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內容來自163新聞

白銀時代掀房企轉型潮資本熱捧引兩極分化

2015年三季度，上市房企毛利和凈利水平均繼續下探。機構認為，明後年房企利潤率有望企穩，但長期下行仍然是大勢所趨。而資本的進入，一方面有利於房企降低資金成本，另一方面又可能成為房企戰略轉型的掣肘，造成實體空心化的後果。

在告別高利潤黃金時代的同時，房地產行業又迎來金融資本的大量入侵。

根據中信建投研報，2015年三季度上市房企整體綜合毛利率較2014年全年下降3.99個百分點，達28.61%；綜合凈利率較2014年全年下降2.33個百分點，達9.85%，毛利和凈利水平均繼續下探。

中信建投認為，明後年房企利潤率有望企穩，但行業利潤率長期下行仍然是大勢所趨。

而資本尤其是金融、保險資本的進入，一方面有利於房企降低資金成本，另一方面又可能成為房企戰略轉型的掣肘，造成實體空心化的後果。

白銀時代，房地產行業的遊戲規則已發生明顯變化。房地產行業的可持續發展成為各大房企上下求索的主題。

戰略轉型風生水起

面對凈利率、毛利率的下滑，中國房企開始尋找業務上的新增長點，縱向深挖上下遊產業鏈的市場潛力，橫向拓寬企業業務范圍，謀求跨界轉型。

房地產產業鏈的下遊是一系列配套服務，包括社區教育、養老、物業等。搭車“互聯網+”的社區O2O更被認為是萬億量級的藍海市場。其中，物業管理無疑是一個重要而直接的切入點。

2014年6月銀行2胎借貸利率多少免費諮詢試算30日，花樣年控股（01777.HK）旗下的彩生活（01778.HK）在港交所主板正式掛牌交易，成為國內首隻物業管理股。彩生活首次發售價定為每股3.78港元，以12月29日最高6.34港元的股價計算，股價累計上漲幅度已達到67.72%。

2015年，中海物業以介紹形式上市。萬科、保利、富力、碧桂園、遠洋等房企紛紛表示有意分拆旗下物業平臺並獨立上市。12月22日晚間，綠城在港交所掛出瞭分拆物業上市的招股書，開拓園區O2O市場。

但是，對於一些房企巨頭來說，僅在房地產產業鏈的延伸已經不能滿足其野心，跨界多元是新的出路。

萬達、恒大、綠地等大型房企先後試水多元化，並涉足金融等行業。而華業地產、宜華地產等中小房企，更是宣佈全面轉型，接近退出房地產行業。

在萬達集團2014年年會上，萬達集團董事長王健林第一次公開瞭萬達的第四次轉型。

提到轉型方向要以輕資產為主，從房地產企業轉為服務型企業，做到萬達商業、文化產業、金融產業、電子商務四大產業基本相當，互相協同、互為支持。

王健林在演講中直言“將來萬達商業地產股份有限公司可能去掉‘地產’二字，變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司，去房地產化，也實現萬達商業地產的全面轉型。”

此外，恒大地產在2015年正式進軍醫療健康和金融保險行業，旗下已有恒大淘寶、恒大健康、恒大文化和恒騰網絡分拆上市，11月又收購中新大東方成立恒大人壽。恒大還在打造自己的食品供應鏈，繼恒大冰泉之後，恒大糧油、恒大乳業等產品也將進入市場。

成立23年的綠地則“已在全球范圍內形成瞭‘以房地產開發為主業，大基建、大金融、大消費等新興產業並舉發展’的多元格局”。

資本青睞上市房企

隨著2014年以來的金融改革和保險資金投資房地產的放開，房企與資本市場聯系日益緊密，房企的運營模式也因勢而變。

萬寶之爭無疑是2015年年末的一場重頭戲，戲裡戲外是股東與管理層的博弈，是資本與人力的博弈，更是金融資本與產業資本的一次融合試驗。

險資入股房企帶來新課題，萬科並非孤例。

據統計，在上市房企中，已有31傢有險資入股，其中險資進入前十大股東的房企達21傢。除瞭金融街、遠洋地產等中大型房企，金地、碧桂園乃至萬科等房企龍頭都已成為險資競相追逐的對象。

業內人士指出，對於房企而言，在謀求轉型的過程中，需要更大的資金投入和更長的回報周期，險資能起到支撐作用。如碧桂園曾表示，引入平安人壽的戰略意義在於“有助於優化碧桂園股東結構，並進一步拓寬融資渠道”；多傢券商研報也指出，險資追逐地產藍籌，持續看好地產基本面復蘇。

但另一方面，追逐投資收益、並無操盤運營能力的險資，能否做一個“安靜的財務投資者”？險資股東進入之後，將如何與管理層相處？

加杠桿的寶能便引發瞭萬科管理層的強烈反彈。在爭奪中，萬科的合夥人制度也受到瞭新一輪關註。

2014年5月底，萬科以盈安合夥之名，通過國信證券旗下的“國信金鵬分級1號”一隻券商資管計劃，推出瞭事業合夥人持股制度。

根據2015年三季報，萬科管理層通過盈安合夥持股比例為4.14%，按照12月18日停牌前價格24.43元計算，萬科管理層持有的股票市值約為120億。

在此次萬寶之爭中，萬科的合夥人計劃所持有的4.14%股權起到瞭一定作用，若與華潤集團、安邦保險、以及劉元生構成一致行動人，其占總股本的持股比例將達到26.78%，超過寶能系持有的股份數量，為控制權之爭提供瞭有利條件。

截至目前，萬科與安邦的“握手”成為萬寶之爭的轉折點，其未來走向值得關註。

除瞭萬科，房地產公司已有陽光城、泰禾、碧桂園等多傢房企推出合夥人計劃，不過並沒有像萬科這樣大規模用於持股。

萬科總裁鬱亮認為，“事業合夥人模式的建立讓員工和股東融為一體，讓其不再糾結股東和員工究竟誰排第一，這樣才能更好地實現客戶第一的宗旨。”

萬科等房企，將合夥人制度視為公司業務轉型的匹配制度，但這一制度改革是否因為險資股東進入而被打斷？仍需觀察。

行業格局強者恒強

無論是戰略轉型還是險資入股，龍頭和優質房企顯然更有優勢，這也導致行業優勝劣汰、強者恒強的局面。

根據上市房地產公司2015年三季報，一線房企利潤率依舊穩健，前三季度毛利率31.81%，同比上升0.41個百分點，凈利率11.84%，同比下降0.93個百分點；二線房企的毛利率下滑較為明顯，三季度毛利率從較去年下滑7.89個百分點達26.88%，凈利率下滑2.79個百分點達9.83%；三線房企利潤率繼續惡化，毛利率和凈利率分別較去年下降2個百分點和4.7個百分點，分別達28.9%和5.09%。

房企民間二胎民間二胎房貸利率多少免費諮詢試算盈利結構分化明顯，凈利率與毛利率被二線，特別是三線房企所攤薄。

與此相對應的是，房地產的行業集中度逐年提升。據安信證券統計，上市房企TOP22營業收入占比71.0%，凈利潤占比82.5%。

根據東北證券對房地產行業 142 傢上市公司過去五年的營業總收入統計，前十傢企業占據所有房地產上市企業營收比例由 42.14%上升至 56.71%。

來自中國指數研究院的研究報告顯示，今年前三季度，全國房地產行業完成並購案例176起，涉及金額1600億元。與去年同期相比，數量和金額均明顯增多。

近期中央經濟工作會議提及“促進房地產業兼並重組，提高產業集中度”。這意味著，目前房地產行業優勝劣汰和兼並重組將成為趨勢。

11月23日，招商地產重組方案通過。“招保萬金”中的招商地產由招商局蛇口換股吸收合並。這也是國資改革背景下，地產央企改革的樣本。

當下，並購數量增加的同時，並購規模的擴大也是趨勢之一。

12月2日，恒大地產發佈公告，稱以總金額135億元收購瞭新世界位於海南海口、湖北武漢、廣東惠州三大城市的4個項目，總建築面積近400萬平方米。如無意外，這將成為今年國內房地產市場最大規模的並購。

東北證券指出，政府不會再過分刺激房地產開發投資，市場主導部分將會進一步放大，未來將促進優勢企業兼並吸收做大做強，整合行業資源以實現效率改善。因此，大兼並時代行業越發集中，過剩產能得以退出，符合供給側改革的大勢。

本文來源：21世紀經濟報道作者：張曉玲

責任編輯：鐘齊鳴_NF5619

新聞來源http://money.163.com/15/1231/05/BC51V7BI00253B0H.html

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