close
- 房屋二胎 房屋二胎借款要繳清才能
- 銀行房屋二胎免費估貸
- 二順位設定
- 新車貸款
信貸利率,個人信貸,小額信貸,信貸試算,信貸銀行,信貸條件,信貸比較,請洽0975-751798
房屋2胎,房屋2胎利率,房屋2胎銀行,房2胎,2胎車貸,2胎增貸,請洽0975-751798
車貸利率,車貸試算,車貸銀行,車貸條件,車貸遲繳,車貸利息,請洽0975-751798
二胎,二胎房貸,二胎房貸利率,二胎車貸,二胎房屋銀行,二胎借貸,二胎代償,二胎利率,二胎指南,民間二胎貸款,民間二胎房屋貸款,請洽0975-751798
2013年房地產白皮書千億級房企土豪增至七傢
2013年房地產白皮書 千億元級房企土豪增至七傢
開篇語：365天，總倥傯而過，蛇年漸逝，馬年臨近。
2013年，中國經濟形勢錯綜復雜，穩中求進、改革創新是核心要求；2013年，"穩增長"壓力不減，全年實現"7.5%"目標勝券在握；2013年，資金盤活存量，消費猶抱琵琶，"兩輪驅動"克難攻堅；2013年，中國共產黨第十八屆三中全會部署15個方面的改革......
2013年，貸款利率全面放開，上海自貿區設立，金融改革提速；2013年，《關於進一步深化新股發行體制改革的指導意見》發佈實施；2013年，證監會再掀監管風暴，"頂格處罰"成慣常做法；2013年，史上最嚴厲房地產調控措施出臺，一線城市房價一騎絕塵；2013年，4G牌照發放；2013年，客廳互聯網大戰上演......
靜思推動敏行，歲暮天寒，梳理今年的故事，是為接力明天。這既是開啟，也是延續；既是積淀，也是傳承。
行業白皮書背後通常意味著"望斷群峰巔，登臨方解意"、"一覽眾山小"，其高屋建瓴、提綱挈領、言簡意賅都是不容易達到的。
之所以冠之以"白皮書"，希望我們能夠有，至少部分有"胸中經綸點江山"之瀟灑；能夠有，至少部分有"登高壯觀天地間"之境界。
凡人底色，亦可書寫將相襟懷；立足方寸，亦能走出四海格局。
這些都是《證券日報》產經中心年終專稿·行業白皮書出臺前的思考。
歲末天寒，希望我們的年終專稿系列能給您帶來一份驚喜，一份不一樣的溫暖。
(張志偉)
前言：2013年房地產的發展超出瞭許多所謂預言大師的蓋棺定論范疇。一線城市房價一騎絕塵，房企情緒高漲，搶地潮一浪高過一浪，而三線、四線城市迥然不同，成交低迷，房價徘徊不前，有些地方竟然出現"鬼城"。年初，被稱為歷史上最嚴的房地產調控政策出臺，但作用似乎是為一線房價上漲加碼助力，年底不少城市再次你追我趕，房價調控"嚴"字當頭，一年中，房價調控熱兩頭。保障房陸續入市，對房市沖擊如何？結論難下；未來房價如何走向？結論難下；調控對房地產市場形成多大的沖擊，結論難下。
2013年，地產市場四大特點不容忽視：一線城市房價創新高、賣地創新高、融資創新高、房企"出海"前所未有。
如果說前些年房企的海外投資還可以稱之為大膽嘗試的話，那麼2013年房企的海外投資絕對稱得上是一股熱潮。
12月13日，萬科董事會主席王石透露瞭這傢行業龍頭海外投資的最新動向，其在微博上表示，萬科進入紐約的第一個項目將會是位於曼哈頓區的超高層。此前，萬科已經確定瞭兩筆海外投資，這其中還不包括年初其在中國香港拿下的荃灣項目。
早在今年2月份，萬科便宣佈以1.75億美元與美國鐵獅門公司合作開發舊金山一個豪華公寓項目。隨後的4月16日，萬科又宣佈與新加坡吉寶置業聯手開發新加坡東部的一個住宅項目。
不過，與綠地相比，萬科的海外投資規模可謂"小巫見大巫"。
這傢今年剛剛在中國香港實現借殼上市的開發商，一年內便形成瞭亞洲、大洋洲、歐洲、美洲等世界房地產開發版圖佈局，總投資規模超過百億美元。其收購的紐約佈魯克林大西洋廣場地產項目70%股權，項目的總投資額預計將超過50億美元，是內地房企迄今在美國的最大投資。
來自克而瑞的數據顯示，近兩年內，有接近20傢知名房企進駐海外房地產市場。其中絕大部分是在2013年進入實際操作層面，例如萬科在2012年成立瞭海外業務推進小組，但直到2013年才開始正式進行海外投資。
那麼，是什麼原因讓這麼多品牌房企開始熱衷於海外投資呢？
中國銀行發佈的《2011年中國私人財富管理白皮書》顯示，在中國高凈值人群(定義為可投資資產在1000萬元以上的人口)中，14%已經移民海外，另有46%正在計劃或者辦理移民的過程中。
世邦魏理仕發佈的《中國資本進軍海外房地產投資》報告也顯示，按中國當前可投資資產超過1000萬元人民幣的高凈值人群資產規模估算，未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產市場，約占個人投資者人群可投資資產的5%。
與之相符的是，根據來自Dealogic的數據顯示，中國人在海外的房地產交易規模去年急劇上升，達到18.6億美元。相比之下，2011年為5.47億美元，2010年為9000萬美元。
對此，綠地集團董事長張玉良直言，"我們感興趣的是中國人多的地方，你不去賺，這部分錢就被外國人賺走瞭"。王石此前表示，由於不少萬科的客戶將移民海外，其中，30%選擇北美地區，萬科會跟隨這些客戶進軍北美地區。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，中國房企"出海"不僅僅是戰略佈局上的考慮，更重要的是想利用國內房企在銷售渠道上的資源優勢，吸引國內高端職業人群到海外置業投資，這些房企也可以在這個細分市場上獲得收益。
同時，國內地價高企，限購、限貸等調控政策的頻繁出臺，擴展融資渠道降低融資成本、推進企業國際化等因素也是房企"出海"的重要原因。
"積累瞭在海外開拓市場的經驗，對一傢企業的發展思路、視野等都會有很大的幫助，可以學習國外先進的開發模式、產品設計、創新理念等，反哺國內市場開發。"光耀集團董事長郭耀名這樣認為。
據瞭解，綠地在韓國濟州島的項目漢拿山小鎮拿地成本僅為50萬元/畝，但在海南拿地的價格可能要在1000萬元/畝以上。尤其是今年以來，一線、二線城市地王頻現，土地價格迅速攀升，北京市的樓面地價已經超過7萬元/平方米，堪比發達國傢的首都或經濟中心。
此外，張玉良表示，當前歐美等國經濟加速復蘇，中國經濟增速卻在放緩，二者之間存在"剪刀差"，所以其認為目前正是中國房地產企業進行海外投資的黃金窗口期。
最新的數據也似乎印證瞭這一觀點，據悉，今年英國房地產價格已經較去年上漲瞭9.7%，且沒有下滑跡象。同時，美國聯邦住房金融署最新公佈的房價指數顯示，美國房價已連續第九個季度上漲。而這些數據顯然也支撐房企"出海"的信心。
不過，在想著到海外賺錢的同時，這些"出海"房企也應當註意來自各方面的風險。
張宏偉表示，進軍海外市場並不簡單，如果沒有充裕的資金和合適的開發模式、沒有更好瞭解當地房地產市場需求及特色、沒有熟悉當地的政治環境與稅費制度等，那麼，房企佈局海外市場有可能會面臨不同程度的風險。海外市場看似藍海，但並不一定會有好的收益。
中坤對冰島的投資就是一個例子，由於政治和法律問題，三年時間過去瞭，無論中坤最早提出的購地方案還是後來的租地計劃，事情一直懸而未決。
熱衷海外投資 房企紮堆"出海"
一線城市年內賣地直逼5000億元
"創33個月以來新高"，"創45個月以來新高"，無論是今年9月份典型的10個城市土地出讓金收入，還是今年11月份一線城市土地成交均價，都在不斷飆升，土地盛宴貌似已不足以形容2013年一線、二線城市土地市場的高漲情緒， "饕餮盛宴"或許更為貼切。
"一天產生3個地王"，"溢價率達到491.18%"，2013年，圈內人士年初時聽聞"地王"還有些驚詫，可能要稍微質疑一下，地價都比周圍房價高瞭，開發商怎麼還是搶？但北京農展館地塊7.3萬元∕平方米的樓面地價一出，貌似一切都是"浮雲"瞭。
盡管如此，開發商仍舊在說，"意料之中，並沒覺得壓力非常大"。顯然，A股市場中地產股的表現早已追不上地王出現的速度和輻射廣度瞭。
但當我們的註意力從眾多地王中抽身後，這些地王畢竟隻是特殊地塊的特殊價格，我們發現，從宏觀上來看，開發商重回一線、二線城市拿地後造成的市場影響可能更為驚人。
據CRIC監測數據顯示，截至2013年12月12日，北京市、上海市、廣州市和深圳市四個一線城市土地出讓金收入已經達到瞭4817.79億元，與2012年全年一線城市土地出讓金2042.22億元相比，上漲幅度為135.9%，況且，2013年的土地出讓還未全部結束。
實際上，若按照每克239.76元的黃金售價來計算，一線城市年內的土地出讓民間二胎房貸利息利率多少免費諮詢試算金收入能儲備約2000噸黃金。僅從收入增長規模來看，2013年一年賣地的收入是2012年全年的2.4倍。2013年一線城市土地出讓金收入創下歷史新高。
以北京市和上海市的土地市場表現為例，截至目前，北京市土地出讓金收入為1673.9億元，全年有望突破1800億元，2012年土地出讓金僅647.9億元，同比漲幅有望接近200%；上海市土地出讓已經突破2000億元，而2012年上海市土地出讓金為991億元，漲幅超過100%。
此外，根據中原地產研究中心統計數據顯示，2013年前11個月，全國40個主要城市土地成交額高達1.4萬億元，與2012年同期的8369億元相比，上漲幅度達到瞭68%，與2012年土地成交總額10674億元相比，超過瞭3345億元。
千億元級房企擴至七傢
"今年不買房，一年又白忙。"這是以往買房者的自我調侃，面對房價如芝麻開花，無奈之感頓然而生。但今年用"一年又白忙"來描述房價上漲，分量遠遠不夠。某地產商數據資料顯示，北京市2013年同期的房價為2.3萬元/平方米，較2009年同期的1.3萬元/平方米上漲近1倍。某些區域，某些樓盤是不是超過瞭這個漲幅，答案無疑是肯定的。
2013年是2009年之後樓市最大的一個爆發年，成交量價上漲迅速，各房企基本全面提前完成任務。在調控加碼的政策環境中，一線城市房價漲幅依然驚人。去年頻頻降價還不一定能把房子賣出去的開發商，今年卻驚奇地發現，即使不宣傳，房子也不愁賣出去，尤其是一線城市的項目，幾乎是開盤一個，賣光一個，以至於不找熟人，都買不到心儀的戶型。
國傢統計局數據顯示，2013年前11個月，全國房地產開發投資77412億元，同比增長19.5%，增速比前10個月提高0.3個百分點。前11個月，商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長20.8%。2013年是自房地產市場調控以來銷售面積增長最快的一年。
截至目前，包括萬科、保利、恒大、碧桂園、富力、龍湖、世茂、雅居樂在內的30傢品牌房企公佈瞭前11個月的銷售業績，合計銷售金額達到瞭10457億元，同比漲幅高達33.7%。除瞭因忙於私有化而無心賣房的恒盛地產之外，其餘29傢房企全部實現瞭銷售業績的增長，很多企業還刷新瞭各自的年度銷售記錄。
隨著房企業績的增長，今年房企的"千億俱樂部"也將迎來新成員。其中恒大、碧桂園前11個月分別完成瞭984億元和967億元的銷售業績，12月份勢必跨過千億元大關，而中海地產在11月份取得79.2億元的銷售額後，已成功躋身"千億俱樂部"。
歷史上最嚴的"國五條"出臺，20%差額征稅政策，要求各地制定並公佈年度新建商品住房價格控制目標的措施，對一線、二線城市的項目銷售帶來的殺傷力在市場中並不給力。原因在哪？社科院有關專傢認為，一方面，在剛性需求推動下，二手房價格將在原有價位上稅負加成，直接推高二手房價，而二手房價增長對新建住房定價形成參照上漲效應；另一方面，部分原本在存量住房市場實現的剛性購房需求被迫進入新建住房市場，造成新建住房供需壓力，形成需求拉動型的新建住房價格增長。
市場也出現瞭比較奇怪的政策解讀，"日光盤"頻出。
在北京市，為瞭讓房價指數得到控制，樓盤銷售"按月放行"。每個月隻有一個或兩個項目入市，顯然不能滿足人們的購房需求。因此，隻要這種項目出現，剛需者、非剛需者蜂擁而至，無奈之下，隻能通過搖號方式來確認購買資格。每每有此項目入市，結果都是開盤當天售罄，房價堅挺程度可想而知。
2013年，市場並非萬裡江上一片紅，分化明顯。一線、二線城市房價暴漲，三線、四線城市平穩。主要原因是：一線、二線城市供需存在矛盾，聚集瞭過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都出現瞭短缺；炒房客對這些城市厚愛有加，"房姐"、"房妹"不斷湧現；恐慌者著急上火入市，為房價上漲增磚添瓦。
融資推高地價 地價推高房價
地價、房價被推高，是融資成本低的"衍生產品"。
僅從今年房企在海外資本市場頻繁融資的具體情況也可以看出，除瞭成本比較低之外，房企融資規模比較大，期限也比較長，單筆融資期限有超過5年的，甚至還有長達7年以上的。此外，一傢房企多次發債的情況屢見不鮮，這都意味著，房企對低成本資金的需求非常強烈。那麼，這些錢都用到瞭哪裡？
據筆者查閱資料發現，其實這些房企發債的目的不外乎以下幾種：還舊債；買地擴張；一般性經營資金。以富力地產為例，公司擬使用所得款項凈額，為現有債務再融資、收購土地及一般公司用途。
還債剩下的錢，開發商幾乎都用來"搶地"瞭，因為手握大量現金的話，顯然可以在競爭優質地塊時獲得先機。
不得不說，2013年土地市場被稱之為"饕餮"盛宴的背後，拿地王跟買白菜似的底氣所在，不乏海外資本市場的推動。企業有瞭低成本的大量資金才敢於出手，且能痛快下手。而一線、二線城市房價的走高，也給瞭海外投資者更大的信心。
盡管如此，我們認為，借道中國香港的融資平臺進行融資和資本運作，雖然已經成為不少開發商的共識，但成功吸得海外資本，並不意味著前途就一帆風順，一些企業也陷入瞭財務危機。
2013年，有實力角逐北京市場的知名房企高層每每感嘆，"太貴瞭"，"我們搶不到"。但就其結果來看，顯然，部分房企依然搶地搶得很歡快。
然而，地價成本驟增，人工成本猛漲，房企如何平衡資金？除瞭向海外資本市場伸手，頻繁發債，換取相對低成本的資金外，銷售額便成為房企回籠資金的最大依靠。而從筆者瞭解到的數據來看，一線城市和部分二線城市仍是房企銷售業績的主力貢獻區域，這也是房企紮堆一線城市搶地的主要因素。
此外，更吸引開發商的是佈局一線城市帶來的利潤。事實上，無論是地價的飆升還是人工成本的猛漲，最終這些成本還是轉嫁給瞭購房者，這個市場的終端接盤者。
不過，開發商對未來一線、二線城市房價走勢判斷的樂觀程度似乎一直在打破人們的認知底線。這種"簡直瘋瞭"的拿地情緒風險性還是很大的，甚至有些企業已經被套在瞭裡面，地王沒法入市，無法見到"回頭錢"。
同時，入市時間拖得越久，開發商的資金壓力越大，尤其對一些無法在海外資本市場融到低成本資金的企業，已經紛紛開始借道信托融資。
房企海外融資直逼3300億元
"2013年房企的日子會好過很多。"今年年初，《證券日報》記者采訪多位業內龍頭房企高層時，他們一致認為，資金壓力會小很多。
臨近年底，我們發現，這些房企高層的預判確實成瞭事實，開發商快速地越過瞭2011年和2012年初的行業冬天。
值得註意的是，在房地產這種資金周轉緩慢的行業中，寒冬之季，開發商高層開會時討論"能不能找到錢？"而今年3月份以來，房企高管開會時的議題是"能不能找到資金成本更低的錢？"低息融資，這無疑是今年房企能夠大手筆搶地，"開疆擴土"無所畏懼的底氣。海外資金市場低成本的大筆融資，儼然讓這些2011年甚至2012年初還"省吃儉用"的房企快速變身為"土豪"。
事實上，從開發商年內累計融資額的一組數據可以窺見，其從海外資本市場的吸資規模。
中原地產研究中心監測數據顯示，截至12月12日，房企海外融資總額(包含貸款)合計人民幣高達3256億元，與2012年房企全年融資額相比，漲幅超過100%。
再來看一組鏈傢地產市場研究部監測的數據，2013年1月-11月，上市房企前40強披露的融資總額約為2080億元，同比增長85.7%。值得註意的是，40傢上市房企的海外債券融資額達1238億元，與2012年同期相比，驟增153.1%。
從上述可以監測到的數據中不難看出，海外融資同比上漲幅度和其在房企融資總額中所占比例都在大規模增長。實際上，在房企跨越千億元銷售額這道門檻後才開始謀劃去海外掘金之前，有實力的開發商不管主動還是被動都早已在海外資本市場搭建融資平臺，並且以超過100%的增長速度大規模海外舉債，暫且不說這種動作頻繁的海外發債對企業發展的利與弊，單單從融資成本上看，幾乎就可以理解房企為何執著於大規模海外舉債瞭。
鏈傢地產市場研究部監測的數據顯示，2013年1月-11月，前40強上市房企海外債券融資平均利率為7.65%，較2012年下降1.35個百分點。
以龍湖地產為例，2013年7月10日，龍湖地產宣佈獲得一筆76.72億港元的4年期俱樂部貸款。但龍湖地產這筆融資的原定額度是30億港元，然而龍湖稱由於資本市場的超額認購等多種原因，最終將這筆融資擴容至77億港元。在此之前，內地房企單筆銀團融資額最高的是中海地產於2012年4月份發行的76億港元三年期的俱樂部貸款，而這次龍湖地產獲得的融資數額則意味著創下瞭內地房企單筆銀團融資規模的新紀錄。
不過，在我們看來，龍湖海外融資擴容的主要原因是為瞭節省資金成本。可以算這樣一筆賬，按照9個月提款期計算，若龍湖在2014年4月份前，回購之前發行的7.5億美元債券，未來兩年，將節省資金成本達人民幣5億元。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-17/07372540429.shtml
首次購屋優惠貸款
-
第2順位房貸銀行貸款全省皆可處理承做房貸二胎銀行利率多少免費諮詢試算房屋二胎 台新房屋二胎利率多少怎麼貸款比較會過件銀行房屋二胎免費估貸房貸二胎 增貸缺錢急用哪裡借錢二胎房貸 什麼是二胎房貸汽車二胎增貸貸款全省皆可處理彰化二胎房貸2胎銀行年息缺錢急用哪裡借錢貸款試算
整合各家銀行貸款方案(免費諮詢看看)：
-
第2順位房貸銀行貸款全省皆可處理承做房貸二胎銀行利率多少免費諮詢試算房屋二胎 台新房屋二胎利率多少怎麼貸款比較會過件銀行房屋二胎免費估貸房貸二胎 增貸缺錢急用哪裡借錢二胎房貸 什麼是二胎房貸汽車二胎增貸貸款全省皆可處理彰化二胎房貸2胎銀行年息缺錢急用哪裡借錢貸款試算
-
第2順位房貸銀行貸款全省皆可處理承做房貸二胎銀行利率多少免費諮詢試算房屋二胎 台新房屋二胎利率多少怎麼貸款比較會過件銀行房屋二胎免費估貸房貸二胎 增貸缺錢急用哪裡借錢二胎房貸 什麼是二胎房貸汽車二胎增貸貸款全省皆可處理彰化二胎房貸2胎銀行年息缺錢急用哪裡借錢貸款試算
文章標籤
全站熱搜
留言列表
