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??暫不繳準“很討巧”

??不過,多數研究機構認為,即使最大可以釋放5.5萬億信貸規模,銀行的風控要求和資產質量壓力仍將制約信用擴張,很有可能出現“有瞭額度,但也不一定會用完”的情況。

??海通證券稱,央行調整存款統計口徑後,商業銀行存貸比平均降幅將在5%,其中興業銀行降幅最高,可達11%。

??存貸比口徑大幅放松

??不過,有分析人士表示,“討巧”就意味著可能會出現監管套利,銀行為逃避上繳存款準備金而將一般性存款轉化為同業存款,這有悖央行的初衷,也是為何央行規定隻是暫不繳準的原因。

??對此,國泰君安研報表示,此舉意味著不僅以餘額寶為代表的貨幣基金協議存款納入存貸比口徑,部分銀行同業存放、單位和個人證券交易結算金也納入存貸比的存款計算口徑,分母范圍大幅拓寬,變相放松和弱化存貸比約束,尤其對存貸比較高的股份制銀行、城商和農商等中小銀行,監管放松影響更為明顯。

內容來自sina新聞

??國泰君安也表示,同業存款納入各項存款范圍,若繳準需要3次至4次降準才能完全從總量上對沖,且難以從結構上在各銀行間進行精準對沖,操作復雜,因此暫不繳準實為權宜之計。

??融資成本短期料下降

??而對於商業銀行資產業務中最穩定的資金來源的保險資金來說,依賴度可能大幅降低,這意味著商業銀行一般存款的資金成本有望降低。一位分析人士稱,“387號對銀行、券商和信托等金融機構存在一定利好,但對保險公司可能部分利空。”

??“387號嘉義房屋二胎二胎年息文可能導致銀行對同業存款的需求上升,按照一般經濟學理論,同業存款的資金成本會提高。”一傢上市銀行上海分行高管稱,以前商業銀行,特別是小銀行依靠關系存款“沖量”的動力進一步降低。

??不論央行用意如何,市場上較為一致的觀點是,387號文一出,勢必會導致存貸比計算口徑放松。不過,銀行會不會因為存貸比“松綁”而主動加碼放貸,研究機構則不那麼樂觀。

??“市場中各項無風險利率應該趨向統一,央行387號文長期看,對融資成本的實際影響如何尚難定論。”上述上市銀行上海分行高管說,此外,暫不明確銀監會對存貸比口徑調整是否追認,新納入存款的存準率暫定為零的期限有多長,政策還存在諸多不確定性。

??對此,鐘正生解釋稱,銀行主要有三個資金來源:存款、同業和理財。與存款相比,同業劣勢在於資金成本高,優勢在於不繳納準備金。因此,由於不繳納準備金,相比一單位存款,吸收一單位同業存款,在資產端的收益率可以高出約0.9%。那麼,隻要同業存款高於同期限存款0.9%就是可以接受的。

??按照387號文要求,從2015年起,存款類金融機構吸收的證券及交易結算類存放、銀行業非存款類存款、特定目的受托人(SPV)存放、其他金融機構存放以及境外金融機構存放等5類資金都將納入存款統計口徑。

??至於未來是否會繳準?實際上,387號文說得很明確:新納入各項存款土融建融台南善化土融建融口徑的存款應計入存款準備金交存范圍,適用的存款準備金率暫定為零。

??“同業暫不繳準,旨在避免對脆弱的資金面形成進一步沖擊,但同業遲早需要和存款一樣上繳準備金,否則監管套利問題無法解決。”國信證券首席宏觀研究員鐘正生稱,“隻是上繳時機可能會選擇在流動性相對充裕的時刻,甚至在全面降準過後,以避免對短期流動性造成大沖擊。”

??一般性存款騰挪?



??不少分析人士也表示,短期內由於成本過高,銀行並沒有動力將一般性存款移位同業存款。

??民生證券研究院執行院長管清友表示,貨幣寬松和強勢美元導致匯率貶值,制約瞭央行貨幣寬松空間,央行用巧招,將同業存款納入一般性存款,理論上可以提高銀行的潛在放貸額度,達到貨幣放松、降低融資成本的效果;與此同時,此前因同業存款的繳準預期制約瞭銀行間市場銀行融出資金的意願,導致資金面緊張,此舉一出,有助於資金利率下行。

??“當前一年期同業存單利率約4.7%,一年期定期存款利率約3.3%,利差達到1.4%。”鐘正生說,“這就意味著盡管同業具有不繳準優勢,但目前成本仍然太高,銀行沒有動力主動將一般性存款轉移為同業存款。”

??華創證券則表示,一般性存款相比同業存款要穩定,從穩定性角度考慮,銀行也要維持一般性存款的規模。

??央行不降準而選擇暫不繳準,這一招被多位業內人士稱為“很討巧”。

央行調整存款口徑 實際利率短期內料下降

??央行387號文(《關於存款口徑調整後存款準備金政策和利率管理政策有關事項的通知》)出臺後,不少研究機構表示,該新規有望在短期內導致實際利率下降,但中長期利率變化目前尚難判斷。

??對於387號文出臺的目的,有研究機構稱,主要在於釋放銀行信用擴張空間,為銀行增加信貸額度創造條件;另有研究機構表示,387號文對存款口徑的調整,旨在為銀行“減壓”,應對利率市場化加速後存款結構的變化。

??結合11月新增貸款規模較去年同期大幅放量的情況看,大多數接受采訪的研究機構人士均表示,新政策有望會導致融資成本短期內下降,但長期內政策有效性如何,尚難判斷。

??存貸比放松後,理論上具體能釋放多少信貸規模?國泰君安預計,存款分母擴大將釋放理論最大貸款值5.5萬億左右,但實際貸款投放受制於經濟下行和信用收縮。10.3萬億的同業存款扣掉20%的同業貸款之後,再按照75%的存貸比測算,理論上可以釋放5.5萬億左右的最大貸款值(相當於新增55%的貸款可投放額度),有利於緩解銀行存貸比約束。







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-29/08415955130317370344613.shtml

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-12/08275971434119954219590.shtml

深圳地價兩年漲350% 房價小於4萬開發商會死

??崔元星認為,新常態下地產商的轉型將呈現六大趨勢:第一,房企戰略重心將發生根本改變,從關註終端轉向關註前端,從關註房產營銷到關註土地營銷及土地一級開發。第二,戰略擴張的方向將從聚焦一線城市轉向外圍。第三,拿地方式、信息、概念將變得多元化。第四,融資模式將從銀行抵押、開發貸、上市轉向基金、信托、債券及眾籌等。第五,產品結構將從過去的以住宅為主轉向綜合體及產業地產,包括旅遊地產、養老地產、農業地產等領域的產品。第六,“避重就輕”,即房企從重資產向輕資產轉型,這是去年房企轉型的一個熱點,也是未來房企轉型的一個方向。

??剖析深圳樓市四大“緋聞” 無農地無小產權房

??“第三,關於城市更新,中國661座城市中隻有深圳有城市更新的概念,至今已經五六年過去瞭,據說100個項目,隻經營瞭30多個,其他的經營不下去瞭,所以很多人報道它非法的地方,但是我相信城市更新在深圳起瞭巨大的作用。如今,城市更新所供地面積占建設用地供地總量的60%-70%,未來可能占比更多,但是需要不同的辦法去解決城市更新當中的矛盾。第四,深圳有很多舊廠區改造成創新文化(300336,股吧)園之類的項目,華僑城LOFT創意文化園最為典型,我覺得這種做法‘非多於是’,它嚴重地踐踏瞭國傢的土地管理法規。土地不是簡單的‘面粉’,國傢憲法賦予瞭這塊地什麼用途,你就該用來幹什麼,否則農民的承包土地本該種菜,種房子行嗎?”一開口,他便拋出瞭四個稍顯嚴肅而沉重的話題,他說,工業用地就是工業用地,你以300多元/平的樓面地價蓋房出售,人傢為何要傻乎乎花1萬多元/平的地價去買地建房,這樣合理嗎?

??回顧近幾年來深圳房地產的網絡新聞熱詞,離不開“小產權房”、“農地入市”、“城市更新”、“舊廠區改造成創意文化園區”等詞語,崔元星將這些新聞稱為“緋聞”,因為這其中或多或少有些問題,背後也包含很深的政治含義。他說:“深圳本身沒有集體土地,怎麼會有小產權房呢?深圳是有很多違法建築,但它不叫小產權房,本質上兩者就不是同一個東西。同樣,深圳沒有農村,沒有農地,所以就不存在農地入市的概念。”

??新常態下房地產利潤壓縮 地產商與地方政府忙轉型

??近日,深圳市本是資產管理有限公司總裁、國際商務策劃師崔元星受邀到騰訊大粵網做主題為《新常態下的土地成片一級開發模式》的分享,他指出,目前土地與房地產的幾個熱點問題存在誤讀,現行土地制度存在一些弊端仍待改革,並就土地開發新趨勢做瞭分析與預測。



??去年我國樓市步入調整期,地方政府紛紛松綁樓市政策,調控也逐漸淡出瞭政府的決議內容,業內人士認為,房地產市場跨入瞭“新常態”。對於地產行業而言,新常態下房企的利潤空間將降低,不再是以前的30%或50%,房地產的消化速度也不會像以前那般快,因此,在新形勢下,房企不得不重新思考轉型的問題。

內容來自sina新聞

??與此同時,地方政府也在忙於轉型。首先,政府一年多前便開始引進綠色產業,致力於打造節能減排、循環經濟、新能源的生態城市等。其次,政府不再熱衷返還地價、減免稅費,而開始喜歡玩轉相對市場化的PPP模式。再次,“從傍大款到追求有故事的人”,以前土地不愁賣,政府偏愛有錢的大地產商,如今,慢慢地要求地產商不僅要有產業,還得有品牌、有故事。

??土融台南善化土融?土地國有化後違建猖獗 深圳城市更新有望解決?

??所謂新型城鎮化,崔元星將其概括為“人地產權城”。因此,國傢應先解決戶籍問題。去年7月,中國已取消農村戶籍,這為土地去二元化管理奠定瞭基礎。

??城鄉土地二元分割曾被認為是中國現行土地制度頂層的弊端,但事實上,深圳自2004年統征統轉之後,雖然實現瞭土地一體化,農村戶口全部轉為城市戶口,土地全部收歸國有,但也帶來瞭兩個嚴重的問題:第一,城市人口分為非戶籍人口與戶籍人口,這導致城市管理難度系數增加;第二,土地國有化後管理缺位,導致違法建築瘋狂增長,占據深圳住房總量近一半。因此深圳出臺瞭城市更新辦法,通過“允許自行改造”的方式將蛋糕做大來解決違建問題。


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??根據深圳中原研究中心數據,2008-2012年深圳樓面地價基本保持穩定,2013及2014年樓面地價及土地出讓金總額則迅猛增長。三年間樓面地價即從2515元/平飛漲至11315元/平,漲幅達350%。據崔元星分析,2014年深圳新房價格為23973元/平,反映的隻是2012年的地價,而2014年的地價將在2015-2016年間呈現,到時如果平均房價不達到3.5-4萬元/平,那麼這些地產商全部要死掉。“看瞭這個之後,政府高興瞭,地價還在漲。但我們老百姓心裡要知道,等到你2015年、2016年買房時消化的是2014年的地價,所以這是一個巨大的災難。土地拆遷斷不掉,房價就會不斷上漲。”

??若明年深圳平均房價達不到3.5-4萬/平 地產商將死掉

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  受"單獨"二胎政策影響 改善型住宅受熱捧



  上周樓市很疲憊 周冠軍銷量下降一半回剛過百套



沈北獲中國最佳投資環境示范區



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  沈陽剛需旺盛 上周商品房成交面積環比漲 1.59%

  精彩推薦:

  沈北新區榮獲2013"中國最佳投資環境示范區"榮譽稱號。昨日,記者從沈北新區獲悉,沈北作為環境促經濟、生態促城鄉統籌的典范,已經成為越來越多投資者關註的焦點。

  據瞭解,2013"中國最佳投資環境示范區"推薦活動主旨是讓世界瞭解中國投資環境提升和進步的成果,從而客觀、理性、全面地瞭解中國內地經濟,對外營造客觀友善的國際輿論環境,為內地的招商引資提供支持;對內樹立典型樣板,使更多地區的投資環境得到進一步的改善和提高。



  中國城市最新分級出爐: 沈陽躋身新一線城市

  關註沈陽房價動態: 克而瑞沈陽房價12月刊

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-24/09452550752.shtml

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??她說,希望業界能充分利用CEPA的政策空間,抓住推進內地在廣東率先與澳門基本實現服務貿易自由化的契機,把握機遇,不斷拓展業務,全面推動內地與澳門經濟的融合。

??《關於內地在廣東與澳門基本實現服務貿易自由化的協議》昨日在澳門簽署,協議將在2015年3月1日起正式實施。這項協議由商務部副部長高燕和澳門特區政府經濟財政司司長譚伯源共同簽署,澳門特區行政長官崔世安、中央人民政府駐澳門聯絡辦公室副主任姚堅、廣東省副省長招玉芳出席並見證瞭協議的簽署。

廣東對澳門開放 153個服貿分部

??——整體而言,廣東對澳門服務業開放153個服務貿易分部門,占全部服務貿易分部門的95.6%,當中就“商業存在”的服務模式有58個分部門對澳門實行國民待遇。

??這是一份澳門特區政府與商務部在《內地與澳門關於建立更緊密經貿關系的安排》(CEPA)框架下簽署的新協議,也是內地首次以準入前國民待遇加負面清單的方式制定的自由貿易協議。協議房貸2胎銀行年息的特點包括:

內容來自sina新聞

??——在采用負面清單的134個部門中,保留的限制性措施共132項;采用正面清單擴大開放的部門新增24項開放措施,其中個體工商戶新增開放行業84個,累計開放行業達130個。建融台南永康建融

??高燕表示,簽訂協議後,下一步工作的重點有兩個方面。一是做好協議的落實工作,保證協議按時實施;二是積極總結在廣東先行先試的經驗,爭取到“十二五”末期,在2015年年底前完成內地與澳門基本實現服務貿易自由化的目標。

??——將給予澳門最惠待遇以協議的方式進一步明確下來,即今後內地與其他國傢和地區簽署的自由貿易協定中,優於CEPA的開放措施均將適用於澳門。

??——市場開放與深化改革同步推進。為切實推進自由化的工作,內地各有關部門已會同廣東省對澳門探索建立健全與負面清單管理模式相適應的相關配套制度,將為廣東與澳門基本實現服務貿易自由化提供制度保證。


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  一位不願具名的金融業人士范先生告訴本報記者,就目前而言,市民該買的都買瞭,沒買的大多數都是買不起的,尤其是現在居民的消費觀都改變瞭,如果是居住,也就是剛需市場基本上已經飽和。仔細來看,今年的市場之所以出現波動,並非政府限購導致,而是市場的自發行為,房地產市場跟股市、期貨市場都差不多,主要還在於購房者的信心。

  事實上,從年中南寧、天津等地"半遮半掩"的放松限購,到7月以來明文發佈取消限購的呼和浩特、濟南,越來越多的二三線城市開始傳出限購松綁的消息。有業內人士表示,由於這一輪的限購放松甚至取消的浪潮並未被叫停,市場認為限購解禁有望,至少目前已經得到瞭監管層的默許。而就在18日,有媒體稱住建部部長陳政高在近日的全國住房城鄉建設工作座談會上提出要"千方百計的消化庫存",各地可以根據當地實際出臺平穩房地產的相關政策。

  與此同時,亞豪機構市場總監郭毅告訴本報記者,房地產市場無論是上行還是下行,首先都是量變,其次才是價變,也就是下行期先量降,而後價跌,轉入上行後先量升,而後價漲。

多地限購政策名存實亡 全面松綁難令樓市回暖

  無獨有偶,上述這些城市的各大開發商也都已經接到取消限購的相關通知。換言之,廈門、福州、昆明三個城市的限購政策已經名存實亡,政府雖未明確表態,但實質上原來被限購政策擋在門外的購房者已經可以順利購房。

  "但是,從第三季度的情況看,房價依然會面臨下滑態勢。"嚴躍進告訴本報記者,因為整體成交量難以提振,因此房企以價換量的策略還將繼續。

  對此,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴本報記者,取消限購,有三個動力。第一就是緩解目前的庫存壓力,這個壓力是供求關系失衡所造成的。各傢房企在去年激進拿地,今年各類項目陸續取得瞭預售證之後,滿懷希望可以進行各類項目的去化,這時卻發現購房者的入市情緒很低迷。第二是為市場註入一個積極的信號。如果地方政府置之不理,那麼整個市場將面臨一個較大的壓力和恐慌,沒有信心的樓市勢必會崩潰,地方政府必須註入一定刺激。第三是防止價格下滑帶來的整個經濟指標下滑反應,進而影響城市經濟和財政收入情況。如果房價下滑,會發生一系列連鎖反應。

  對此,同策咨詢研究部總監張宏偉認為,從樓市調控政策走向及趨勢來看,限購等行政化調控手段並不是一個長效性調控措施,遲早有其退出的一天。"除瞭一線城市外,40多個限購城市的限購政策有可能會在今年年底前全面放松,尤其是對於大連、青島、杭州、福州、天津、長沙、武漢等存量偏大、存銷比排名較靠前的城市,極有可能在後期進一步出臺樓市限購定向寬松措施,甚至也不排除上述城市會以發文形式直接取消限購。"張宏偉表示。

  那麼,二手房市場為何會出現急轉直下的局面呢?郭毅告訴記者,影響二手房價的是小業主的心態,如果小業主對樓市走向較為悲觀,就有可能低價放盤,因此個性化原因較多,和新房市場有跡可循的規律變化有很大不同。

  "大量的庫存會影響房企銷售收入,進而影響整個產業鏈,對於整個財政收支體系是一個威脅。"嚴躍進說道。

  據不完全統計,目前已有超過10個城市或明或暗取消瞭限購政策。從南寧、天津等地的放松限購,到呼和浩特、濟南以及南昌已經明確放開限購,不難發現,二三線城市已掀起一輪限購放松甚至取消的熱潮。

  然而,住建部政策研究中心主任秦虹卻表示,抑制投資和投機性需求,保護合理的住房需求,這一政策的底線不能突破。"我個人不贊成一些中心城市沒有底線、沒有條件地放開限購,放任無限制地買房。"

  近日,廈門也被傳放開限購政策。島外不僅全面解除限購,不限套數,同時島內的外地戶口在購買限額1套的住宅時也無須社保證明。盡管隨後廈門市房管局表示並沒有接到取消限購的通知,不過有廈門房產商向《中國經營報》記者表示,廈門市限購政策已經部分放開,特別是一些高端物業銷售已經不受限制。武漢商品住宅也因為去化周期延長至13.6個月而被指"逼近放松限購底線"。

  限購放松或已成定局,市場供需之間的微妙變化或許從限購放開一周的濟南窺得一斑。根據濟南市建委統計數字顯示,7月10日至17日, 濟南新建住宅網簽量為3307套,一周來的成交量比整個5月份還多出254套。其中,不少開發商抓住機會快速走量,而一直嚴苛的信貸政策也出現瞭小的波動, 部分銀行首套房貸款利率回歸基準,公積金貸款也出現一定松綁。

  鏈傢分析師張旭認為,從整個市場來看,降價幅度較大的房源,一類是以連環單房源及投資"資產處理"或"拋售"為主。"換房連環單"客戶急於換房,多數低價出售,而投資者因擔心房價再降而遭受損失,故以低價出售以盡快回籠資金。另一類集中在前期漲幅虛高的區域,如順義區、昌平區,這些區域二手房價格去年漲幅超過30%,"在市場不好時,曾經一度大漲的房源也更容易大幅下降。"

  那麼,限購政策的取消將會給房地產市場造成怎樣的影響呢?房價未來的走勢又會如何呢?

  根據中介機構對2014年上半年各月北京市各面積段二手住宅成交價格的統計顯示,120~140平方米面積段的二手房降價幅度最大,年內累計降幅同比已達16.2%;90~120平方米面積段二手房價格降幅次之;90平方米以下小戶型和140平方米以上大戶型價格降幅相對較小。

  根據上海易居研究院的報告顯示,截至5月底,監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米,環比增長2.7%,同比增長20.1%,去化周期超過16個月,庫存再創歷史新高。而溫州、濟寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽、青島等15個城市存銷比已超過20個月,庫存面臨著"壓力山大"的窘境。

  房價難振

  "舉個例子來說,合肥萬達廣場的房價一套140平方米的大概每平方米1萬元左右,加上稅費,大概總房價需要200萬元,再加上裝修費50萬元,總計250萬元。但是,買這套房子的人大部分都不會居住,除瞭周邊環境比較吵鬧以外,多數人都是投資,選擇租出去,那麼多少錢租金合適?如果每個月租金不到1萬元,投資者並不劃算。但是,四星級酒店一晚上也就400元,這麼算來剛需買不起的不買瞭,買得起的但是投資的回報率太低也不買瞭,如此一來,限購還能起什麼作用?"一位不願具名的業內人士表示。

  "而對於三四線城市來說,確實存在過剩的問題,因此很多在一二線城市買不起房子的人都在回鄉置業,但現存的問題是,就算回鄉置業瞭,他們也不會居住在當地。以合肥為例,我接觸過的幾個地產老板都說,安徽合肥在省會城市裡房價算是最低的,也算是一塊價值窪地,合肥在兼並巢湖市後,人口總量在800萬。但合肥市居民才300萬,拆遷戶、棚改戶,每傢幾套房子的比比皆是,這些人不需要買房。如果要買房做投資,完全可以註冊公司來買房,限購政策不起作用。"范先生說道。

  換句話說,對於未來房價的走勢來說,取消限購並不能刺激房價的上漲。

內容來自sina新聞

  "首先,得看限購解禁或放寬後是否能夠拉升區域商品房的銷量,其次,還是得看區域的實體經濟的發展狀況如何,有沒有形成核心產業,對外來人口能否形成聚合效應。如果有聚合效應,在限購解禁或放松後,該區域有可持續的房地產消費需求,並由於源源不斷的增量購房需求,能夠形成持續拉升商品房銷量的動力。同時,信貸政策也能相對寬松,隻有這些條件都具備,限購解禁或放松才有可能提振房價。"郭毅說道。

  二手房繼續下跌

  在調查過程中,記者發現,隨著各地限購政策取消的消息不斷傳出,二手房市場價格出現下跌速度,而且幅度很大。據北京朝陽區東三環的王女士告訴記者,僅一個星期,她本來打算出售的房子盡然比原先價格少瞭50萬元。

  對此,中原地產首席分析師張大偉分析認為,一旦濟南取消限購,其他除一線城市外的30多個城市都有可能取消限購。而未來在執行限購的46個城市中,將在限購政策上出現明顯的分化。

  而據鏈傢地產市場研究部統計,2014年上半年北京市各城區二手住宅價格均出現不同程度的下降,中心城區、外城四區與近郊區年內價格降幅分別為4.3%、8.2%、6.7%。其中石景山、昌平、順義與豐臺的降幅在10%以上,尤其是石景山區達到15.1%,每平方米降幅超過5000元。

  庫存壓力倒逼

  "二手房往往已經充分增值,小業主在面臨市場變化時比較容易受外部環境影響,從而調整報價。但由於開發商在拿地、前期開發、開盤銷售過程中,其成本是剛性的,定價也是有底線,不會隨意降價。"郭毅說道。

  按照中原地產的數據,呼和浩特總人口300萬,其中城市人口僅200萬,作為一個二線末的城市,其目前住宅庫存高達12萬套,平均每月僅成交1000套。所以,消化目前庫存起碼需要十年。"巨大的去庫存壓力之下,地方政策松綁政策意願強烈。地方政府在樓市降溫的情況下,受制於土地財政壓力,松動調控已經成為定局。各地都會有不同角度、不同程度的松綁政策出臺。"張大偉表示。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-19/08352826267.shtml

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??對於房價的走勢,劉世錦認為,從全國來講,房價整體會有一定幅度的回落,但房價的變化會有明顯的地域性特征。

??樂觀派:資金進出很平常

??新年伊始,多個地方政府再次出手救市。1月已有紹興、廈門和四川出臺瞭樓市救市政策,其中紹興的“微刺激”主要以購房稅收補貼為主,而廈門和四川則集中在清理樓市的行政幹預、全面取消限購。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-建融基隆市中正建融01-30/10005966746504432763661.shtml

??內房股一度大跌機構仍看好地產股

打好 剛需牌 樓市常做常新

??中國房地產住宅研究會副會長顧雲昌則認為,雖說現在不是最好的時代,但仍然是“白銀”時代,不存在一些人說的中國房地產要崩盤瞭,現在房價下降的力度已經在減弱瞭,接近底部的態勢。業內普遍預計,由於目前商品房庫存量巨大,未來房地產行業將會進入底部徘徊周期。到2015年下半年開始,樓市才有可能回暖。

??今年1月9日,李嘉誠對外界拋出“重磅炸彈”:新成立的長江和記實業有限公司將接手長實及和黃的所有非房地產業務;新公司長江實業地產有限公司將持有長實及和黃在中國香港、內地及海外的所有房地產業務。

??與“李超人”看淡地產的舉措相呼應的還有香港地產富豪李兆基。據報道,日前,李兆基名下恒基地產或以150億港元出售香港宏利金融中心寫字樓,並透露恒基名下還有多棟商業物業正在洽談出售。

??從地產股的走勢看,近期也顯示出階段性的熱潮已過的走勢。日前,記者截取瞭“招保萬金”四大指標股的近一個月的走勢圖發現,地產股從去年12月初開始“狂舞”,到去年12月31日紛紛漲至高點,但進入今年1月,則基本呈現出一個“U”形的走勢,除瞭招商、保利、中天城投等少數幾傢房企的股價突破瞭前期新高之外,其餘大部分地產股走勢都未有新的突破。

??看空派:歷史性拐點到瞭

內容來自sina新聞

??日前,國務院總理李克強在瑞士達沃斯出席與世界經濟論壇國際工商理事會代表對話會時,就中國應對經濟風險的問題指出,“中國房地產市場的剛性需求是長期的,並將帶動國內相關行業和產品供給,房地產市場在一段時期內出現調整也是正常的。”

??但國務院發展研究中心副主任劉世錦卻認為,當前中國房地產並非周期性波動,而是正處於歷史性拐點。“城鎮居民住宅的歷史需求峰值是1200萬~1300萬套,這個數字2014年就已經達到瞭,達到瞭之後就會出現逐步走平、逐步下行的態勢,所以我們的觀點非常明確:中國房地產正處於歷史性的拐點。”這是劉世錦在一論壇上發表的觀點。

??此間,在港上市的內房股走勢更是讓人心跳加速。本月中,在佳兆業房源被鎖定及違約風險不斷發酵之際,一系列不利傳聞引發多傢在香港上市的內地房企股價與離岸債券價格一度大跌。

??日前,高盛發表研究報告指出,預期內房股今年的銷售率可望改善,但料內地樓價、發展商的回報仍需6~12個月“築底”,料今年全國樓價將按年持平,但各地區之間表現會較為不同。該行建議買入落後的離岸上市內房股,及在岸上市的行業龍頭。有消息稱,在2014年11月降息後,不少嗅覺敏銳的基金已經加倉瞭一線城市的房地產股票。博時、諾安、景順長城等基金公司人士認為,2015年房地產有望觸底反彈,如果還有寬松的貨幣政策支持,2015年的房地產隻有利多,沒有利空。

??地產“大鱷”頻頻發出撤資離場信號

??對於地產商的撤出,領盛投資管理的分析人士認為,每一個市場的資金都是有進有出,在全球范圍內也是這樣一個趨勢。雖然中國的市場投資價值還是非常大,境外資本也仍熱衷於這個市場。但住宅市場可能並未有想象的那麼好,這也不難理解綠地要增加地鐵產業投資,而萬科則成立自己的商業地產公司。轉型,是每個傳統地產商都需要面對的。上海易居地產研究院的人士指出,考慮到未來市場的變化,尤其是隨著美元匯率走強,投資海外的一些機遇也在增加。通過拋售流動性差的物業,能夠獲取更多的現金流。待未來政策層面重新制定後,也不排除這些大佬們繼續回中國部分重點區域進行拓展。

??李嘉誠此舉在地產業內引起瞭廣泛震動,普遍被理解成是“李超人”看淡地產行業。2013~2014年,李嘉誠套現總值超128億美元,撤資舉動愈發明顯。而與之相反的是,在過去三年,李嘉誠卻向負債累累的歐洲進行瞭價值180億美元的新投資。業界認為,如果說,李嘉誠拋售物業是看空中國樓市,那麼,不再拿地才是真正的看空,這意味著一向擅長低買高賣的李嘉誠認為中國的土地市場價格已經接近高點。

??盡管不少專傢學者都一再強調,當前房地產增速處於調整階段,並沒有出現危機,房價在適當波動中擠出瞭投機性需求,剛性需求將支撐樓市銀行2胎利率繼續前行,預計今年下半年房地產市場將可能回暖。但與學者們大唱反調的卻是地產大鱷的接連“離場”。

??雖然該消息尚未得到恒基地產的官方確認,但此前李兆基在出席活動時就曾表示,現時樓價已到達頂峰,再上漲的空間不大。

??就在兩大香港地產商都被業界認為不看好地產前景之際,近日,一則“地產商戴志康宣佈將徹底退出房地產”的新聞再次引起瞭內地地產圈的震動。

??戴志康是上海證大集團董事長,該集團旗下有房產和金融兩大主業。作為一個精通資本運作的商人,戴志康的此番舉措顯然更增添瞭投資者對這個已經被“唱衰”的市場的惶恐。戴志康1月20日在接受媒體采訪時直言:退出房地產是事實,但並不會賣資產。“我的意思是說,不再追加新的投資,老項目還是要做完的。”戴志康解釋道。


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??“總理送出瞭‘定心丸’。”這是上海易居房地產研究院副院長楊紅旭的解讀。“現階段,中國住宅需求仍處於增長通道,尚未到達歐美市場的成熟平穩期,隻是三、四線城市前兩三年開發過猛,需要時間去庫存。當前,房地產市場並無全局性、系統性風險,而一、二線城市的樓市已經開始復蘇。”楊紅旭分析道。上海易居房地產研究院的報告指出,可以從三個方面來理解李克強總理的上述觀點:一是房地產在中國經濟發展、城鎮化過程中的作用巨大;二是新常態下不搞強刺激,房地產的調整或許告別過去的過山車式的走勢;三是政府對“剛需”的高度重視是房地產發展的基礎。但即使有“定心丸”送出,目前樓市確實讓地產商感到憂心。2014年中國房地產投資增速為10.5%,創下瞭房改以來的最低值。雖然在2014年年末,全國多地樓市出現瞭“翹尾”行情,但仍無法掩蓋市場整體低迷的現實。

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??汪濤:近期,一方面美國持續的經濟復蘇對中國出口形成一定利好,實際出口還是在逐步回升;另一方面服務業相關行業的發展是比較看好的,尤其是醫療、保險、養老,還有一些管制比較少的如互聯網、高科技等。

??日報:人民幣國際化進程是否需要進一步提速?如何更好地做到在岸和離岸市場的銜接?

??仍有進一步降息可能

??已出臺的一些政策調整能起到緩和市場調整的強度,但改變不瞭房地產市場步入下行通道的趨勢。同時,需加快三四線城市的戶籍改革力度。

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??汪濤:我對中國經濟長期增長前景持謹慎樂觀的態度,但是短期來看,中國正處在房地產行業下滑時期的一個轉型和調整。由於房地產行業將進入一個比較長時期的深度調整,其所造成連鎖反應的影響會繼續表現出來,所以即使政策不斷給予支持,整體經濟增速還是會逐步下降,但仍然會是一個軟著陸的態勢。預期今年全年GDP增速為7.3%,明年為6.8%。

??

??2015年仍有進一步降息的可能性,具體時點將在很大程度上取決於宏觀數據表現。目前預計2015年底前央行將再降息40至50個基點。

??人民幣應該真正地做到雙向波動,應該有意識地加大浮動區間,而不是總盯著美元不動。市場的預期是根據央行的政策舉動而變化的,預期人民幣對美元年底會在6.2左右。

??日報:那近期有哪些利好因素可以對經濟增長構成支撐?

??日報:你如何評判央行[微博]最近的降息政策?短期內,貨幣政策是否還有進一步寬松的可能性?

??不過,從中國的經濟結構來說,目前房地產和重工業仍占比較大,雖然前期其對經濟的拉動作用還是比較大的,但其他因素即使有一些好轉,也無法抵消這些負面因素所造成的影響。

??本次房地產的下滑不同於以往,本輪調整主要因為新增住房供給超過瞭內在需求,庫存高企、建設體量大,支撐投資性需求的諸多因素正在消退。與此同時,一二線城市與三四線城市的供求錯配。

??第一財經日報:你對當前中國的經濟增長持何種態度?是偏向於悲觀還是樂觀?

汪濤房產是拖累經濟最大因素 仍有降息可能

??汪濤:央行貨幣互換,建立人民幣離岸中心,提高人民幣債券發行量,RQFII額度不斷擴大等,這些都是人民幣國際化的基礎工作,目前也是在一個比較合適的速度中推行,還可以繼續做,但沒有必要進一步提速。因為人民幣國際化需要資本開放,資本開放則需要國內改革為前提。所以當前要做的是提速國內改革。

??汪濤:實際上,目前來看中國主要的資本管制主要體現在證券投資方面。滬港通的上線在證券投資方面邁出一大步,但仍有額度管理,這是一個好事情。資本項目的開放應該審慎進行,在國內金融改革和國內整個經濟改革處於進展比較緩慢的情況下,放開資本賬戶會對國內造成較大的沖擊。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-25/08145942802280591180737.shtml

內容來自sina新聞

??降息有助於緩和目前偏緊的金融條件,但並不代表現階段貨幣信貸政策取向已轉向全面寬松。降息最主要的效果是減輕債務償還壓力、改善企業現金流和資產負債表,從而抑制不良貸款生成速度、降低金融風險。相比之下,對於目前羸弱的企業信貸需求,降息雖有邊際上的提振作用,但在更大程度上需借助於其他宏觀措施,而信貸供給也仍取決於數量型和行政性工具,因此預計未來一年信貸增速仍將放緩。

??“房地產行業的持續調整,會對建築活動、重工業和整體經濟造成一系列負面影響,從而導致中國經濟處於一個逐漸放緩的狀態。”瑞銀中國首席經濟學傢汪濤近日在接受《第一財經日報》記者專訪時再次表達瞭她對中國房地產市場的擔憂。

??國內改革需提速

??日報:對當前的金融改革進展你作何評論?接下來對哪些改革措施比較期待?

??汪濤:總體而言,今年金融改革的進展比較符合預期,如同業、企業和個人的大額存單已在試點,RQFII額度在擴大,滬港通正式上線,人民幣(6.1417,0.0168,0.27%)匯率擴大波幅等這些方面。

??下一步應該加快銀行層面的利率市場化,即存款利率市場化,推進大額可轉讓存單發行。到目前為止,利率市場化都是在外圍,就是從理財、表外、影子銀行來進行,實際上造成銀行存款資金成本被直接推高。利率市場化同時還需要存款保險制度和銀行退出機制的建立,這些改革措施相輔相成。個人比較期待存款保險制度的建立。

??日報:滬港通被認為是中國資本項下開放的一大步。在你看來,下一步中國開放資本賬戶的試點是否會擴展至其他金融資產?

??汪濤:此次調整在時點和幅度上都超出市場預期。今年以來央行采取瞭多種“定向”流動性操作,使得銀行間市場流動性寬裕、貨幣市場利率和債券收益率明顯下降,但銀行貸款利率鮮有變動。這造成全社會融資成本居高不下,並在通脹下行的背景下導致實際利率快速攀升。事實上,雖然貸款利率上下限已全面放開,但貸款基準利率目前依然是銀行貸款定價的中樞。因此,此次降息應能更直接、更有效地引導融資成本下行。

??擴大人民幣在國際上的使用,就需要充足的人民幣資產可供投資。而現在最大的一個障礙就是人民幣債券的市場比較小且流動性不足,因此大力發展國內資本市場尤其是債券市場是很重要的一個步驟。若要發展債券市場,需要合適的風險定價,則需要進一步推進利率市場化。

??人民幣不具備升值理由

??日報:美元走強或為大勢所趨,而人民幣目前依然堅挺,人民幣似乎比美元更“強勢”?

??汪濤:隨著美聯儲的加息和美元的走強,如果人民幣跟隨美元即對所有的貨幣升值,這對中國的出口是很不利的。

??人民幣不應該這麼強勁。首先,理論上一般一國貿易順差占GDP比例達到3%,即可認為匯率已經到均衡點,從基本面來看,人民幣目前已達到均衡匯率。另外,從資金配置的角度來看,中國經濟正在減速而美國經濟逐步復蘇,兩國之間的利差其實是在縮小。美國正在緊縮貨幣政策,而中國或更傾向於寬松,這樣可能會導致資本外流。從今年第三季度的資本賬戶逆差可以看出有資金流出,這也降低瞭人民幣升值的壓力。

??房地產進入長時期深度調整


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  亞豪機構數據顯示,過去7年間的"五一"小長假,北京商品住宅成交的最高峰值出現在2009年到2011年,連續三年成交量均保持在千套以上,最低峰值則出現在2008年,成交套數為410套。而今年"五一"相比起2008年的小長假樓市銷量最低值還萎縮瞭6成。

  一位不願具名的房企人士告訴記者,2014年樓市明顯出現瞭和2013年不一樣的變化,在信貸收緊、供應增加、成交量持續萎縮等多種因素的沖擊之下,供需雙方對於市場的預期已經出現轉向的苗頭。

  張大偉特別強調,樓市一季度成交量整體慘淡,使得二季度銷售壓力倍增。2014年,整體樓市分化將愈加劇烈,在資金面趨緊的情況下,房價出現調整的可能性越來越大,特別是庫存嚴重的城市和人口新增放緩的城市。"為瞭掌握更大的主動性應對潛在的資金與銷售危機,加速周轉已經成為房企今年的共識。"

  根據中原地產研究中心提供的數據顯示,"五一"小長假期間,全國54個主要城市合計住宅簽約9887套,較2013年同期的14642套下滑32.5%。其中一線城市下調幅度最大,3天合計簽約1046套,同比下滑40%;尤其是北京,小長假期間新建住宅簽約僅169套,同比大降79%。此外,二線城市平均下調幅度也達到瞭35%。

  同為一線城市的深圳,在"五一"小長假期間,商品房僅成交49套,同比去年133套的成交數據,跌幅超過六成;而上海、廣州兩地在小長假期間商品房成交分別為423和405套,雖然與去年基本持平,但據瞭解,促銷跑量樓盤在這兩地大幅增加。此外,曾因降價潮風波而備受關註的杭州樓市,在小長假期間也並未出現成交逆轉,假期三天主城區共成交57套,與去年同期的212套相比,跌幅超過七成。

  僵局有待外力打破

  21世紀不動產北京區域總經理寇海龍認為,"買漲不買跌"這種心態是不科學的。房地產市場在經過長時間價格上漲後往往會出現短暫的停滯期,這並不代表著樓市就此轉入全面下跌,實踐證明,這段時間恰恰是購房的最佳時期。就目前來說,所謂的樓市崩盤論,是不可能成立的。對北京這樣的城市來說,即使調整,也是輕度和有限的。

樓市向下行 成交量整體下滑

  在數據下滑現實的面前,一向樂觀的開發商也開始轉向。近日,某知名房企副總裁的內部發言引起輿論一片嘩然。他認為,對於某些城市來說,這一輪房地產非政策性調控的蕭條,有可能會帶來房地產長時間處在難以反彈的局面。

  對此,亞豪機構副總經理任啟鑫表示,經過4月份的推盤高峰後,5月份北京樓市成交仍以歷史最低位開局。這進一步證明瞭在自住商品房、信貸等多方因素的強力沖擊下,市場預期正在持續下降,即使大量房企跑量清盤、供應大增,也難以對買方日益濃重的觀望情緒產生有效刺激。"伴隨著成交量的不斷萎縮,北京樓市正逐漸由買方市場占據主導"。

  全國工商聯房地產商會負責人日前也表示,2014年一季度房地產投資下滑明顯,而且是幾年來都沒有過的急降。但投資急降的另一方面,卻是房企的高價拿地。一季度,國傢土地收入1.02萬億元,北京、上海漲幅超過20%。在此背景下,房企一手拿地、一手投資下降,整個周轉速度快速下滑,將帶來較大的資金風險。

  中原地產首席分析師張大偉則認為,從近期市場走勢看,成交量持續下滑趨勢愈加明顯。就全國整體市場而言,成交量已經接近半年處於下調趨勢。他認為,當前房企與購房者之間2015公務員貸款率利二胎年息的博弈已經出現瞭微妙的變化。在多方因素的沖擊下,供需雙方的市場預判發生轉向,購房者觀望情緒增多,而房企"讓利跑量"心理漸占上風,供需格局已經悄然生變。

  季節向暖,樓市卻似乎正在趨冷。

  成交量整體下滑

  被房企寄予厚望的樓市銷售"紅五月",在"五一"小長假開局之初並沒有顯示出應有的紅火熱鬧景象。

  《中國建設報•中國住房》記者掌握的數據顯示,全國房地產市場有統計數據的城市一片低迷,北京等城市成交總量同比大跌近八成。與此同時,一直堅挺的成交價格也出現下行跡象,4月份的"百城房價指數"表明,近半數城市環比下跌,就連許多知名開發商也對未來樓市流露出悲觀態度。

  更加"雪上加霜"的是,這種狀態令確有購房需求的消費者也產生瞭恐慌情緒,不斷推遲購買決定,擔心購房後再次降價造成"損失"。

  據21世紀不動產門店調查走訪的統計資料顯示,目前不少剛需客戶表現出瞭較濃的觀望態度,新房和二手房成交量的冷淡,讓他們更加不敢入市。消費者的觀望,反過來又加重瞭樓市交易的僵局。過去幾年的情況表明,如果樓市持續上漲,購房者會毫無顧忌地"搶購",唯恐房價不停上漲,遲瞭就更吃虧;而當樓市陷入觀望,價格稍微有所下調,購房者就會錯過最佳購買時期,以為房價還會繼續下降。

內容來自sina新聞

  "就市場自身而言,有調整的動力,但地方政府對房地產有很強的依賴性,也是客觀現實。因此,不排除少數庫存壓力較大的城市適當放松限購。這種由政府之手施加的外力,有可能打破樓市僵局,由調整轉為向上。"寇海龍稱。

  事實上,地方放松調控救市的意願正愈加顯現。

  近日,南寧、天津濱海相繼出臺樓市新政,限購政策明顯放松。溫州也正在醞釀一攬子促進當地房地產健康發展的措施,其中涉及調整現行限購限貸政策。常州方面,包括武進區、天寧區等各區的購房補貼措施正在醞釀之中。鄭州則計劃出臺鼓勵農村人口到縣城買房落戶的政策。

  對於地方急於救市的動作,有專傢認為應保持警惕。市場分析認為,前幾年房地產市場持續膨脹、房價暴漲帶來瞭難以收拾的房地產泡沫,因此,現階段,在非行政性降價之時,是減少房地產泡沫的最好時機。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-07/15282720新竹湖口農地貸款814.shtml
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  而對於地塊的價格,黎文江則顯得比較保守,其談到:"佳兆業在同和的佳兆業天禦項目已經賣到4萬元/平方米,白雲區塗料廠地塊的最高限制地價為2.1萬元/平方米,如果加上竟配建的成本,最終樓面價格在2.5萬元/平方米左右就是比較合理的,超出就比較難做瞭。"

  而白雲區棠槎路穗花水泥廠AB2805033、AB2805034地塊,宗地面積為19577平方米,居住容積率不大於4.1,幼兒園不大於0.8,計算容積率建築面積不大於6829南投二胎9平方米,掛牌起始價71938萬元,設定最高限二胎貸款利率二胎年息制地價為104310萬元。

掛出64.5億年度總價地王 廣州土地市場或將回暖

  另外,近來逐漸回暖的廣州樓市也是促使廣州政府大量推地的原因之一。

  樓市地市同回暖

  公告顯示,這4宗地掛牌出讓現場競價及成交儀式於11月24日14時30分在廣州公共資源交易中心舉行。4宗地全部采用"限地價競配建"方式出讓,並且和以往出讓的"限地價競配建"地塊相比,此次國土局將限制地價一並公佈。

  "在目前不斷回暖的樓市之下,預計白雲區的四塊地將會再創拍地記錄。"合富輝煌房地產集團首席市場分析師黎文江對觀點地產新媒體如此表示。

  "並且,接下來還會有大規模土地推出。"另有廣州市場人士預測說,"如果土地出讓情況理想,年末就不用分多個批次出讓,如果不理想的話,可能就會需要更多批次的土地出讓。"

  推出廣鋼新城、天河牛奶廠價值上百億地塊後,10月25日,廣州市國土局再次以約87億元掛出白雲區華南快速路紅雲塗料化工廠、棠槎路穗花水泥廠等共4塊土地。

  值得註意的是,紅雲塗料化工廠地塊起拍價高達64.5億,是繼4月21日被珠實和城投聯合體以61.5億拿下的天河區油制氣廠地塊之後的起始價最高的地塊,可以說是目前廣州年內總價地塊。

 年度總價地王

  最後,白雲區棠槎路穗花水泥廠AB2805029地塊,宗地面積9058平方米,計算容積率建築面積不大於37137平方米,掛牌起始價40851萬元,該宗地設定最高限制地價為59234萬元。

  塗料廠地塊設定最高限制地價為93.53億元,地塊設有地下空間。但本次出讓價格不包含地下空間價格,建築面積亦未包括地下空間建築面積,待地下空間規劃方案明確後按相關土地出讓金計收政策計收國有建設用地使用權出讓價款。

  據統計顯示,今年前九月廣州賣地收入共559億元,與800億的年度目標仍有241億的差距。

  對於廣州政府再次推出大規模地塊,不少市場人士均認為,這與廣州政府的年度推地目標息息相關。

  其中,白雲區棠槎路穗花水泥廠AB2805024、AB2805032、AB2805030地塊宗地面積39080平方米,計算容積率建築面積不大於98860平方米,掛牌起始價108746萬元,最高限制地價被設定為157682萬元。

  "所以廣州繼10月10日,天河區總起拍價接近190億元的10宗地塊後,再次加推出白雲區這四宗地。"此前,廣州知名市場人士彭澎對觀點地產新媒體分析說。

  除此之外,棠槎路穗花水泥廠3宗地塊,總占地面積67715平方米,總起拍價約為22.15億元,居住容積率均不大於4.1,樓面價均為11000元/平方米。

  以廣州最近兩周的成交數據為例,10月第2周(10月6日-10月12日),廣州全市新建商品住宅網簽1679套,環比上升118%,銷售面積18.64萬平方米,環比增加92%,新建商品住宅銷售金額25.48億元,環比增加77%。

  接下來,10月13日-10月19日一周內,廣州全市新建商品住宅網簽套數,更是創下今年以來單周第二高,銷售金額29.87億元也環比增長17.2%。

  根據公告,紅雲塗料廠地塊的宗地面積為19.89萬平方米,居住容積率不大於3.5,計算容積率建築面積不大於46.08萬平方米,掛牌起始價64.51億元,折合樓面價14000元/平方米。

  "因為這次塗料廠地塊的位置、景觀、交通比廣鋼地塊要好很多,並且萬科、保利、中海、華發、金融街......這麼多的房企都進去廣鋼新城瞭,競爭太激烈瞭。"

  回想起9月29日廣鋼地塊的遇冷,黎文江繼續分析稱:"上次廣鋼拍地在9月29日,第二天出瞭限貸政策放松,如果政策早一天出來,廣鋼拍地結果就會激烈很多。"

  "總的來說,在目前限購、限貸有所松動的大背景下,買地有好處,同時也是買地的機會。因為現在大傢也都對廣州樓市未來的態度更加樂觀一點。而一直想在廣州拿地的外地房企,比如說華發、金融街、北大資源、方興肯定也會繼續到場。"





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-27/08594549947.shtml

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  業內普遍表示,隨著政策層面的利好傳導至樓市需求層面,一方面會強化購房者看待後市的信心,另一方面也實際降低瞭首次改善型購房的首付比例和信貸成本,從而拉動處於觀望期、暫緩購房計劃的客群開始入市成交,預計四季度北京商品住宅的成交量將會有所上升。但受制於手中的存貨,四季度眾多樓盤的價格增幅也將會保持平穩。



  昨天,北京一位房地產業內人士也告訴記者,自己買房,"托關系才辦到9.5折的貸款利率"。

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 ■ 追蹤

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,庫存上升勢頭決定瞭價格上漲的可能性極低。雖然目前網傳一些房企的醞釀漲價,但僅依靠房貸新政,短期內北京樓市不能快速去化,基本沒有房價上漲的空間。

  房貸新政半月數據考:樓市成交回暖 價格難漲



  四季度或將平穩回暖

  記者在走訪北京多傢中介門店時也瞭解到,新政出臺之後,不少門店的咨詢和帶看量有明顯增長,之前的觀望群體也開始考慮出手。





  但根據兩傢中介機構提供的消息,類似中信銀行、匯豐銀行、北京農商行、浦發等,首套房9折的利率優惠在新政策出臺前就有,房貸新政出臺前後沒有變化。而且都有附加條件,諸如一定額度的存款要求,或者需要貸款人買保險、理財產品;有的銀行對客戶身份還有要求,例如世界500強企業的員工等。

  二手房房貸咨詢量激增1倍 網簽滯後成交量未回升

  雖有新政利好,但北京樓市仍面臨庫存高企的難題。來自亞豪機構統計數據顯示,至10月7日,北京商品住宅可售套數達到91265套的高位。這是北京樓市最近30個月的庫存量最高點。

  7折利率無蹤 9折還是"有條件"

  北京中原地產首席分析師張大偉認為,除非全面降準,或者央行單獨對銀行給出針對首套房貸的額度,否則不會提高銀行房貸優惠的積極性。

  二套房認定新政和信貸政策的放松,令整個市場看到瞭樓市回暖的預兆。從新政公佈至今的近半個月裡,北京樓市已經開始產生一些新的變化。尤其是自8月份以來逐步表現出回暖勢頭的二手房市場,在新政的推動下,已經表現出新增客源增長、成交周期縮短等特征。業內預計,北京樓市有望在四季度穩定回升。

  率先表態實行房貸新政的招商銀行,在貸款利率優惠上也有附加條件。記者從招商相關人士處瞭解,個人存一年貸款額的5%,可以在貸款上享受9.5折優惠;個人存一年貸款額的15%,可以在貸款上享受9折優惠。

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  記者隨後也致電工商銀行、農業銀行、建設銀行和中國銀行在京部分支行,四大行工作人員均告訴記者,現在買房辦貸款就是基準利率,沒有利率優惠。

  新房市場方面,由於新政出臺時間不長,眾多項目的策略調整並不顯著,市場仍略顯膠著。據機構統計,十一假期之後至今,北京僅有位於房山的首開熙悅山瀾庭和昌平的蔚雲府開盤,2個項目累計新增供應570套,市場新增供應量與節前一周(9.22-9.28)相比下降46%,累計新增供應面積達4.4萬平方米,與節前一周相比大幅下跌60%。

  據鏈傢地產市場研究部統計,10月1日-14日,北京市二手住宅網簽量為1722套,比上月同期下降51%。在業內看來,雖然二手房網簽量有顯著下降,但主要是受十一假期影響。而新增房客源量更能反映當下的市場趨勢。

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 新房、二手房看房人增多

  綜合記者瞭解到的消息,在北京,四大行首套房貸利率普遍水平還在基準利率,其他一些銀行利率優惠能到9折,9折以下基本沒有。

  不過,面對新政,新房市場上的改善型人群顯得更為活躍。位於亦莊的一個改善型項目開發商介紹,受制於信貸條件,主打改善牌的亦莊市場在上半年較為沉寂,項目的不少意向客戶之前苦於首付不足而一直觀望,新政出臺後,項目的到訪量有明顯提升。

  而此前,銀行執行"認房又認貸"的限貸政策,即對貸款購買第二套住房的傢庭,貸款首付款不得低於60%,利率不得低於基準利率的1.1倍;暫停第三套及以上住房放貸。

  7折利率銀行"肯定虧本"

  商業銀行執行央行房貸新政的積極性為什麼不高?

  有銀行業內人士表示,當下,不少銀行的保本理財、無風險理財年化收益率都在5%的水平,銀行貸款利率再給相應優惠,可能會使銀行自己都虧本。

  目前,五年以上貸款基準利率為6.55%,按9折、8折、7折算,利率水平分別為5.90%、5.24%、4.59%。如果按照銀行業內人士的邏輯,貸款利率7折"肯定要虧本"。

  興業銀行首席經土融彰化永靖土融濟學傢魯政委此前也表示,銀行的現有資金成本顯著高於4.59%的水平,實際操作中對首套房貸執行基本利率的0.7倍事實上不可能。

  有分析人士還認為,央行的政策隻是給瞭一個指導性意見,商業銀行從自身經營角度考慮,自然傾向於更高收益的業務。

  "930新政"

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  >>樂居聯合京華時報調查:地鐵漲價對樓市有何影響?

房貸新政惠及樓市 二手房先火

  相關報道:







 &土融高雄大樹土融emsp;在新政影響下,二手房市場的表現更為突出。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-17/07262948445.shtml

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   並未出現還貸買房潮



  傢住恒福新城的市民劉洋一直想買廣佛交界的樓盤,以為終於等到樓市熱度降溫,但此前她到桂城中海寰宇天下參觀,發現看樓的人不少,吹風價也不低,好戶型均價1.5萬元/平方米。"都說樓價要降,但我感覺根本沒降,樓價還是很高。"她感嘆。

   外資銀行房貸利率松動

  松貸新政對市民買房意願的促進有多大?調查數據顯示,63.6%的市民表示持觀望態度,不急著買房;18.2%的人準備買首套房自用;另外有18.2%的人準備買二套房。

  房貸利率方面,大部分銀行在首套房貸結清再次買房的情況下,貸款利率為基準利率。但中信銀行、廣州銀行和華夏銀行再貸款利率仍為基準上浮10%,與一個月前持平。而部分外資銀行開始有更大幅度的利率松動。恒生銀行隻要此前房貸結清,再買房貸款利率可在基準利率之上打9.6~9.8折:貸款100萬元以下,首套房貸利率為基準打9.8折;貸款100萬元以上,利率為基準打9.7折;更優質的客戶,可申請到基準打9.6折。大新銀行房貸利率最低為基準9.4折,但前提是在大新銀行日均存款至少20萬元,存款期限至少一年,或是購買該銀行代理的重疾險或意外險。



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  記者走訪發現,不少銀行均已實施"認貸不認房"的新政,首套房貸款利率開始松動,最低可有基準9.4折。此外,佛山樓市"松貸"後首月與上月成交量持平,並未出現還貸買房潮。

  記者從本地一手樓盤和銀行信貸部瞭解到,新政推出後,並沒有出現還貸買房潮。根據五區住建部門一手樓成交數據顯示,與9月相比,10月佛山一手樓市成交熱度持平,並未繼續升溫:10月1日~29日,佛山五區日均成交318套,略低於9月份的日均成交329套。

  一傢外資銀行的信貸經理告訴記者,近一個月來,銀行也並沒有出現集中還貸的情況。"提前還貸的大多是兩種人:一種是此前買房的人,貸款剩下的不多,隻有一二十萬元;第二種就是資金雄厚的買房者,輕松將之前貸款還清,等著買下一套房。近幾年買房的剛需林口土地貸款房貸人群,一次還清房貸沒那麼容易。"

   廣佛交界樓價仍高

  央行出臺的樓市松貸新政,在昨日剛好滿一個月。佛山日報微信公眾號近日就"松限、松貸後您是否打算買房"的話題在本地網友間展開調查,超六成網友認為新政後佛山樓價沒降,也有超六成人表示持觀望態度,不急著買房。

  記者昨日踩盤發現,廣佛交界部分樓盤價格確有微漲,如南桂路地鐵上蓋南海萬科廣場,中等質量的戶型加精裝修,單價超過1.5萬元/平方米,銷售人員透露,自從松限、松貸後,該樓盤價格確實有過幾次調整,目前樓盤總價比松限前調高瞭約5萬元。

  禪城區中心的樓價漲幅則不明顯。根據禪城區住建部門記錄的網簽信息,禪城綠地中心、佛山萬科廣場、普君新城、嶺南天地·尚苑10月份網簽均價在11000元/平方米左右,與之前持平。而部門鎮街樓盤甚至降價促銷,裡水碧桂園山水桃園近日拿出一套特價房促銷,原價88萬元的房子促銷價僅60萬元。

  記者發現,盡管價格微漲,但廣佛交界樓盤銷量依然堅挺。五區住建部門各樓盤網簽信息顯示,截至10月29日,10月禪、南、順三區銷售超百套的樓盤有18個,有一半均是廣佛交界樓盤,分佈在順德陳村、南海千燈湖、南海裡水、南海三山新城、南海黃岐片區等地,其中三山新城的保利西雅圖以月銷售526套位列10月樓市銷售冠軍。相比之下,普君新城、嶺南天地·尚苑、保利東灣等樓盤,10月僅銷售不到50套。

房貸最低可達基準9.4折 佛山未現還貸買房潮

  受調查的網友在新政出臺後均有到現場踩盤,但45.5%的人認為,松貸新政隻有買部分樓盤才有貸款優惠。昨日記者走訪瞭解到,工、農、中、建四大行,以及招商、浦發、交行、恒生、大新銀行、南洋商業銀行等銀行,已實施房貸新政,但不少銀行的新政隻針對一手樓盤。廣州銀行、南海農商行尚未明確實施新政。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-31/08284561501.shtml

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  沈城樓市11月僅12傢開盤 數量驟減價格成迷

  本報訊(記者邱菊、實習生董訸)記者10月29日瞭解到,截至當日,全市已有88傢供熱單位提前供熱,供熱面積1.85億平方米。

  部分熱電廠也相繼升溫供熱,如:金山熱電公司提前供熱面積540萬平方米,華發熱力公司蒸汽管網區域提前供熱面積350萬平方米。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news高雄民間2胎任何問題免費諮詢/2013-10-30/07292472383.shtml

  提前供熱的民營供熱單位有:祝傢供暖公司提前供熱面積239萬平方米,新北方熱力公司提前供熱面積150萬平方米,新天地供暖公司提前供熱面積131萬平方米,赤道供暖公司提前供熱面積120萬平方米。



  沈陽樓市"老帶新"有新招買房開發商無息幫忙墊房款

  以房養老咱沈陽老人挺開明子女卻難接受

內容來自sina新聞

  據悉,繼28日部分大型供熱單位主動提前供熱後,今日又有部分中型供熱單位陸續提前開栓供熱。其中,提前供熱的區屬供熱單位有:和平區供暖公司提前供熱面積396萬平方米,東陵區熱力公司提前供熱面積220萬平方米,大東區供暖公司提前供熱面積215萬平方米,沈河區供暖公司提前供熱面積200萬平方米,沈河區熱力公司提前供熱面積180萬平方米。

  原創:

沈陽全市88傢供熱單位陸續提前供熱

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  10月沈陽在售住宅項目19個價格上漲20個價格下跌

  樓市政策現收緊行情沈陽效仿"京七條"這事不靠譜

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  而一些地王項目則正趕在兩年大限前開工。業內人士透露,上海申電投資有限公司以20.5億元底價競得黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊,樓板價28983元/平方米,該地塊曾是2012年上海總價及單價最高的"雙料地王",如今項目進展較慢,盡管已經開工但預計未來工期或大大放緩。

  地王好拿,項目難做,昔日風光無限的地王,很可能在市場調整期變成燙手山芋。

  深圳 南山區T207-0048地塊 2013.9.24 商業 深圳市地鐵集團有限公司 67.15 未開工

  與此同時,近年部分熱門二線城市地價走高,如天津、杭州等城市地王也頻頻上榜。

  武漢 P(2013)130地塊(精武路地塊) 2013.9.12 住宅、商業 越秀地產 90.10 未開工

  從城市分佈來看,近3年來成交的地王七成以上位於北上廣深四個城市。一線城市市場成熟,企業競爭激烈,地價也遙遙領先其他城市;此外一線城市重點區域批量推出土地集中成交,也被認為是造成高價地王頻現的主要原因。如上海的世博會區域、深圳前海、北京朝陽區東三環CBD等區域。

  附表2011~2013年總價TOP10地塊

  克而瑞杭州總經理劉晨光對媒體稱,包括中海、金地、保利等高價地得主在杭州都開始"品嘗苦果",項目銷售排名大幅下滑,截至今年7月,中海已經跌出杭州樓市銷售排名前30名,金地跌出前20名,這在以往的杭州市場十分少見。

  "2014年下半年,由於目前樓市處於調整期,且國傢傾向市場自行調節,預計不會出臺政策進行幹預。"丁祖昱分析稱,在此背景下,整體市場觀望情緒將有所減緩,剛需有望帶動銷售回暖,房企拿地積極性回升,但拿地依然謹慎,高溢價地塊難現,且隨著下半年土地的集中入市,流標及底價成交的情況將繼續上演,土地市場難復2013年的榮光。

  深圳 南山區T201-0078地塊 2013.8.16 商業 華潤置地 109.00 在建

  近日,克而瑞信息集團統計發現,過去3年,全國經營性用地單價和總價位居前十的55幅地塊中,有21幅地塊尚未動工,占比高達38%。

  以上地王地塊中,63%的總價地王已經開工,2011年、2012年和2013年成交地塊的開工率分別為80%、70%和40%,單價地民間2胎房貸任何問題免費諮詢王開工率則相對較低,為50%,同期成交地塊的開工率分別為70%、70%和10%。

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  克而瑞對拿地企業分析發現,奪得全國前20的地王地塊的企業主要分四類:一是國企(央企),此類企業資金充裕,具備拿高總價地塊的實力,如方興、中海、中冶、首農等。此外,地方城投類國企拿地也比較積極,如杭州金融城、廣州城實、佳質資產管理(陸傢嘴(17.40, 0.12, 0.69%));二是激流勇進的閩系房企,這類企業一向以拿地激進著稱,如泰禾、融信等;三是金融險資企業與開發商聯合,資金支撐與經驗技術相得益彰,如兆華斯坦與前海國際能源金融中心、佳兆業與生命人壽等合作,也有部分金融企業單獨拿地,如金利通投資;四是20強房企,如恒大、龍湖、遠洋、融綠等,這些企業資金充裕,從優化區域佈局和銷售結構的角度出發,在一二線城市積極增加項目儲備。

  對於這些企業,丁祖昱提醒,房企需警惕土地成交單價高溢價帶來的盈利風險。在他看來,目前樓市的不景氣使得不少房企降價跑量,如果樓市繼續暗淡下行,單價地王低價入市的風險勢必無法避免。同時,由於許多單價地王地價接近甚至高於區域房價,企業將其未來定位為高端產品,但是在剛需主導的市場環境下,或將面臨去化不暢的風險。

  對於地王開工率低的現狀,克而瑞董事長丁祖昱對《第一財經日報》記者稱,土地房屋銀行2胎利率多少免費諮詢試算價格太高企業難以盈利,是企業遲遲不開工的核心原因。

  今年年初,全國土地市場延續之前火熱態勢,競爭激烈,地王頻出,隨著整體市場進入謹慎觀望態勢,3月份土地市場開始降溫。克而瑞上述統計報告顯示,3月份土地市場成交規模環比回落33.5%,同比大幅下降37%,5月份經營性用地成交建築面積3704萬平方米,達到2010年以來月度最低值,6月1日~22日,100城市土地成交建築面積僅2580萬平方米,預計全月成交會再創新低,土地市場降溫已成事實。

  克而瑞旗下的研究中心最新一份統計報告顯示,2011~2013年度全國經營性用地單價和總價前十的55幅地塊中,30幅地塊為商業辦公用地,25幅地塊為含住宅用地,這些項目中,僅1個已竣工開業,22個項目處在在建狀態,占比為40%,另外僅有9個項目在售。值得註意的是,這些地塊中,有2幅已被政府收回,有21幅地塊尚未動工,未開工地塊占比高達38%。

  熱門地塊流拍現象,已在北京這一傳統的"避險"城市出現。就在7月29日,北京土地市場共有5宗經營性地塊成交,而此前熱門的孫河鄉兩宗居住用地卻意外流拍,這是北京土地市場今年以來首宗流拍的宅地。

  對於下半年一線城市的土地市場行情,亞豪機構市場總監郭毅預計,由於房企資金普遍偏緊,今年下半年北京土地市場推出的同類低密度地塊還將頻頻遇冷,曾經一再出現的可以打造成為城市別墅的"地王"將不復去年火爆行情。穆迪副總裁、高級分析師梁鎮邦則表示,在當前國內經營環境日益嚴峻的格局下,預計開發商之間的業績分化現象將更為明顯。

  "北京兩年內如果繼續執行高端產品限購政策,一些地王項目將面臨生死考驗。"一位來自央企、在北京操盤別墅項目的開發商人士如此說道。

  城市 地塊名稱 成交時間 地塊屬性 拿地企業 成交金額(億元) 土地狀態

  上海 徐匯區"徐傢匯(10.52, 0.02, 0.19%)中心項目"地塊 2013.9.5 商業、辦公 新鴻基 217.70 未開工

  他舉例說,中華企業(5.24, 0.06, 1.16%)2011年初摘取的蘇州平江區平四路機床電器廠、林機廠地塊,30290元/平方米的樓板價,對於目前的蘇州市場而言也極高,該地塊附近的蘇州平門府別墅項目,今年6月的成交均價也不過34000元/平方米左右。

  天津 津南紅(掛)2013-102號 2013.9.18 住宅、商業 融創中國 103.20 在建

  珠海 13155香洲區珠橫國土儲2013-14地塊 2013.12.31 住宅、商業、辦公 珠海大橫琴投資 77.75 未開工

  深圳 南山區T201-0075地塊 2013.7.26 商業 卓越集團 71.80 在建

機構稱近四成地王沒有動工:地王好拿項目難做

  重慶 渝中組團D分區4-1/02宗地 2011.11.28 商業、住宅 嘉德置地 65.36 在建

  深圳 K202-0014 2011.5.10 住宅、商業 招商地產(12.59, 0.28, 2.27%) 64.39 在建

  廣州 天河區黃埔大道金融城起步區A003和A005地塊 2013.2.7 商業 保利地產(6.01, 0.12, 2.04%)、綠地 64.00 未開工

  數據來源:CRIC研究中心

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-01/08164337385.shtml

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-21/11352876239.shtml

樂居半年財報電商同比收入增長188% 當日股價收漲11.91%

  

  8月20日,中國領先的房地產O2O整合服務平臺樂居控股有限公司(紐交所代碼:LEJU)公佈2014年截至6月30日財政季度未經審計的財務報告。財報顯示,第二季度凈營收1.174億美元,同比增長63%;按照美國通用會計準則,第二季度歸屬普通股東的凈利潤為1540萬美元,同比增170%。當日樂居股價急速拉升上漲,股價最高漲至16.76美元,收於16.35美元,漲幅高達11.91%。

  在今年中國房地產市場經歷明顯下滑、政策低於預期的行業背景下,樂居上半年財報數據增長強勁,各項指標表現完美,受到資本市場看好。這主要得益於樂居把握移動互聯網營銷脈搏,率先推出房產移動電商模式,打造基於微博微信的移動售樓處。截至8月中,樂居已經創建3.2萬個微博售樓處,1.6萬個微信售樓處,微博和微信售樓處粉絲數量合計超過2100萬。同時,樂居6月底上線的樂居微信購房季推出"禮盒"活動,粉絲參與抽取"禮盒"已達1600多萬次。

  樂居母公司易居(中國)控股有限公司 (紐交所代碼:EJ)同日發佈的財報顯示第二季度總營收為2.1015億美元,同比增長29%;房地產在線服務營收為1.173億美元,同比增長63%。總營收增長主要得益於房地產在線服務營收的增長。

  目前國內城市限購正在逐步松綁,房地產商也在探索創新的營銷和開發模式,嘗試跨界經營。政策的利好和房地產商的開拓將為下半年市場帶來積極影響。樂居基於對市場判斷,預期2014年全年總收入為5億美元至5.2億美元,同比2013全年的3.35億美元大約增長49%至55%。

內容來自sina新聞

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??在五層百貨區,15.9元一提的衛生紙不少顧客一次拎三四提,某品牌紙尿褲買三包減60元引得不少傢長駐足。雖然加開瞭臨時收銀臺,但每個收銀臺前還是排起瞭隊。商場門口的公告顯示,該店將於4月1日起停止營業,3月31日晚之前商場仍然正常營業。

??據華堂商場官網介紹,右安門店從2007年9月28日開業,如今已是第八個年頭。住在附近的李先生告訴記者,他經常帶老人來這裡買東西,“離傢近,老人的鞋子品牌這裡就有,很方便”。也有顧客表示,“吃完晚飯遛個彎,我們一般都會過來轉一圈,能趕上果蔬打折,很劃算”。

內容來自sina新聞

銀行2胎代償任何問題免費諮詢??■回應

??對於外界“關店范圍是否會進一步擴大”的質疑,華堂方面昨日明確告訴北京晨報記者,右安門店將是華堂在京關閉的最後一傢店,隨後將加大對現有店鋪的投資改造。“馬上就要召開年度供應商大會,屆時對未來發展方向的調整計劃或將公佈。”

??晨報記者 賈悅 肖丹/文

??延伸 剩下五店待調整

??◎2011年 五棵松店

??顧客 不舍這位老朋友

七年未盈利華堂再關店

??華堂關閉的門店

??◎2014年12月 西直門店

??■分析

??昨天記者來到右安門華堂店,與此前關閉其他三傢店時一樣,商場裡到處都懸掛張貼著“閉店感恩”的醒目海報(如圖)。不少台南白河農地貸款品牌擺出瞭花車,很多顧客在“淘寶”。“比說要關門之前人多多瞭,感覺跟買東西不要錢似的。”傢住附近的曲女士晚飯後到華堂遛彎時看到,很多人拉著購物車在挑選商品。小傢電是比較暢銷的商品之一,尤其是電飯煲。

??生鮮食品賺錢少

??一位業內人士表示,雖然華堂的生鮮食品類做得非常好,但也隻是拉動人氣的手段,真正能掙錢的是被華堂稱為“衣料”的百貨業態,但目前來看實現這一目標很難。因為華堂在京門店經營模式上都堅持瞭日本傳統:在商品采購上註重自有品牌,百貨業態更喜歡的大牌、潮牌卻很少,也導致年輕人對其接受程度不高。



??商場七年未盈利

??該店的閉店公告將停業原因解釋為“公司經營結構調整”。據北京晨報記者瞭解,這傢在2007年9月開業的門店已經經營瞭七年多,從未盈利過。華堂方面表示,人工成本上漲、租金等運營成本居高不下;雖然店鋪不斷調整,仍沒能跟上顧客不斷變化的購物需求。

??■鏈接

右安門店4月1日停業 剩下五店不關瞭

??◎2015年4月右安門店

??在過去一年時間裡,華堂商場相繼關閉瞭望京店、北苑店和西直門店。右安門店停業後,華堂商場在京的店面隻剩下亞運村店、十裡堡店、大興店、豐臺店和三裡屯食品館。

??◎2014年8月 北苑店

??◎2014年4月 望京店

??◎2013年1月 勁松店

??在聽聞華堂將要停業後,常來買東西的老顧客們紛紛表示不舍。“就傢門口的華堂,要關瞭!”前來買東西的張女士此前不知閉店消息,十分吃驚,連忙打電話告訴傢人。“這是離傢最近的商場,以後買東西就不能這麼方便瞭。”

??現場 閉店促銷人氣旺

??賈悅/攝

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-05/08475979049316017550132.shtml

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6月起每日一班 武漢飛神農架單程1060元

  楚天都市報訊(記者陳軍通訊員趙健)武漢天河機場票務中心昨通報,5月8日東航新開通上海-武漢-神農架航班,武漢飛神農架的單程票價定為1060元。

  為何這樣定價?天河機場表示,神農架機場海拔2580米,屬於高高原機場,所以成本相對較高。神農架民航辦相關人士稱,該航線的具體折扣還沒有明確,但參考其他支線航空,含稅的折後機票預計在500元左右。

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  據悉,東航武漢-神農架(HPG)航班號為MU5379/80,11:20武漢起飛,12:50神農架返漢。武漢神農架單程公佈票價是1060元,機場土銀信貸條件二胎年息建設費及燃油附加費110元。該航班5月份每周三班(周二、周四、周日),6月1日增至每日一班。

  

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全國政協委員茅永紅保障房應實行混合配建

全國政協委員、百步亭集團董事長茅永紅

  集中成片的保障性小區,對社會管理隨之提出瞭相應要求。安居樂業是中國老百姓最基本的願望,簡單美好願望的實現,需要創新完善社區運行體制機制,建立可持續發展的長效機制,從而解決他們的就業、就醫、生活等問題。

  事實上,很早之前我就曾提議,將混合配建方式納入政府強制性規劃,政府將資金投入轉化為政策補償,比如,按照10%~15%的比例提高住宅容積率,通過減免城鎮土地使用稅和印花稅、減免城市基礎設施配套費等多種方式,將政府建設保障性住房的公共投入,轉化為對開發商的政策補償。

  茅永紅:1998年7月3日,國務院公佈瞭《關於進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的通知》,首次提出"廉租房"這個概念,上千萬低收入傢庭受益。但是這些保障房居民入住後,問題也隨之而來。很多地方的保障房裡面都在養豬養羊,沒人住。地理位置偏遠,交通、衛生、教育、生活配套匱乏等問題突出,造成小區房屋空置。



  在政府工作報告中,李克強總理強調,加快推進保障房建設。保障房建設之路盡管前途美好,但建設過程仍不乏讓人隱憂之處。"保障房要實行混合配建。這樣不僅便於完善配套,有利於後期管理,還可以減輕政府的財政負擔。否則,處於低生活水平的人群過度聚居,很容易形成貧民窟,今天,還是要註意這些問題。"在接受中國房地產報記者采訪時,全國政協委員、百步亭集團董事長茅永紅說。

  對於低收入傢庭難以承受較高物業費的問題,混合配建的保障性住房采取"大分散、小集中"的原則,將配建的保障性住房按棟或單元集中安排,交付使用後,日常物業管理納入所在小區統一管理,開發企業依據法律、法規及相關規定對配建的保障性住房承擔保修、維護等義務。

  其次,保障房要實行混合配建。這樣不僅便於完善配套,有利於後期管理,還可以減輕政府的財政負擔。否則,處於低生活水平的人群過度聚居,很容易形成貧民窟。在貧民窟中的人,往往會感到自卑自傷,甚至其子女的心理也會或多或少蒙受不自信陰影。土地貸款新北新店土地貸款

  按照常理,一個社區有業委會和居委會,但受制於利益和權力的沖突,兩個組織往往內部矛盾突出。因而,我建議要從管理體制上,成立一個黨委會,起到一個引導和協調的作用,黨委會、居委會、業委會形成三方聯動。

  中國房地產報:對於你所說的創新完整社區運行體制機制,建立可持續發展的長效機制,如何來做?

  茅永紅:在加大保障房的推進力度與規模之外,更要建好配套設施,完善後續管理和服務問題,否則最後住進瞭保障房的人還是罵政府。

  兩會期間,事關民生的保障房建設話題毫無懸念地再次成為代表委員關註的焦點。

  此外,保障房小區的物業公司不僅要滿足居民的基本生活需要,營造環境優美、文明祥和的小區環境氛圍,同時還要通過三方聯動,配合社區居委會等群團組織,充分發揮物業服務的網絡優勢,協助居委會完成社區居民信息的統計、居民動態的掌握、居民需求的滿足等工作,幫助化解矛盾,消除隔閡,維護社區的和諧穩定。

  中國房地產報:中央強調加大保障房建設的力度,你認為,應該註意哪些問題?

  茅永紅:首先,保障房就是要保障無房住的人,保障房的問題必須交由政府來主導。政府主導,房地產公司來實施,滿足不同層次的需求。房子建得好一點、價格低一點、配套全一點,讓老百姓買得起、住得好。

  中國房地產報:從2010至今,你連續幾年建言保障性住房,今年又提到瞭加強保障房小區社會管理,今年的提案是基於何種背景?

內容來自sina新聞

  不同社會階層的人同居一處,平等享受社會公共資源和發展成果,有利於人的身心健康及社會和諧。

新聞來源http://qd.house.sina.com.桃園民間二胎借款貸款全省皆可處理cn/news/2014-03-12/16592643622.shtml

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  昨日上午,成都國土局以拍賣方式出讓4宗土地。據成都媒體稱,拍賣會共吸引瞭保利、華潤、招商、中糧、中鐵建、萬科等20餘傢開發商報名參與。

  其中,成華區北湖7號地塊,凈用地面積約合150.28畝,起始樓面地價3000元/平方米,因其較大的宗地規模和較好的地理位置,最為引人註目,僅是競買保證金就高達2.7億。

  "高價拿地,說明瞭公司對於後市有充足2胎銀行業務的信心。"該業內人士表示,目前,成都公司在中鐵建全國的房地產開發業務中也占據瞭重要的位置,去年,中鐵建成都4個項目的銷售額約在30個億左右。"而今年的銷售額,在全國的外部公司中也排行前列"。

  "近期,公司(中鐵建房地產)還會在成都拿兩三塊土地,希望在成都穩步發展和擴張。"前述業內人士表示。

  昨就學貸款率利計算excel日下午,記者聯系上瞭兩位中鐵建成都公司的工作人員,他們表示,公司確有拿下該宗地塊,而對於其他細節和公司在成都的相應發展規劃,他們並不願多談。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-11/07442293021.shtml

內容來自sina新聞

  對於中鐵建高溢價拿地,銳理數據土地測算分析師易孝軍認為,中鐵建未來首先將面臨其高樓面地價的問題。他指出,約6000元/平方米的樓面地價進行開發,其成本價就近一萬,目前這在成都三環外還是有一定難度。"如果快速開發住宅要盈利幾乎不可能,可選途徑就是靠銷售商業盈小利或者持有商業抵稅,抵押融資和租金收益,但如果中鐵建對區域有足夠信心,可能會延長開發周期,靠預期高收益彌補高地價。"

  "痛並快樂著",一位靠近中鐵建成都公司的業內人士這樣向《每日經濟新聞》記者形容中鐵建的拿地感受。據他透露,由於在進入成都拿地較早的龍泉兩項目的開發已近尾聲,公司急於需要新地塊的補充。而對於北湖地塊,公司也跟蹤、考察瞭約半年時間,對其是"志在必得"。

點擊報名:8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團

  最終,在與中糧的多輪角逐後,中鐵建以總價21.46億元、約100%的溢價率拿下該地塊。

中鐵建21.4億成都拿地 溢價率近100%

  易孝軍進而指出,中鐵建高溢價拿地,一方面或是出於戰略考慮,比如資本運作需求或規模需求,另一方面說明其有充足的融資渠道,看好整體宏觀環境和未來行業發展前景。

  作為被允許發展房地產為主業的央企之一,中國鐵建雖是"後起之秀",但近年來也在房地產開發領域快速擴張,不斷在全國攻城略地。

  較此次21.4億元"砸"向成都,中鐵建房地產稍早前公開拿地是今年3月底。彼時,經過78輪競價,中鐵建房地產以樓板價為10531元/平方米,溢價率為50.44%,總價11.6億奪得上海顧村鎮地塊。而去年底的11和12月,中鐵建房地產還分別在上海、北京兩地拿地,拿地投入總資金超過15億。

  (每日經濟新聞)

  7月10日,成都市國土局推出瞭4宗土地,中鐵建地產力壓到場的萬科、保利、華潤等品牌房企,最終以21.46億元的競拍價奪得成華區北湖一地塊。

  對於此次拿地,中鐵建地產成都公司數位工作人員在接受《每日經濟新聞》記者采訪時卻顯得極為低調,不願多談。據接近前述公司的相關人士表示,公司在成都可開發土地不足,急需補倉。而另有地產分析師認為,高溢價拿地,中鐵建未來首先將面臨高樓面地價的問題。
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