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  深圳市土地利用規劃修編辦公室技術組組長羅平告訴記者,早在三年前,從2010年起至2020年期間,深圳新增建設用地面積就隻剩下59平方公裡,而這兩年深圳又消耗瞭一部分,隻剩33平方公裡。

  根據規劃數據,2012年深圳計劃供應住宅用地191公頃,其中通過城市更新改造實現供應81公頃,新增供應為110公頃。按照種類分,商品房用地為100公頃,保障房用地91公頃。

  由於土地資源幾近枯竭,深圳未來的土地供應,不得不依賴於土地的二次開發,即城市更新和舊城改造。但業內人士認為,由於拆遷成本節節攀升,且改造時間較長,新房供給有限,通過舊改而來的房價很難下降。

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  "最近幾年,深圳的二手房市場比一手房成交量大,所以每年新建住宅成交量也無法作為土地供給的參考,政府隻能做些結構調整,比如加大保障房建設用地。"上述資深人士說。

  日前,深圳市規劃國土委公佈瞭《深圳市土地利用總體規劃(2006-2020年)》,到2020年,深圳建設用地比例控制在市域面積的50%以內,即建設用地總規模控制在976平方公裡以內,深圳可用地逼近"紅線"。

  而世聯地產深圳區域副總經理甘偉認為,土地減少,會不斷出現超高層樓盤,而市場供給占多數的還是面向剛需為主的普通住宅,除稀缺的豪宅外,普通住宅價格不會有太大增值空間。

  未來深圳土地開發的主要供應在原特區外,即龍崗區和寶安區,根據龍崗區舊改辦的數據顯示,目前需要通過城市更新取得土地資源的比例相當高,預計至2020年需進行城市更新約56平方公裡,其中拆除重建約34平方公裡,綜合整治約22平方公裡,占全市有待城市更新用地240平方公裡約25%。而寶安區計劃到2015年,完成城市更新固定資產投資達240億元,完成城市更新用地規模約6.6平方公裡。

  在2012年深圳土地供應計劃中,新增建設用地800公頃,而存量建設用地是918公頃,存量建設用地的供應規模首超新增建設用地。整個2012年進入市場銷售的房地產總建築面積中,超過一半屬於城市更新項目。

  近幾年來,深圳每年的新增建設用地計劃從未完成過。2010年計劃新供應建設用地2070公頃,實際新供應1679公頃,實施率為80%。而2011年度計劃供應建設用地1952公頃,實際供應才1062公頃,完成率僅一半出頭。

  "深圳未來主要的土地來源於城市更新,短期限價令會影響到供應量大的地區房價,但長期來看,價格很難跌,尤其是供給嚴重不足的市內,目前調控政策是控制需求,供給沒有跟上去,但需求還是很龐大。"深圳美聯物業總經理江少傑告訴記者。

 新增土地枯竭

  羅平表示,深圳如今招拍掛的土地供應確實不多,但存量還是不少,可以通過城市更新和舊城改造來滿足住宅用地2胎借貸利率怎麼貸款比較會過件需求。

  深圳市城市規劃發展研究中心一位土地研究資深人士告訴記者,深圳總的建設用地規模增長十分有限,包括工業、商業和住宅都不夠用,因為有投資需求存在,很難確定深圳每年需供應多少住宅用地才合適,深圳隻能根據城市發展容量、承載力以及經濟結構來測算每年土地用地的規模是多少。

  本報記者 陳小瑛 深圳報道

  住宅供應依賴舊改

  土地供應的多寡,直接影響住房的供應量,最終決定房價的漲跌,深圳新增的土地供應接近枯竭已是不爭的事實,多位業內人士表示,政府隻能對存量土地采取二次開發。

  記者根據深圳市規劃國土委網站上數據統計,實際上2012年通過招拍掛新供應的商住用地隻有約50萬平米,隻完成計劃的一半。

  經過近三十年的快速開發,深圳的土地"傢底"已經所剩無幾。最新數據顯示,從2013年到2020年間,深圳可用的新增建設用地隻剩33平方公裡,每年不足5平方公裡,而其中的住宅用地更是不足1平方公裡。

  事實上,從2009年開始,深圳就推出瞭城市更新的規劃,但由於牽涉到居民拆遷補償,改造的難度較大,尤其是隨著近年來房價的節節攀升,改造成本也水漲船高。

  據記者瞭解,距離深圳市中心四十多公裡的龍崗南聯社區,給村民的補償額達到6500元/平米。而原特區內的舊改成本更高,以華潤置地改造大沖村為例,拖瞭12年才最後達成協議,村民回遷,拆遷多少平米就補多少平米商品房,此外,開發商還需幫村裡蓋5棟寫字樓及酒店,再補充村民住宅裝修款800元/平米。

  "現在每年都在新批更新項目,等盤活十來年後,供應又正常瞭。"上述深圳市城市規劃發展研究中心資深人士說,"現在城市更新成本高,並不代表以後房價一直會漲,因為存量房並不少,有的人手裡有幾十套房,以後肯定會征收房產稅,讓房子回歸居住性質。"

  深圳市綜合開發研究院房地產研究中心主任宋丁認為,深圳土地總量不多,房價很難下來,因為城市更新成本太高瞭。

  深圳的行政區域面積隻有1991平方公裡,是北京的1/9,上海、廣州的1/3,而這片土地上卻承載著1500萬人口,這使深圳成為中國人口密度最高的城市,發展空間時刻受到土地制約。

深圳住宅用地或陷入枯竭:未來7年僅剩7平方公裡

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-30/09222000997.shtml
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