險、證券等部門的財 產也會一目瞭然。"因為這些交易需要通過金融機構來支付,隻要金融機構能把這些信息上報稅務機關,對打擊偷稅漏稅、官員腐敗和廉政建設會起到震懾作用。"

  值得註意的是,修訂案還對個人大額現金使用做瞭限制,目的也是防止個人不通過金融機構的支付手段,而私下進行交易,規避稅收征管上的漏洞。

  雖然修訂案較之前有很大的調整,但參與研討的部分財稅專傢仍表示擔憂。"目前草案隻是稅務部門和專傢的意見,在9月30日上報國務院法制辦後,還會進行新的意見修改,屆時國務院各部門是否能夠認同國稅總局的意見,仍然要看雙方的博弈。"

  完善稅制管理體系

  根據國務院法制辦立法程序,對一些修改較小的法案一般會直接公佈,通過網絡公開征求意見,但對一些修改較大的法案,則會先下發國務院各部門和各省進行意見征集,然後匯總各部門意見,在內部整理後再公開征求,最後才會上報人大審議。

  對於此次《稅收征管法》的修訂,參與討論的專傢紛紛表示,修訂案上報國務院法制辦後最大的可能會先下發各部門。"因為涉及的部門利益較多,勢必要權衡各方利益,不會完全按照國稅總局'一廂情願'的修訂內容實施。"一位參與研討人士說。

  盡管如此,《稅收征管法》的修訂仍然邁出瞭一大步。

  建立自然人的征稅體系,旨在增加對直接稅的征管比重,這和十八屆三中全會對稅制改革的描述不謀而合。

  根據十八屆三中全會要求,稅收制度改革要完善地方稅體系,逐步提高直接稅比重。推進增值稅改革,適當簡化稅率。要按照統一稅制、公平稅負、促進公平競爭的原則,加強對稅收優惠特別是區域稅收優惠政策的規范管理。

  今年6月30日,中共中央政治局審議通過瞭《深化財稅體制改革總體方案》。此次稅制改革將主要圍繞"六稅一法"進行,分別是增值稅、資源稅、消費稅、環境保護稅、房產稅和個稅,一法是《稅收征管法》。

  一直以來,《稅收征管法》更偏向對間接稅的征收管理,在稅收平衡上存在欠缺。對個人征稅更是從未涉及,隨著十八屆三中全會精神的貫徹,新一輪稅制改革提出要提高直接稅比重,個人部分的征稅體系,對直接稅的貢獻不可或缺。

  財稅專傢建議我國《稅收征管法》應該借鑒外國經驗,建立自然人納稅人識別號制度,賦予每個自然人納稅人唯一的、終身不變的稅務登記號,以掌握每個納稅人的情況。

  據悉,目前稅務部門已經與人民銀行[微博]、工商管理、海關、質量技術檢驗等部門建立瞭良好的信息合作關系,未來還需要以法律的形式確立下來, 規定包括政府相關部門在內的涉稅信息占有者,向稅務機關及時準確提供涉稅信息的法律義務和責任、稅務機關獲取第三方信息的法定權力,以便更充分地應用第三 方信息。

  這些工作的完成非朝夕之間,事實上,從2008年4月份,國稅總局成立《稅收征管法》的起草小組,到如今已經過去6年時間,期間幾易其稿。《稅 收征管法》修訂被列入人大五年立法規劃後,稅務總局多次召開專傢專題論證會和修法研討會,借鑒國外先進經驗,廣泛征求各方面意見。

  2013年5月形成《稅收征管法》修訂案(送審稿)上報國務院,6月份國務院法制辦開始征求相關部委及社會各界的意見建議。今年以來,稅務總局按照十八屆三中全會深化稅收制度改革要求,成立瞭房貸利率比較2014稅改領導小組和《稅收征管法》修訂工作小組。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-28/07452926366.shtml

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內容來自sina新聞

樓市新政還有兩張牌 利率限制和交易稅或可調整

??記者獲悉,住建部正在重新定義自住型房屋和改善型需求房屋,二套房有望納入剛需范疇。這將是自3月30日決策部門出手調降購房貸款首付比例、有條件減免交易稅之後,又一項有關房地產的調控工具儲備。

??一位國務院參事室相關人士告訴相關網站記者,政府對樓市的政策思路日益明顯,即經濟下行期,房地產仍是有效支撐經濟增長的基礎,貨幣、稅收、金融等則是穩樓市的定向工具。

??這位曾參與樓市調控討論的人士透露,中央政府樓市政策儲備,有可能依照三步走的思路逐步釋放,一是穩定住房消費階段;二是調整供應階段;三是樓市強化階段。該思路已經在相關部委中達成共識。

??觀察人士認為,區別於短青年房屋貸款條件期調控,這是在為樓市調控長效機制即房地產稅的推出做基礎性工作。但毋庸置疑,一旦政策落地,將對低迷的房地產市場提供支撐。

??根據國傢統計局數據,房地產投資增幅已經連續幾個月下降,商品房成交量也持續萎縮。在今年的政府工作報告中,李克強總理明確提出要穩定房地產市場。

??本屆政府啟動瞭房地產市場正常化的進程。過去兩年中,針對樓市的包括限購、限價等行政性措施,也在逐漸剝離,目前仍在實行限購的城市隻有北上廣等特大城市。

??可以預見,如果房地產市場持續回落,進一步的穩定政策還會陸續出臺。

???新政

??今年3月30日,央行、銀監會、住建部聯合發文,降低商貸二套房首付至4成,住房公積金貸款購房首付比例一套房調減至二成。財政部則宣佈對持有不超過兩年的商品房交易免征20%的營業稅。之前隻有滿五年交易才會享受免稅優惠。

??這是自去年“9·30新政”以來,決策部門第二次出手穩定樓市。

??2014年9月30日,央行、銀監會聯合出臺《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,放松瞭對與自住需求密切相關的房貸政策。

??目前四大銀行、招商銀雲林二胎房貸行、光大銀行等陸續執行“3·30新政”。

??相關網站記者調查瞭解,目前“3·30新政”隻是讓北京、上海、深圳等城市二手房出現微漲的局面,重慶、武漢、長沙、濟南城市樓市依然平穩,沈陽、無錫、長春、鄂爾多斯、貴州成交量依然低迷,房地產板塊在股市上的表現僅僅是曇花一現,“3·30新政”的第二天,尾盤上證指數房地產股出現1%的跌幅。“3·30新政”還包括二手房交易營業稅免征期限實行“5改2”,以一套市場成交價格100萬元的普通住宅為例,超過2年但未滿5年,之前出售時需要繳納5%的營業稅即5萬元,以5萬元營業稅為基準,分別需要繳納6%、3%、2%的城建稅、教育稅附加和地方教育附加稅合計0.6萬元,在新政策下,這筆合計5.6萬元的費用被減免。

??上海財經大學公共經濟管理學院教授胡怡建說,減免5.6萬元的費用是為瞭刺激改善性人群入市,增加房屋的交易量。

??在國稅總局一位官員看來,“5改2”不僅是樓市調控的手段,更是當前稅制結構調整的重點,“將房地產交易環節的稅費進行歸類、清理和整合,將之平移到房地產稅,對開發、交易環節實行輕稅,提高保有環節稅負,部分稅收合並和調整是確定的,這是稅制改革的方向之一,目前房地產稅立法(草案)已進入研討階段,力爭2017年上會審議。”

??下一步

??圍繞“3·30新政”,最大的變數在於各大商業銀行的態度。

??中國農業銀行信貸處一位人士告訴相關網站記者,2014年“9·30新政”未得到各大銀行的有力支持,原因在於按照基準利率是5.35%打7折做業務,利率隻有3.7%,銀行的利潤空間得不到保障。

??“為緩和息差收入的降低,2015年房地產抵押目標任務提高瞭好幾個點,下調二套房首付是銀行完成任務的業務補充,這就是銀行為什麼會願意支持‘3·30新政’的原因。”上述農行人士說。

??“個人住房抵押貸款是銀行最優質的核心資產,不良率是最低的,銀行的議價能力也很高,任何銀行都是這樣。”興業銀行首席經濟學傢魯政委[微博]說。

??相關網站記者獲悉,為進一步落實“3·30新政”的效果,央行可能通過窗口指導形式利用票據貼現、降準等形式繼續釋放流動性。

??相關網站記者同時獲知,若“330新政”未達到預期目標,第二階段調整供應政策有望從以下手段來調整:首先是利率市場化走向,取消“房貸利率是基準利率上浮1.1倍限制”會成定向,但房貸利率折扣並不會呈現大幅度波動。其次是調整差額稅收制度,即取消“不滿5年非唯一住房要征收高達20%的個人所得稅”。

??再次,可能會進一步取消限購,目前實行限購的30多個城市中,隻有上海、深圳、廣州仍保留瞭限購,因此,部分市場人士對在極端情況下,這些城市取消限購仍抱有期望。最後,面對通貨緊縮壓力,央行通過貼現票據和社會資本等工具釋放流動性已是必然趨勢。

??民生證券分析師管清友[微博]表示,本輪樓市調整是短期因素和中長期因素共振的結果,既有信貸偏緊的政策因素,也有庫存偏大、人口結構調整、房地產去投資化屬性增強等市場自身因素;因此,房貸新政隻解決瞭信貸偏緊的短期影響因素,隻能短期緩解樓市壓力,卻無法扭轉樓市進入下行通道的中長期趨勢。

??李克強在當選總理後的第一次樓市調控表態就是“加快建立樓市長效機制”,房地產稅已作為樓市調控長效機制納入日常改革議題。

??相關網站記者獲悉,要構建樓市長效調控機制,需對房地產稅立法,首先要搭建房地合一的不動產登記信息平臺、啟動納稅人識別號、起草房地產稅立調整稅負進行減稅,目前這些具備串聯邏輯的事項已在實踐中並聯執行。

??此外,相關網站記者獲悉,各個地方政府正在悄然籌建“十三五”住房發展規劃,這些地方政府正在緊鑼密鼓地摸底當地人口數量、不動產數據、產業分佈、城鎮化率等,這次摸底的目的也是為建立“十三五”期間多元化、多層次的住房供應體系奠定基礎。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-05/16085990394474755572653.shtml

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政府支持居民自住和改善性住房需求

??房地產調控會否松動,2015年政府調控思路指向何方?國務院總理李克強5日在政府工作報告中明確提出,穩定住房消費,堅持分類指導,支持居民自住和改善性住房需求。兩會代表委員認為,這表明政府將擴大低收入人群的住房保障范圍,加強對剛需及二次改善型購房需求的政策支持。

??全國人大代表盧淳傑表示,當前房地產供求關系發生瞭變化。報告將“穩定住房消費”放在“加快培育消費增長點”部分,旨在培育健康的房二手車貸利率目前二胎房貸利率最低的銀行地產市場,讓居民住房消費成為拉動經濟增長的強勁動力。

??全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明表示,穩定住房消費不是維穩高房價,而是要穩住合理的住房需求。無論是自住、改善需求,還是享樂、投資需求,都應該在房地產市場得到滿足。但是,政府應當通過稅收等手段,調節高檔住宅消費、投資性住房消費,特別是要遏制投機性住房消費。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-06/07475979396566715515569.shtml

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各家銀行二胎房貸利率比較2014怎麼貸款比較會過件明年濱海新區生產總值預計增長17%

  新報訊【記者 曹寶艷】推進重點區域開發、加快產業優化升級。從昨天召開的濱海新區二屆人大一次會議上獲悉,預計2014年,新區生產總值增長17%,城鄉居民人均可支配收入分別增長12%、15%,萬元生產總值能耗下降4%,主要污染物排放量分別下降2%。

  2014年,新區將以提升產業聚集功能為核心,加快功能區開發建設與貸款最低利率轉型升級。東疆保稅港區加快建設第二港島和社會配套設施,搭建臺灣進口商品綠色通道,建設臺灣商品北方集散中心。進一步做大飛機、船舶和大型設備融資租賃業務,加快建設國際航運融資中心。開發區西區加快推進重大項目建設,完善酒店、醫院、公交等配套設施。空港經濟區繼續加大航空、電子信息、生物醫藥等主導產業招商力度,搭建進口商品展示交易平臺,實現保稅功能新突破。濱海高新區加快未來科技城拓展區建設,完善交通、電力、給排水等基礎設施,力爭在最短時間內具備項目進駐條件。南港工業區確保中石化國傢原油儲備庫、液體化工碼頭等項目建成投產。

  臨港經濟區將重點推進中冶科工等一批重點項目建設,確保博邁科二期、ADM等項目竣工投產。中新天津生態城加快建設中部片區和生態島片區基礎設施,提升5個園區的吸附功能,引進一批低碳項目、科技企業和服務機構。濱海旅遊區進一步完善配套基礎設施,開工建設國傢海洋博物館、渤海生態遊樂港等項目,力爭媽祖文化園、東方文化廣場等一批項目竣工營業,加快建設中國旅遊產業園。中心商務區新竣工16棟商務樓宇,於傢堡商業街開街,高鐵樞紐站建成使用,京津城際延伸線正式通車。

  明年,新區將全力推進中俄煉化、大眾變速器、中石化LNG等160個重大制造業項目建設,新開工騰訊科技、英利光伏電池等140個重點項目,不斷強化產業集群優勢。啟動建設浙大濱海產業技術研究院、北大新一代信息技術研究院和國防科大軍民融合創新研究院,新增20傢省部級工程技術中心和重點實驗室,實施40項自主創新重大項目,促進100項科技成果落地轉化。預計全年新增科技型中小企業3000傢、小巨人企業110傢。推進國傢知識產權試點城區建設,申請專利1.8萬件。新增30個天津市名牌產品,啟動建設公共檢測平臺。

  同時,加快建設八大商圈和五大旅遊景區,促進一汽豐田研發中心、漢柏科技總部等150個現代服務業項目開工建設,推進高銀117、東疆遊艇俱樂部等220個項目建設,確保東方書畫院、渤海銀行大廈等160個項目竣工運營。新引進總部項目30個,億元樓宇達到12個。規范引導多元主體辦會展,舉辦大中型展會60個以上。發揮港口和功能區優勢,港口貨物吞吐量達到5.3億噸。推進特色村創建,發展生態農業、種源農業和休閑農業。



新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-28/08432514499.shtml

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房地產 營改增即將開啟 影響房價有幾何?





??繼去年交通運輸業、部分現代服務業和今年鐵路運輸、郵政服務業、電信業納入“營改增”後,僅剩生活性服務業、建築業、房地產業和金融業未納入“營改增”。國務院曾明確提出力爭“十二五”期間全面完成“營改增”改革。因此,四大領域“營改增”推進時間僅剩下一年多。



??國務院常務會議或通過建築業和房地產業的“營改增”方案,建築業的稅率定在11%,房地產業的稅率則不方便透露。建築業和房地產業“營改增”實施時間最

早是2015年1月1日。雖然房地產業增值稅率未定,但為11%和17%兩檔稅率之一,而業內人士更傾向11%的稅率。



??中國社科院財經戰略研究院研究員張斌稱,房地產企業屬於資本密集型,不是要鼓勵發展的現代服務業,稅率應該會比較高,不會是6%,當然也不會是17%,隻能是11%。



??自2009年起,全國實施從生產型增值稅到消費型增值稅的轉型改革,但民間二胎房貸好嗎缺錢急用哪裡借錢當時隻允許機器設備等固定資產抵扣,不動產不能抵扣。允許抵扣不動產是隨著房地產

業“營改增”同時推出,還是日後再逐步推出,目前尚不明晰。據業內人士初步測算,如果此次房地產“營改增”後允許抵扣不動產,減稅力度將很大,規模有望超

過5000億元。



??至於此次可能的如此大體量的減稅金額對房價的影響有多大,業內人士認為,基本上由市場決定房價,不是成本決定房價。不管稅改如何,即使稅收有所下調,樓房子二胎利率缺錢急用哪裡借錢市仍舊供大於求,房價也難以上揚。




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春節廣州樓市不打烊

??2014年前三季度廣州樓市可謂是哀嚎聲一片,一度陷入高庫存、低成交的漩渦,直到金九銀十的到來,房貸新政和降息雙重利好,第四季度,成交量回升,樓市回暖,廣州樓市終於可以喘口氣瞭。目前, 2015年1月成交6771套,同比上升瞭24%,成交均價12529元/平米,同比上升16%,出現瞭量價齊升的態勢,南沙、黃埔這些重點區域的熱度仍然不減;到2月,2月已是年關,截至2月13號,廣州2月新推項目6個,大部分是屬於增城、花都外圍區域,推貨總量不多,樓市已經步入傳統春節淡季,節前廣州樓市如預料一般成交下滑,趨於平淡,表現平平。

??不過,雖說樓市已經步入傳統淡季,很多樓盤表示春節不打烊,還推出新春優惠,既然有優惠,何必讓自己的錢包任性多花錢呢?那就參與到春節買房大軍來吧。不過,買房是一件大事,其重要程度與娶媳婦差不多。那麼,買房看房應該看什麼? 區位、配套、交通等等都是要考慮的因素,下面,小編為大傢整理瞭一些要點供大傢參考。

??1、 看位置

??選房三要素:位置、位置、位置。房產作為不可動的資產,所處位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產作為一種最實用的財產形式,即使買房的首要目的 是為瞭居住,購買房產仍然同時還是一種較經濟的、具有較高預期潛力的投資。房產能否升值,所在的區位是一個非常重要的因素。看一個區位的潛力不僅要看現 狀,還要看發展,如果購房者在一個區域各項市政、交通設施不完善的時候以低價位購房,待規劃中的各項設施完善之後,則房產大幅升值很有希望。區域環境的改 善會提高房產的價值,例如北京亞運村的落成,就使得周圍房地產價值成倍增長。研究城市規劃,分析住宅所在區位的發展潛力,對購房者十分重要。所以在選擇區位時還要註意交通是否方便,有多少路公共汽車能夠通到小區。交通方便往往是開發商的強勁賣點,有的售樓廣告說地鐵某號線直達小區、某寬闊大道緊鄰小區……其實這有可能隻是城市規劃中的遠期設想。對於交通條件,購房者一定要不辭勞苦親臨實地調查分析。

??2、 看配套

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??居住區內配套公建是否方便合理,是衡量居住區質量的重要標準之一。稍大的居住小區內應 設有幼兒園、小學,以排除城市交通對小學生上學路上的威脅。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套,也是不可或缺的。

??目前在售樓書上經常見到的“會所”,指的就是住區居民的公共活動空間。大多包括小區餐廳、茶館、遊泳池、健身房等體育設施。隨著居住意識越來越偏重私密性,休閑、社交的需求越來越大,會所將成為居住區不可缺少的配套設施。會所都有哪些設施,收費標準如何,是否對外營業,預計今後能否維持正常運轉和持續發展等問題,也是購房者應當瞭解的內容。

??3、看區內交通

??居住區內的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點的“人車分流”,汽車在小區外直接進入小區地下車庫,車行與步行互不幹擾,因小區內沒有汽車穿行、停放、噪音的幹擾,小區內的步行道兼有休閑功能,可大大提高小區環境質量。

??人車混行的小區要考察區內主路是否設計得“通而不暢”以防過境車流對小區的幹擾。是否留夠瞭汽車的泊位,停車位的位置是否合理,一般的原則是露天停放的汽車 盡量不進住宅組團,停車場若不得不靠近住宅,應盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外,汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況,購房者有必要搞清楚:車位的月租金是多少;如果購買,今後月管理費是多少,然後仔細算一筆賬再決定是租還是買。

??4、看戶型

??平面佈局合理是居住舒適的根本,好的戶型設計應做到以 下幾點:(1) 入口有過渡空間,即“玄關”,便於換衣、換鞋,避免一覽無遺。(2) 平面佈局中應做到“動靜”分區。動區包括起居廳、廚房、餐廳,其中餐廳和廚房應聯系緊密並靠近住宅入口。靜區包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛,帶洗浴設備的衛生間應靠近主臥室。另一個則應在動區。(3) 起居廳的設計應開敞、明亮,有較好的視野,廳內不能開門過多,應有一個相對完整的空間擺放傢具,便於傢人休閑、娛樂、團聚。(4) 房間的開間與進深之比不宜超過1比2。(5) 廚房、衛生間應為整體設計,廚房不宜過於狹長,應有配套的廚具、吊櫃,應有放置冰箱的空間。衛生間應有獨立可靠的排氣系統。下水道和存水彎管不得在室內外露。

??5、 看通風

??在炎熱的夏季,良好的通風往往同寒冷季節的日照一樣重要。廣州屬亞熱帶季風氣候,夏季多為東南風,冬季多為偏北風。如果住宅有南北兩個朝向,夏季能有穿堂風,比住宅中所有居室都朝南,但沒有穿堂風的要好。所以一般來說,板樓的通風效果好於塔樓。要註意住宅樓是否處在開敞的空間,住宅區的樓房佈局是否有利於在夏季引進主導風,保證風路暢通。一些多層或板樓,從戶型設計上看通風情況良好, 但由於圍合過緊,或是背倚高大建築物,致使實際上無風光顧。

??6、看面積

??隨著小戶型熱潮的興起,面積並不一定是越大越好,其實尺度過大的住宅,人在裡面並不一定感覺舒服。從經濟上考慮,不僅購房支出大,而且今後在物業、取暖等方面的支出也會增加。住宅檔次的高低其實不在於面積的大小,專傢認為,三口之傢面積有70至90平方米就基本能夠滿足日常生活需要,關鍵的問題在於住宅是否經過瞭精心設計、是否合理地配置瞭起居室、臥室、餐廳等功能,是否把有限的空間充分利用瞭起來。

??7、看分攤

??商品房的銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積;套內建築面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建築面積。套內建築面積比較直觀,分攤的公共面積則 可能會有出入。分攤的公共建築面積包括公共走廊、門廳、樓梯間、電梯間、候梯廳等。購房者買房時,一定要註意公攤面積是否合理,一般多層住宅的公攤面積較少,高層住宅由於公共交通面積大,公攤面積較多。同樣使用面積的住宅,公攤面積小,說明設計經濟合理,購房者能得到較大的私有空間。但值得註意的是:分攤面積也並不是越小越好,比如樓道過於狹窄,肯定會減少居住者的舒適度。

??8、 看年限

??住宅的使用年限是指住宅在有形磨損下能維持正常使用的年限,是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。住宅的折舊年限是指住宅價值轉移的年限,是由使用過程中社會經濟條件決定的社會必要平均使用壽命,也叫經濟壽命。住宅的使用年限一般大於折舊年限。不同建築結構的折舊年限國傢的規定是:鋼筋混凝土結構60年;磚混結構50年。

??9、 看價格

??大傢都明白,買房子當然絕不是越便宜越好,關鍵是要看性價比,也就是說是否物有所值、價格合理。購房者看中某一樓盤後,應當盡力克制購買沖動,耐心對同一區位、同等檔次樓盤的性能進行比較,同時還要問清實價。

??對有意購買的幾個項目進行性能與價格的比較時,首先要弄清每個項目報的價格到底是什麼價,有的是“開盤價”,即最底價;有的是“均價”;有的是“最高限 價”;有的是整套價格、有的是套內建築面積價格……最主要的是應弄清(或換算)所選房屋的實際價格,因為這幾個房價出入很大,不弄明白會影響你的判斷力。 房屋出售時是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”,也會對房屋的價格有影響,比較房價時應考慮這一因素。

??當幾個樓盤站到同一起跑線上後,購房者首先可以將大大超過預算和性能過差的項目剔除,然後再綜合比較。一般來講,性能越好的樓盤越貴,此時就需要冷靜分析:哪些性能是必須的,哪些性能對自己無用,對於那些隻會增加房價的華而不實的賣點性能一定要果斷“割愛”。

??10、 看日照

??萬物生長靠太陽,特別是對經常在傢的老人和兒童來說,陽光入室是保證他們身心健康的基本條件。有效的日照能改善住宅的小氣候,保證住宅的衛生,提高住宅的舒 適度。住宅內的日照標準,由日照時間和日照質量來衡量。按照《住宅設計規范》規定:“每套住宅至少應有一個居住空間能獲得日照,當一套住宅中居住空間總數超過4個 時,其中宜有兩個獲得日照。”居住小區內的住宅“戶戶朝南”往往是開發商的強勁賣點,但值得註意的是:有些住宅樓南北之間間距達不到規范要求,南向窗面積很小或開在深凹槽裡往往使住宅不能獲得有效日照。

??11、 看隔音

??噪聲對人的危害是多方面的,它不僅幹擾人們的生活、休息,還會引起多種疾病。《住宅設計規范》規定,臥室、起居室的允許噪聲級白天應小於50分貝,夜間應小於或等於40分貝。購房者雖然大多無法準確測量,但是應當註意:住宅應與居住區中的噪聲源如學校、農貿市場等保持一定的距離;臨街的住宅為瞭盡量減少交通 噪聲應有綠化屏幕、分戶墻;樓板應有合乎標準的隔聲性能,一般情況下,住宅內的居室、臥室不能緊鄰電梯佈置以防噪音幹擾。

??12、 看私密性

??住宅之間的距離除考慮日照、通風等因素外,還必須考慮視線的幹擾。一般情況下,人與人之間的距離24米內能辨別對方,12米內能看清對方容貌。為避免視線幹 擾,多層住宅居室與居室之間的距離以不小於24米為宜,高層住宅的側向間距宜大於20米。此外,若設計考慮不周,塔式住宅側面窗與正面窗往往形成“通視” 現象,選擇住宅時應予以註意。

??13、 看綠化

??綠地率,指的是居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區總用地的百分比。值得註意的是:“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個不同的概念,綠地不包括陽臺和屋頂綠化,有些開發商會故意混淆這兩個概念。由於居住區綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用,所以有關規范規定:新建居住區綠地率不應低於30%。

??14、看佈局

??一般來講,規劃建設用地范圍內的總建築面積乘以建築容積率就等於規劃建設用地面積。

??規劃建設用地面積指允許建築的用地范圍信用貸款最高額度,其住區外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場等均不包括在內。建築容積率和居住建築容積率的概念不同,前者包括瞭用地范圍內的建築面積,而總用地一樣,因此在指標中,前者高於後者。

??容積率高,說明居住區用地內房子建的多,人口密度大。一般說來,居住區內的樓層越高,容積率也越高。以多層住宅(6層以下)為主的住區容積率一般在1.2至 1.5左右,高層高密度的住區容積率往往大於2,在房地產開發中為瞭取得更高的經濟效益,一些開發商千方百計地要求提高建築高度,爭取更高的容積率。但容積率過高,會出現樓房高、道路窄、綠地少的情形,將極大地影響居住區的生活環境。容積率的高低,隻是一個簡單的指標,有些項目雖然看上去容積率不高,但是為瞭增大中庭園林或是閃避地下車庫,而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。

??15、 看設備

??住宅設備包括管道、抽水馬桶、洗浴設備、燃氣設備、暖氣設備等等。主要應註意選擇這些設備質量是否精良、 安裝是否到位,是否有方便、實用、高科技的趨勢。以暖氣為例,一些新建的小區,有綠色、環保、節能優點的壁掛式采暖爐溫度可調,特別是傢裡有老人和兒童 時,可將溫度適當調高,達到最佳的舒適狀態。

??另外,在選擇住房的時候,也應當註意配套設備技術的成熟度,即是否被廣泛使用,是否經過市場檢驗。一些開發商為制造賣點,盲目使用不成熟的高科技產品,最終有可能造成用戶的使用不便或是高額支出。

??16、看物業管理

??買房時問問,物業公司是否進入瞭項目,何時進入項目。一般來說,物業公司介入項目越早,買房者受益越大。

??若在住宅銷售階段物業公司還沒有介入,開發商在物業管理方面做出許多不現實、不合理的承諾,如物業費如何低,服務如何多等等,待物業公司一核算,成本根本達不到,承諾化為泡影,購房者就會有吃虧上當的感覺。

??物業管理是由具備資格的物業管理公司實施的有償服務,物業管理費標準因住宅等級、服務內容、服務深度而異。物業管理費都有哪些內容、冬季供暖費多少、小區停車位的收費標準、車位是租是賣等,買房前都應問清楚,以便於估算資金,量力而行。

??附:春節長假期間樓盤開放信息一覽表(不完全)








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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-16/16365973006780375285781.shtml

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內容來自sina新聞

不動產登記信息平臺有望下半年上線

??據新華社電 《不動產登記暫行條例》3月1日起施行,在國傢層面不動產登記職責及機構整合工作完成基礎上,省市縣三級整合工作已全面鋪開。作為不動產統一登記工作的運行樞紐,信息多維實時共享的關鍵環節,實時互通共享的信息平臺2015年下半年有望上線試運行。

??據介紹,按《不動產登記暫行條例房貸二胎 房貸二胎利率貸款全省皆可處理》要求,國傢層面負責開展信息化建設頂層設計,組織建設全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺,實現國傢、省、市、縣四級業務聯動和各級國土、住建、農業、林業、海洋等部門業務協同,以及社會公開查詢和特定部門的信息共享。通過信息平臺,支撐相關部門優化管理工作,進一步提高管理效率和水平,方便企業和群眾辦理不動產登記,實時互通共享取得的信息。

??國土資源部不動產登記局局長王廣華昨日在接受記者專訪時說,目前是“反彈琵琶”,通過加快信息平臺建設步伐來推動整個不動產統一登記工作進程。計劃2015年下半年上線試運行信息平臺,2016年完善信息平臺並拓展擴容,2017年全面運行。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-大溪二胎房貸03-01/07485977584947794592695.shtml

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星海灣管理中心勝利路住宅不存在窮人區富人區

  本報訊 本月初,市民劉先生去勝利路回遷小區看房子施工進度時,聽到一種傳言,對此他很不解,在大連民意網上進行咨詢。星海灣管理中心回復時表示,"勝利路動拆遷范圍內在建住宅房屋均為勝利路回遷戶的回遷用房","並不存在窮人區與富人區的區別"。

  劉先生咨詢表示,"五一"期間發現勝利路回遷小區樓和樓墻體顏色不一樣,非常好奇,就到工地門口問施工人員,他們說是窮人和富人的區別。因為不敢確何謂二胎房貸信,又去瞭位於白山路和勝利路交會的售樓處,售樓人員含沙射影的說是商品房和回遷房的區別,一片樓群為什麼有不同的顏色?

  5月7日,通過民意網,星海灣管理中心回復表示,勝利路動拆遷范圍內在建住宅房屋均為勝利路回遷戶的回遷用房,不存在商品房,在回遷戶選房階段,所有房源全部公示,所有回遷戶挑選完回遷房後,經相關部門認可,並通過報批相關手續,剩餘房屋才用於銷售,並不存在窮人區與富人區的區別。

  待蓮花灣B區完第二順位房貸銀行年息貸款全省皆可處理成真石漆噴塗後,回遷區整體效果是一致的。

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-20/09042738247.shtml

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