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自下而上救市不怠 ,2015年政策寬松穩定

??2014年無疑是中國房地產市場調控政策的“拐點”。由強力行政幹預走向市場化,由令出中央到下放地方。在“分類調控”原則主導下,自下而上的“救市”措施頻出,超過市場預期。但也在情理之中,前期“微刺激”的邊際效應遞減,經濟下行壓力與日俱增,穩定住房消費旨在防止房地產市場進一步下滑,刺激房地產市場以保經濟增速。預計在放松“限貸”之後,後續仍會有穩增長政策跟進,信貸環境將維持寬松。

??2014年回顧

??今年房地產市場政策環境相對寬松,中央政府和地方政府雙管齊下,遙相呼應。整體來看,房地產政策內容和導向地出臺明顯表現為四個階段:第一階段,3月全國“兩會”提出“分類調控”,賦予地方政府更多自主權;第二階段,中央相繼以“央五條”、定向降準等手段“微刺激”以保障自住購房信貸需求;第三階段,地方政府自6月起相繼出臺各類“救市”政策,手段多樣化、縱深化,隨之實行三年的“限購”體系土崩瓦解;第四階段,中央放松“限貸”,並隨之降息,意在穩定整體經濟,無疑房地產市場也受益匪淺。

??一、中央“分類調控”開啟“去行政化、市場化”新篇章

??今年3月份全國“兩會”中對房地產調控提出“分類調控”的原則,同時提出抑制投資性需求。過去十年,我國房地產市場一直保持著高速增長,經歷瞭數輪調控之後,我國房地產市場區域的差異性日漸突出,尤其是2013年房地產市場快速升溫,一線和部分二線城市房價持續攀升,而三、四線城市需求相對疲軟,高庫存城市的供求失衡日漸突出。“一刀切”的做法顯然不再適合整體市場,調控的權力和責任轉移至各地方政府,有針對性的出臺調控政策。就實際情況來看,需求量大,房價偏熱的一線城市的樓市政策僅有微調,有效抑制投資投機性需求,滿足自住型需求。而庫存量較高,供大於求的城市,地方政府一方面積極出臺利好政策,全力去庫存,另一方面控制房地產開發用地的供應規模,調整新建商品房的供應結構,從而減少供應。“分類調控”的取得瞭相對較好的實施效果。

??二、中央預調微調,貨幣政策“微刺激”支持自住購房

??一季度我國GDP增速放緩至7.4%,經濟下行壓力已經顯現。為防范風險,中央政府多次強調:“運用適當的政策工具,適時適度預調微調,盤活資金存量”。4月國務院常務會議上推出瞭三項“微刺激”舉措,1、繼續減少小微企業的賦稅。2、籌措資金進行棚戶區改造。3、設立鐵路發展基金。與此同時,央行於4月、6月先後兩次定向降準。據市場保守估算,兩次定向降準大約釋放1500億元資金。

??5月12日央行座談會上“建議”各銀行“優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時審批和發放符合條件的個人住房貸款”,繼續支持和保障首套房購買者的按揭貸款需求。然而受銀行貸款額度和利潤壓力,高息和惜貸的現象並未緩解。

??三、取消限購,地方“救市”措施多樣化、縱深化

??“金三銀四紅五月”齊齊爽約,房地產市場並沒有像預期一樣回暖,甚至於下滑的趨勢不斷加劇,購房者的觀望情緒亦愈演愈烈,整個房地產市場籠罩在悲觀的情緒中。受樓市下行影響,土地市場也一片慘淡,土地延拍、流拍等現象頻頻出現,直接影響瞭地方政府的土地出讓收入和地方稅收。既有“分類調控”的指導思想賦予的自主權,又有“救市”的動力,地方政府紛紛政府開啟“救市”新篇章。

??6月呼和浩特首當其沖解綁限購,之後絕大多數城市效仿,到目前為止,46個限購城市中僅餘北京、上海、廣州、深圳和三亞五城仍執行限購政策。限購的取消並沒有帶來成交大幅反彈或者暴增的情況,其效果遠遠不如市場各方預期,為瞭進一步刺激樓市,部分城市的“救市”力度繼續升級,從公積金貸款調整、契稅減免、調整首付比例、購房補貼、戶籍準入等方面入手,呈現多元化、縱深化格局。

??四、放松“限貸”與“降息”接踵而至,加速市場築底進程

??購房者范圍擴大瞭,購買力也提高瞭,但市場反應依然平平,今年房地產市場供大於求的基本面已經形成。同時放眼全國,三季度的GDP增速繼續放緩至7.3%,房地產開發投資增速持續下滑,成為中國經濟不能承受之重。

??國慶節前夕,央行與銀監會聯合發佈通知,正式放松瞭首套房認定,擁有1套房還清貸款再購房算首套,一定程度上放松“限貸”。並且對保障房、購房者、銀行、開發商四個主體分別制定利好新規,面面俱到。“930”政策明確瞭中央對房地產市場的基本態度,有效緩解瞭購房者的觀望情緒,加之開發商的主動自救,以價換量、積極營銷,最終“銀十”鍍金,加速房地產市場回穩築底進程。

??隨後,11月21日央行宣佈非對稱降息。本次降息遠早於市場預期,短期極大地提振市場信心,增強購房者支付力,前期積壓的需求出現集中釋放,助推房地產行業在11月份再接再厲,商品房成交金額和成交面積均創下年內單月新高。

??2015年展望

??房地產市場供過於求的基本格局已經形成,短期內很難有實質改變。預計明年房地產市場政策環境仍將維持寬松,著力點仍在去庫存,因此打壓和強力刺激都不會出現,維持現有政策的平穩落實將是主旋律;另一方面,為穩定經濟增長,明年整體資金面將相對寬松,持續低通脹又給降息和降準提供瞭較大操作空間。但受到支持實體經濟和股市對民間資金分流的影響,房地產行業的資金面仍是謹慎樂觀。

??一、政策基本面保持寬松,一線城市限購不退出

??根據當前整體經濟以及房地產市場的情況,我們預計明年房地產市場的政策面仍然呈現寬松狀態。中央層面預計仍以房地產市場化、減少行政幹預為基調,地方政府也將繼續在常見的公積金、契稅等等方面微調,整體基本維持今年的格局,既不會出現過度打壓,亦不會采取過度刺激政策以拉動經濟。

??值得一提的是,一線城市退出限購的可能性微乎其微。於絕大多數城市而言,限貸放松的效果遠遠大於限購取消,但對於一線城市,其效果剛剛相反。一線城市的外來人口眾多,剛性需求始終存在,投資投機性需求也較多,受限購所制,大量實際需求被長期抑制。假若限購取消,需求的集中釋放會直接將房地產市場推向新的高潮,對房地產市場健康發展相當不利。並且,就當前一線城市的樓市來看,成交反彈力度最大,供求關系基本平衡,並無取消限購的必要。

??二、整體資金面相對寬松,實體經濟與股市對資金的分流成唯一不確定因素

??受整體經濟下行壓力,預計明年中央將繼續放寬資金面,意在擴大固定投資,從而帶動GDP上漲。而放寬資金面的手段無非是降息和降準,這兩者出現的可能性非常大。首先,降息和降準可以有效釋放資金進入市場,活躍市場。其次,今年國際大宗商品價格持續下跌,直接影響我國物價的持續走低,尤其是國際油價下跌持續的時間和下跌幅度都超過瞭市場普遍預期,這也使得我國本已較低的物價水平進一步走低。以國傢統計局數據來看,11月份,全國居民消費價格總水平(CPI)同比上漲1.4%,創下2009年11月以來的最低漲幅。這預示這我國處於低通脹的狀態,為降準和降息打開瞭操作空間。

??但另一方面,整體市場資金面的寬松卻並不意味著房地產行業的資金“漫灌”。首先,放寬資金面的本意在緩解經濟下行壓力,降低企業融資成,支持實體經濟資金需求。因此政府也會通過窗口指導使資金更多的流向實體經濟,而非房地產市場。此外,市場內盛傳20年不遇的“牛市”來瞭,A股市場的歷史日成交量紀錄不斷被刷新,預計明年股市對民間資金的分流程度將更加顯著。因此,對明年能夠最終流入房地產市場的資金量,不應過分樂觀。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-01/08275956213834812539477.shtml

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